深圳资金放松支撑楼市回暖 房贷利率低于基准利率！

深圳房贷利率低于基准利率资金放松支撑楼市回暖

就在深圳传出可能对限购政策进行微调之时，深圳的房贷利率开始有所松动。

《财经（微博)日报》记者调查发现，与上月的房贷利率普遍在基准利率（6.55%）上浮不同的是，8月以来，中行、工行、建行、交行等四大国有银行的深圳分行首套房贷利率均回归到基准利率，而汇丰银行、招商银行的深圳分行则为首套房贷利率分别提供9.4折、9.8折的优惠折扣。

而此前，在广州，工商银行率先调价，首套房利率已经从此前基准利率上浮8%下调至上浮5%，二套房利率由原来上浮15%下调至10%；在佛山，多家银行将首套房贷利率从之前的上浮10%下调到上浮5%；在东莞，房贷利率自1个月前就开始松动，目前基本是在基准利率上上浮10%，而此前则是上浮20%。

深圳中原研究经理飞对本报记者表示，目前来看，深圳取消限购的可能性不大，而房贷的松动，将对低迷的楼市带来较大刺激作用。

两银行首套房利率现折扣

不久前，上海农行宣布8月起下调房贷利率，首套房贷200万以上可以享受基准利率9.5折优惠，由此拉开了房贷松动的序幕。

进入8月，深圳的国有银行也纷纷下调房贷利率。截至8月11日，五大国有银行的深圳分行中，除农行的首套房贷利率仍然在基准利率上上浮5%外，中行、工行、建行、交行的首套房贷利率均从原来的基准利率1.05倍回归到基准利率，二套房贷利率则在基准利率上上浮10%。

不过，有些银行对客户获得首套房贷基准利率设置了一定门槛，未达到要求的仍需上浮2%至5%不等。例如，中行深圳分行要求首套房贷款100万以上才能获得基准利率，而100万以下的则需上浮2%。

本报记者还了解到，深圳地区的汇丰银行和招商银行还为首套房贷提供利率优惠折扣。汇丰银行首套房贷款160万元以上可以享受基准利率9.4折，160万元以下为9.6折。招商银行的折扣则是针对公积金贷款20万元以上的客户，其商贷部分可以给予基准利率9.8折优惠。

不过，招商银行深圳分行的一位个贷经理对《财经日报》记者表示，上述优惠政策到8月15日就截止，之后将上调回基准利率。

而深圳的房贷松动并非个案。不久前，上海农行宣布8月份起下调房贷利率，首套房贷200万以上可以9.5折，令市场对房贷利率整体下调的预期增强。广州工行、农行也于近期下调了首套房贷利率，其中广州工行首套房贷利率从此前的上浮8%下调到5%。

飞认为，回归到基准利率是大势所趋，至于会给出多大优惠，还要看各家银行的贷款额度、客户的资信条件等，一些银行应该会根据情况为优惠政策设置一些门槛和条件。

建行一位客服人员就对本报记者表示：“如果客户在我行的个人资产达到一定规模，就可享受适当的利率优惠。”

房贷放松将促楼市成交

“现在楼市成交低迷，除了观望情绪严重外，很大一部分原因在于限贷，以及房贷利率过高。”一直跟踪深圳楼市的飞表示，房贷的松动将有利于下半年深圳楼市回暖。

根据深圳市规划和国土资源委员会（下称“深圳市规土委”）官网统计数据，2014年上半年，深圳新建住宅成交1.51万套，同比下降41.7%；成交面积142.2万平方米，同比减少40%；成交均价23211元/平方米，同比上升8.1%。

进入7月，深圳甚至出现了价量齐跌的现象。数据显示，7月深圳的新房均价22563元/平方米，环比下跌了约3.7%，同比下跌了0.12%。这意味着深圳今年7月的房价已经跌回了一年前的水平。

从成交量看，7月深圳一手房共成交22.7万平方米、2425套，环比分别下跌2.5%和0.12%，同比均下跌约28%。

成交放缓导致库存积压，深圳当前各月存量面积都维持在300万平方米以上，去化周期长达近14个月。

而就在各地放松限购的消息接踵而至之时，深圳也传出了可能放松限购的消息。不过，深圳市规土委随即进行了辟谣，并表示“深圳仍按照国家分类调控的要求，严格执行住房限购政策”。

但就在8月6日，深圳市专门召开闭门会议，市委书记荣和市长许勤均到场，听取了深圳规土委对当前房地产形势分析报告。

一位深圳地产界业内人士告诉《财经日报》记者，此次闭门会议涉及是否调整限购议题，会后进入领导讨论和决策程序，预计将有微调，但不会有大动作。

“深圳的风声很紧，目前还没有听到任何有关限购微调的消息。”飞表示，目前深圳限购政策微调的空间主要在三方面，一是公积金贷款条件及额度；二是银行房贷利率，可能会有针对首套房贷款的指导性政策出台；三是限价放松，由零逐渐做出一些调整。

