中国房价将出现实质性下降:库存翻翻救市无效！

结构性过剩正在倒逼楼市加速去库存。

截至6月底，上海房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26218万平方米，环比增长2.8%，同比增长22.9%。35个城市中有29个城市库存出现了同比增长。住建部负责人近期明确表示要千方百计消化库存。笔者认为，在市场步入深度调整期、销售压力剧增、资金链持续吃紧的背景下，地方松绑限购救市的效果难以在短期内释放，房企若想加速去库存必须以实质性为前提。

首先，目前房企打折促销的力度并不能令购房者买账。、非毛坯等各种促销手段层出不穷，但多属“雷声大雨点小”，首付优惠政策的房源也会被要求限期内补齐房款，实质的楼盘。中原地产调研的23个主要城市中，截至6月上旬，北京、上海、武汉、合肥等依旧停留在特价房、低首付等促销手段，成交量低位徘徊，单凭这些手段挽回市场收效甚微。

这可以从一组数据中得到印证。6月、7月以来，各地住宅成交进一步下滑，新房库存明显攀升。中原监测的40个城市数据显示，6月新建住宅合计成交面积环比下降17%，仅高于今年2月的成交水平。而7月前13日新建住宅成交面积日均值又较6月下降9%，且各线城市均呈现下滑走势，一线、二线及三四线城市降幅分别为15%、13%、5%。市场的持续低迷令多地新房库存出现明显攀升，一线城市中除深圳外，北京、上海、广州的当周库存较年初分别上升43%、17%、12%。

其次，持续攀升的库存为房企进一步让利促销提供了动力和可能。根据统计，2011年至今，典型城市可售面积已由2011年1月的6251万平方米，增至2014年6月的12498万平方米，增幅高达100%。典型城市出清周期高达18.3个月，是2011年以来的水平。攀升的库存说明市场供求形势正由供不应求向阶段性、结构性过剩演变，这表明房价短期进一步调整不可避免。

再次，日益紧绷的资金链条也在迫使房企进一步“以价换量”。虽然信贷环境并未显著恶化，但如果房企不能通过有效回笼资金，或找到其他有效融资渠道，势必将面临经营困境。尤其是在国内资金流动性趋紧、借贷成本提高、贷款额度紧张的大背景下，加之美国退出Q E、外资流出加剧流动性不足、海外融资成本和汇率风险上升，下半年房企所面临的资金压力将进一步上升，迫于现实压力房企也应加大促销力度加速回笼资金。

根据中原地产测算，在今年一季度23家A股上市样本房企中，仅3家房企资金链处于宽松状态，8家房企资金链相对安全，12家房企资金链紧绷，短期资金覆盖率低于0.8，为近8年以来资金链紧绷房企个数多的一个季度。其中有两家房企短期资金覆盖率低于0.3。从货币资金与总资产比例来看，目前房企现金流情况降至近年低点0.11，形势亦不容乐观。

此外，近期政策环境的松动并未对市场成交带来提振作用，限购政策松动的城市，近一个月的新房成交量整体也未见明显起色。以温州为例，限购松绑后的两日内，成交不升反降，全市房屋日成交量分别为72套、69套，较前一周（7月21日至7月27日）日均102套的成交量明显下滑。现实充分说明单纯寄望地方救市拉动楼市成交很难成行，对于正处于深度观望期的市场和购房者而言，开发商的竞争力只剩下价格了，若想去库存唯有先行，少一些噱头多一些实质性。

楼市调控三城记:限购松贷款紧地方救市现左右互博

厦门放松限购满月：量价水波不兴

松绑限购到底有多大的作用？

7月初，二线城市中房价为坚挺的厦门传出松绑限购的消息：从7月1日起，厦门岛外限购全部解除，购买不限套数，且外地户口可以不用再交社保证明；岛内，外地户口限套住宅，但也无需再交社保证明。此外260平方米以上住宅的限购也有所放松。

如今一个月过去了，效果到底如何呢？统计数据显示，7月份厦门商品住宅成交1711套，日均成交约55套，商品住宅成交总套数环比上月上涨了0.82%；该月住宅总签约面积约为226393.4平方米，环比上月上涨了6.09%。成交量并没有明显的反弹。