飞认为，其他城市的限购松绑对深圳的市场信心有提振作用，而房贷利率的下调将进一步促进成交。她给记者算了一笔账，如果首套房贷款300万，以基准利率贷款30年，总成本会比原来（上浮5%）少约30万元。

“下半年的深圳楼市将主要看两方面，一是房贷，银行到底能给多少优惠幅度，放宽的时间和周期是否能压缩；二是新房市场，项目开盘的优惠力度到底有多大，促销力度如能超过上半年的10%，才会起到较好的刺激作用。”飞表示。

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“放开限购不会导致房价”

近期国内许多大中城市纷纷放宽楼市限购政策。对此，上海金融与法律研究院执行院长傅蔚冈9日做客岭南大讲坛·公众论坛时表示“坚决支持”，他认为，放开限购不会导致房价。

放开限购，能降低城市化成本

“如果放开限购，一定会降低城市化成本”，傅蔚冈说，放开限购之后就意味着更多人买房子，城市的财政收入增加，政府投入公共服务的钱就可以增加，分摊给每一个人的财政支出也会增加。

“很多人说放开限购是不是会导致房地产价格，我觉得有点多虑了”，傅蔚冈表示，如果放开限购导致房地产价格短期内上涨，可能是因为之前限购导致的报复性上涨，压抑了三四年的需求一下子放出来。

傅蔚冈说，从1998年到现在15年的房地产市场，绝大多数的城市都是属于房地产市场供给超过需求，在这种情况下，除了极少数城市的部分区域外，即便放开限购也不会对房地产市场的价格上涨造成多大的影响。

大量人口进城会带来很大负担？

傅蔚冈说，现在城里居民尤其是老城市人，对城市人口扩张有一种本能的抵触，认为这么多人进城会带来很大的负担。其中一个认知缺陷是，大家觉得只有政府在支付城市化成本。事实上，就城市化成本而言，非户籍人口承担着和其所享受公共服务不成比例的负担。因此以成本为由拒绝公共服务均等化并不成立。

中国社科院2013年的城市蓝皮书预计，到2030年城镇化率将达到68%左右，大约有3.9亿农业转移人口需要实现市民化。据此，政府公共成本需要支出约51.1万亿元。

然而，这些钱是不是都是政府在出呢？“很多人觉得好像是政府提供的公共服务，实际上都是自己掏钱购买的”。傅蔚冈算了一笔账，每个月个人和单位缴纳的养老保险、失业保险等“五险一金”，达到工资收入的42.5%水平。这笔钱就是用来购买公共服务。

所缴养老金大于政府支付的费用

中国养老金制度有一个特点，单位统筹部分都是现收现付的，缴纳以后，直接支付给现在已经退休的那部分人群。基于这一点，傅蔚冈将非户籍人口缴纳的养老钱和政府给他们子女所支付的费用进行比较。以上海市2012年生和初中生支出为例，上海市政府每年给非户籍人口人员子女支付的义务费用是131 .73亿元，而从非户籍员工中收取的一年养老保险费用达到455.645亿元。“可能任何一个流动人口比较多的城市都是这样，并不是上海特有的。”傅蔚冈说，“我们就可以说这些人来得越多，城市一定时期内的财政负担反而越轻”。城市人口增加，公共服务成本就会降低。

傅蔚冈认为，城市的本质体现在规模报酬递增和交易效率，“人一多，成本就了”。傅蔚冈说，人口的增加，能够分摊成本，使得公共服务的成本极大降低。傅蔚冈表示，目前城市人口增加后出现公共服务不足的问题，主要不是人口增加导致的，主要是城市供给机制存在问题。以住房问题为例，人口快速增加的时代，恰恰是住房解决的时候。

他认为，一个城市主要的资产就是人口，“从历史来看，没有一个城市是因为人口爆炸而压垮，只有人口减少才是城市灭亡的主要原因。”

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限贷逐步松绑 年内房贷利率或普降

限购放松已成燎原之势，信贷松绑也开始“接棒”。日前，一则关于招商银行杭州分行大幅放松按揭政策，二套房首付有条件地对部分购房者放松至三成的消息引发业内震动。而深圳、广州等地已传出首套房贷上浮利率下调的消息。

  分析称，未来各地的救市热情将持续上涨，一线城市是否“放松”成为焦点。下半年房贷利率可能回落，但不太可能大规模重返八五折优惠时代。

  本报讯 昨日，昆明市住建局召开“加快城镇保障性住房建设与分配，合理调控房地产市场工作新闻通报会”。会上明确昆明于今日放开限购。根据记者不完全统计，截至目前，已经有37个城市在限购方面有不同程度的松动，占47个限购城市的近八成。

  东莞成广东

  第二个救市城市

  连本来就没有限购的城市也开始出台各种救市政策。昨日，广东省东莞市政府出台《促进房地产市场健康平稳有序发展若干措施》。文件称，广东省上半年经济形势分析会曾提出“因城因地，实行‘一市一策’”。此次，东莞为加快推进当地房地产业结构调整，从而出台该项措施。该措施称，将从“取消新建商品住房销售价格申报备案制”、“规范镇街规划部门审批权限”等方面调控楼市。