“因为厦门的房价已经太高，现在基本上还是处于胶着状态，限购松开后确实有助于走量，但要一下子反弹太大不可能。”世联地产厦门公司一位人士告诉《财经日报》记者。

厦门市政协常委、集美大学房地产研究所所长李友华教授对本报称，从目前各地情况来看，尽管个别城市松绑后曾出现过成交量的短期反弹，主要在于之前已签约成交，受限购影响没有备案登记，所以限购一松绑就集中备案，交易量的变化也比较明显，但松绑不会带来实质性的反弹。

他说，松绑作用有限，因为政策缺乏配套，限购放开，但银行的信贷政策并没有放松，仅仅为需求松绑，却无法为需求提供有效的购买力。目前银行的房贷仍卡得比较紧。

厦门当地媒体报道称，四大行的厦门分行，首套房贷款利率多在基准利率的基础上上浮5%或10%，二套房的贷款利率上浮10%或15%。例如农行和中行首套房利率都是上浮10%，建行和工行都是上浮5%。银行的限贷政策没有任何松绑的迹象。

在信贷政策不给力的同时，厦门居高不下的房价也不利于成交的释放。机构发布的7月百城新建住宅价格显示，7月厦门新建住宅平均价格为20428元，环比上涨0.31%，涨幅超过北上广深等热门城市。

“现在市场已经从卖方市场到买方市场变化，购房者观望的情绪仍比较浓。”李友华说，过去几年刚需已经得到充分释放。目前厦门房价仍然高企，没有出现明显下行，也没有达到购房者的预期。因此市场的交易量要出现明显变化，仍需要一段时间，既有赖于政策配套到位，也需要开发商将价格调整到位。

在其他城市纷纷出现促销的情况下，厦门的房价为何坚挺？李友华说，厦门作为福建各种公共资源配套的城市，对周围的吸附力一直很强，因此厦门不缺需求。另一方面，过去几年，厦门的土地供应尤其是住宅土地供应偏紧，也导致厦门房价易涨难跌。

不过，也有不少当地业界人士认为，市场具有一定滞后性，现在放开限购的效果要过两三个月才能体现出来，因为购房者也会观望一段时间判断市场反应，此外成交的登记备案也需要一段时间。再加上目前天气酷热，本来就是淡季，因此预计到9、10月份会有一个明显的高峰期。

武汉松绑见闻：小三房秒涨6万

武汉放开限购的区域，特价房的广告牌已经消失。

上，《财经日报》记者走访东湖高新区楼市发现，7月初还在打着特价房和“一口价”等促销广告的多个楼盘，目前已经全部收回了优惠活动，仅在现价基础上让点。

这是因为，上述区域属于武汉放松限购的地区。本报此前报道，7月18日，武汉市房管局口头通知该市将从19日起放宽限购，松绑的内容包括，140平方米以上的住房不再纳入限购范围；六个远城区及东湖高新区等四个新城区，外地户籍购房，要求提供的社保及纳税证明由原来的2年变为1年以内任意一个月即可。

松绑两周市场如何反应？一套房就能看出答案。本报记者持续关注的一套94平方米小三房房源，过去“一口价”96万元/套，但8月3日让点后的报价却已升至102万元/套，涨幅达到6.25%。

市场机构监测发现，7月武汉共推盘21次，较6月下降一半，累计推出5873套房源，平均去库存化率52.7%，与6月持平。而在限购松绑后开盘的项目表现却超出预期，其中，万科的一个项目更是接近。

武汉经济开发区和东湖高新区一样，也属于松绑限购的区域，两区此前执行主城区标准，此次纳入限购松绑区域后，购房资格门槛有所降低，住宅成交量明显提升。其中，武汉经济开发区7月住宅成交1345套，远高于6月的768套；东湖高新区同期住宅成交1297套，高于6月的1086套。

不过，金融支持是否到位才是市场回升的关键要素。《财经日报》记者3日咨询华夏银行、交通银行、招商银行和汉口银行等银行，工作人员均表示，目前限贷政策没有改变。这使得一部分想购买大户型的买房人因无法获得贷款而作罢。

机构市场研究总监李国政分析，不同于其他城市量价齐跌后的被动放松，2014上半年，武汉住宅销量高于去年同期，价格基本稳定，考虑到市场供应、库存增长较快，以及房贷紧缩造成的下行压力，7月19日武汉开始的限购调整，可称为“主动防御型”松绑，在市场发生根本逆转前进行干预，避免楼市发生大幅波动。

李国政说，与其他城市相比，武汉本次新政力度偏弱，比如依然需要出具购房资格证明，140平方米以上户型放松限购但买房人可能无法获得贷款。在他看来，开发企业普遍认为不“给力”，但基本稳定了市场的整体量价。

李国政称，武汉限购政策不排除进一步松绑的可能，比如以居住证作为购房资格，限购户型标准降到120或者90平方米以下，一旦第三、四季度信贷再有放松，武汉住宅成交今年依然有望再创历史新高。

成都：财政补贴刺激楼市几何

虽然官方没有确认取消限购的市场传闻，但是，成都房地产市场行情已经发生了鲜明变化——开放商淡季逆势密集推新盘，部分楼盘价格已经回升，有楼盘甚至出现排队现象。

本报记者上周再次向成都市房地产政务服务咨询，得到的答复是“没有取消”或者“没有接到通知”，而有中介机构人士仍明确称，对于新房的限购已经取消。但是，成都市有关部门没有出面澄清或者否认市场传闻。

成都近日推出的财政补贴信贷从而刺激楼市的做法颇为引人注目，鼓励银行以不超过基准利率向首套房购买者发放贷款，减轻购房负担，刺激刚需市场。不过，该办法引发诸多质疑，政策是否持续执行尚不确定。

市场信心增加

成都取消限购的传闻出现在7月中旬。在此前两周，中原地产用“淡季市场犹如‘冰冻’，与‘夏日炎炎’形成强烈的反差”来形容当时的市场情况，并预计后市淡季与销售市场的冷清表现仍将使开发商入市信心不足，供应低位仍将延续。

根据中原地产的周报，6月30日~7月6日和7月7日~13日这两周，成都主城区住宅项目领取预售许可证分别只有3个和2个，供应面积分别环比下降73.04%和13.12%。7月前两周也是本年度继春节假期以后再度出现连续两周供应量低于10万平方米。

然而，取消限购的消息传出之后，7月14日~20日和7月21日~27日这两周，成都主城区新盘供应大增，都有7个住宅项目领取预售许可证。其中，7月14日~20日这周供应面积为24.7万平方米，环比大涨646.22%。

7月21日~27日这周供应面积为环比下降25.43%，降到18.42万平方米，中原地产认为，虽然供应回落，但从入市项目来看共7个，相较前一周持平，表明开发商在限购放开的刺激下入市信心依然较足。

除了供应大增，一手房成交方面也变得活跃起来。7月前四周分别成交了1096、1140、2132和1611套。中原地产认为，第三周的大增是“限购”政策的松绑促使前期未能备案的“第三套房”集中备案，待集中备案结束，成交逐步回归市场常态，楼市难免回复低位。

不过，有市场人士向本报记者介绍，取消限购确已对成都主城区市场产生影响，目前，各楼盘接客量逐步上升。据媒体报道，7月19日四批次开盘的中筑西府兰庭和7月26日首批次开盘的龙湖金楠时光等楼盘再现排队买房的现象。

市场的变化也带来开发商心态的调整。位于成都东二环路的九龙仓御园在今年3月底大幅，从13000元/平方米左右的价格降到8000多元/平方米，并引发老业主不满。7月24日其新推盘均价已经涨到9600元/平方米，计划8月推出新盘则调高到10000元/平方米。

九龙仓的可谓当时市场的直接反应。有楼盘销售代表介绍，在今年之前，该楼盘一年销售300~400套，市场形势不佳。今年年初开发商调整了营销策略：保持正价不变，每个月推一次100套左右的特价盘，销售完。新策略出来之后，已经卖到此前一年的量。价格近也在逐步回升。