  佛山已正式宣布松绑楼市限购，东莞是广东省第二个在政策上迈出救市步伐的城市。而福建等省份更是出台了全面救市政策。

  松绑限贷

  下调利率“接棒”

  而信贷松动也开始渐渐初现端倪。

  日前，一则关于招商银行杭州分行大幅放松按揭政策，二套房首付有条件地对部分购房者放松至三成的消息引发业内震动。

  据报道，杭州招商银行将二套房首付放松至三成的做法“苛刻”，它要求购房者必须在杭州范围内(包括余杭、萧山)无房，也就是说二套房等同首套房的受益人群仅仅是刚性首改人群，在杭州有房的客户必须卖掉手中的房子。

  昨日，招商银行总部对此消息进行回应称，一贯严格执行国家房贷政策，各地分行结合贷款人资质、风险等级等，可进行差异化定价。同时，杭州分行也回复称：杭州分行现行房贷政策仍按部门的相关房贷政策执行，未作调整，对套数的认定标准仍为“认房又认贷”。

  有接近招行的相关人士向记者表示，基于当地政府限购政策调整松动，预期将带来市场刚需购房需求变化，前期杭州分行内部就当前房贷套数认定标准等方面，作了一些内部研讨，但并未正式出台有关政策。后续也将视当地部门的政策变化，适时跟进，如有调整将及时向总行报备。

  有分析称，目前层并未对首付比例进行调整，因此说招行二套房首付比例下调是不对的，多是二套房的认定标准放松了。

  早在8月4日，绍兴市率先发布限贷限购双松绑公告，其中一条针对二套房贷的就是“认房不认贷”。

  所谓“认房不认贷”是指以后认定二套房的标准就是购房家庭实际拥有的住房数量，不管有多少套房，只要卖掉仍可以算作首套房或二套房，且二套房首付降至4成。

  绍兴市取消限购的第二天，广西宣布适当放宽二套房房贷政策，适时、合理调整住房公积金个人住房贷款额度。

  除了松绑限贷，多地还传出房贷利率下调。中原地产分析师张大伟称，信贷松动预计将“接棒”成为8月楼市松绑的主要政策。

  视点：

  一线城市能否“松绑”限购？

  各地限购“松绑”汹涌，但一线城市仍“岿然不动”。

  “在全面深化改革、减少政府审批的大背景下，一些供明显大于求的二、三线城市，对限购等阶段性政策作出调整，是迟早的事情，不必大惊小怪。”中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示。

  “经济涨幅放缓导致各地方政府对房地产的依赖度明显上升，这种情况下，预计各地的救市热情将持续上涨。”张大伟也对记者表示。

  张大伟表示，一线城市年内取消限购的可能性小。因为虽然上半年成交下调30%，但一线城市上半年的土地出让情况良好，对整体经济的影响不大。

  不过，他也说，“但从6月开始，一线城市也出现了土地流标的个案，如果四季度整体经济再次出现降速，不排除在一线城市也出现局部区域、局部类型房源松绑限购的可能性；另外在限购的对象上，利用工作居住证等措施增加可购房人数的政策也有可能在四季度以后出现在一线城市。”

  经济学者马光远则支持中国90%以上的城市全面取消住房限购，但坚决反对北京上海这些一线城市在限购松绑上打主意。

  银行对待房贷

  脸色如何变？

  中国银行业研究主任郭田勇表示，目前银行对房贷的积极性也在提高，“不过，首付比例是国家规定的，银行不敢擅自提高比例。”

  目前银行的某些负债，如吸收金融同业的协议存款，年化利率有的已超5%，在此基础上，还要计入20%不产生的存款准备金，由此，银行的实际放贷成本至少是6.25%，而住房贷款基准利率仅为6.55%，所以银行缺乏房贷打折的空间。

  不过，该报告也指出，若房地产市场严峻，不排除政府将出台相关政策指导银行适当放松信贷政策，下半年可能会出现房贷利率回落的情况。

  瑞银证券也指出，由于银行面对的资金成本整体高于2012年，银行房贷利率优惠不太可能大规模重返八五折优惠时代。

  郭田勇建议，对首套房下调利率、降低首付比例无可厚非，但是对于二套房，依然要采取从严政策。

房贷利率出现“点式”松动

8月份以来，房贷利率开始出现“点式”松动，房贷利率持续上浮的现象正在改变。同策咨询研究部总监张宏伟认为，从当前房贷政策变化特征来看，银行房贷审批周期缩短、部分银行房贷利率开始有条件下浮，标志着房贷政策开始“微调”走向定向宽松。

在上海农业银行悄然动首套房贷，200万以上商贷给出9 .5折利率折扣的消息被市场披露之后一周，其他沪上商业银行对惜贷的口径也正悄然松动。汇丰银行已经悄然打折，7月份以来，该行一手房首套房贷款160万以上就可以享受基准利率的9 .6折。除了农行和汇丰银行以外，上海其他银行虽然暂未接到类似直接利率下浮的通知，但大多数银行也已经不再对首套房贷款执行利率上浮。同样，其他城市也出现房贷利率回落至基准利率的现象，比如深圳等城市。