政府补贴刺激信贷

中原地产认为，本年度市场下行的根本原因在于信贷的收紧，而“限购”的放开并非根治楼市的良药，或仅能起到提振市场信心的作用；未来楼市的转机将仍有待于信贷的放松。

急于“救市”的地方政府已经看到这一点。在利用差别化房地产调控的政策下，地方政府可以自己做主取消限购或者松绑。但是信贷政策并不受地方政府约束。怎么办？四川省近就出台财政补贴购房的办法，这是2008年金融危机之后地方救市的普遍做法。

四川省财政厅决定，从2014年7月1日至2014年12月31日期间，对金融机构按照国家政策规定向居民家庭在四川省辖区内购买自住普通商品房提供贷款，且贷款利率不超过（含）人民银行公布的同期贷款基准利率，按金融机构实际发放符合条件贷款金额的3%给予财政补助。

中介机构的人士称，四川出台的这一财政补贴的做法是直接补给银行。目前购买首套房贷款利率也已经上浮了10%，政府通过补贴鼓励银行以不超过基准利率向首套房购买者发放贷款，减轻购房负担，刺激刚需市场。

四川此举是按照《四川省人民政府厅转发财政厅关于稳定经济增长的十条财税政策措施》文件精神，为充分发挥财政政策引导作用，鼓励金融机构支持居民家庭购买基本住房，促进全省建筑业和房地产业健康发展。

则在其微博上表态赞同四川的这一做法。他认为，取消限购影响很小，关键还看房贷是否放松，调控住宅市场思路是抑制投机性需求，支持自住性需求，尤其是首套房，但是，商业银行出于利益考虑，不愿大力支持首套房贷，因此，四川只好自掏腰包，自力更生。

表示，补助个人更直接，但财政部门要组织力量，审核个人及房贷，管理成本大增。而补助银行，只需要审查银行，可能少数银行对于首套房审核不严（如假离婚），但简便易行。正如公租房，政府可补助经营机构，也可补助租房者。

不过，这一消息出来之后就引发广泛质疑，反对者认为动用财政资金补贴不合理，刺激楼市更显地方政府心思不端。发布此消息的成都市财政局官方网站也在8月2日撤下该消息公告，这一政策是继续执行还是撤回还不能确认。

新一轮户改启幕 二三线楼市将率先受益

作为中国全面深化改革重要内容之一的户籍改革在这个夏天正式破冰。

  7月30日，国务院印发《关于进一步推进户籍制度改革的意见》(以下简称《意见》)，从调整户口迁移政策、创新人口管理、切实保障农业转移人口及其他常住人口合法权益等三大方面提出了具体措施。其中全面放开建制镇和小城市限制、有序放开中等城市限制、合理确定大城市条件、严格控制特大城市人口规模，建立城乡统一的户口登记制度，扩大义务、住房保障等城镇基本公共服务覆盖面等一系列举措，无疑将对中国的城镇化改革进程产生重大影响。

  未来，可以预见的是，将有更多人的生活伴随新一轮人口大迁徙而发生改变。而在此进程中，房地产行业的机遇不言而喻。

  “国务院此轮户籍改革，对房地产行业长期是利好政策。”华业地产 (华业东方玫瑰) 副总裁陈云峰在接受中国房地产报记者采访时认为，现在房地产市场格局已经形成，户籍制度改革的推进对房地产行业利好主要在长线效应。

  有预测，户籍改革将是中国房地产未来十年持续健康发展的动力。

  公共服务均等化是改革关键

  在进一步调整户口迁移政策方面，《意见》指出，要全面放开建制镇和小城市限制，有序放开中等城市限制，合理确定大城市条件，严格控制特大城市人口规模，有效解决户口迁移中的重点问题。

  对于这一分梯度的政策，中国社会科学院区域经济研究所研究员刘维新认为，“这次的‘分级’制度，是在对中国城市规模程度和发展进度有清醒认识和现实承认的前提下提出的。但这也正是户籍改革之路未来的坎坷所在。因为吸引人口流入的实质不是一个城市的户籍，而是这个城市的资源。”在他看来，“落地产业、完善配套、吸引就业，是长远改革的必经之路。”

  在创新人口管理方面，《意见》要求，要建立城乡统一的户口登记制度，建立居住证制度；而在切实保障农业转移人口及其他常住人口合法权益方面，《意见》则提出，要完善农村产权制度，扩大义务、就业服务、住房保障等城镇基本公共服务覆盖面，加强基本公共服务财力保障。

  “这意味着户籍所带来的附加值越来越少。户籍制度的放开只是一种形式，改革实质要看公共服务是否一致。”社科院城市发展与资源环境研究所研究员牛凤瑞在接受中国房地产报记者采访时表示。在他看来，“户籍改革关键要解决公共资源的要素配置，要让每人的付出得到平等的。现在城市和农村务工人员，付出相同的劳动，农村人享受的医疗、等公共服务和城市居民还有差异。”

  而中国房地产研究会副会长涌彬也有同样感受。“农业和非农业户籍性质的取消意义重大，打破城乡二元体制，有利于人口的自由流动。而改革的成功与否依托于户籍改革后续的配套制度，如大城市的居住证制度，农村的土地改革制度等。”在他看来，配套制度的改革是实现公共服务均等化、形成城乡一元化的关键。

  直接利好房地产行业

  “对房地产是好事！”对于户籍改革新政的出台，阳光100副总裁范小冲在接受记者采访时直接肯定。他认为，户籍的有序有规放开，直接结果就是会加快城市化。

  在他看来，“还是会有很多农村人口愿意进城享受城市的公共资源、社会福利和获得更多包括自身就业、子女就学机会的。”

  按照规划，国务院户籍改革的目标是到2020年，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇。“到2020年，户籍改革红利对GDP总体的贡献率将达到5%。这其中，对房地产、基建等领域而言，利好为直接。”亚太城市房地产业协会会长谢逸枫在接受中国房地产报记者采访时分析道。

  另外，对于新型城镇化建设中要着力解决的“三个1亿人”问题，随着户籍政策的支持，人口导入的速度将不断加快，而这部分人群无疑也将成为未来房地产市场的需求主体。

  “户籍制度改革增强了市民的流动性，如果一些配套公共服务政策能够实现，将会增加房地产市场的需求量，从这个意义上说对房地产行业是有积极意义的。”牛凤瑞坦言，农业转移人口和其他常住人口中蕴含着巨大的房地产市场需求，而城市能否留住这部分人，统一的社会保障制度是个掣肘。

  二三线城市机遇更明显

  “随着户籍改革的进一步落实，未来中小城市将进一步完善交通条件，支持中小城市市政基础设施和公共服务设施建设。因此，未来二三线城市将是房企的机遇。”谢逸枫在接受中国房地产报记者采访时认为。

  他的这一判断与长期受益于城镇化概念的荣盛发展集团的发展理念不谋而合。“我们不做‘镇’的开发，大部分项目都位于发展较好的二三线城市。而且，我们做的是城镇化的后续工作，为城镇化带来的进入人口服务。”荣盛发展集团副总经理兼董秘陈金海在接受中国房地产报记者采访时表示。

  而涌彬的定位更精准，他更看好二线城市。“前两年房地产商三四线城市比较多，而这些库存需要一定时间的消化。有实力的房企还是更关注一二线城市的市场，而一线城市的拿地成本过高，目前还是二线城市更有。”

  对于四线及以下城市，上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，对于人口的吸纳能力不会太好。“此类区域过去的难度也不大，而且产业导入的速度比较慢。这样一来，此时户籍制度改革，若没有积极为农业人口提供在‘失地’、‘上楼’后的高福利，可能并不能如政策意愿，进而对于房地产市场的刺激作用不会太大。”

  而在具体产业业态上，芭蕾雨国际控股有限公司总裁黄玺庆认为后续公共服务的改革跟进值得期待。“一些住宅销售不好的城市主要是公共服务配套跟不上，解决了这些问题，才能增强城市吸引力。我们主要做商业地产，主要布局在新城、新区和旅游发达的城市。”

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