8月深圳楼市成交回暖 一手房多数新盘低价入市

8月深圳楼市成交回暖

成交面积环比增加两成，多数新盘低价入市

昨日，市规土委公布8月深圳新建住宅价格为22329元/平方米，环比下跌1％。成交量大幅上涨，8月份深圳全市共成交2889套新房住宅，环比增加19.1%；成交面积为277416平方米，环比增加22.5%。这也是今年以来月度成交第二高水平。

8月推盘量大幅增加

即将迎来“金九银十”销售期，开发商为抢占时机，不少项目放在8月进行推售，使得8月推售面积大幅回升，为年初以来值，达到30万平方米，环比上升22.9%，但与去年同期相比，下降17.4%。

中原地产统计数据显示，由于推盘量大幅增加，8月全市成交面积上升两成。分区来看，盐田受成交结构影响，因梧桐春晓等4个项目集中备案，升幅高达167%；罗湖和龙华因近期供应减少，使得成交量有不同程度下降，其中，龙华降幅近三成；南山因博林天瑞销售拉动区域成交面积大幅提升四成多；宝安在联投东方、城和福盈山的大面积成交拉动下，区域成交面积大幅提升37%；龙岗成交面积居各区首位，尽管8月也有部分项目入市，但因基数较大，升幅仅为17%。

成交上扬导致库存小幅降低，截至8月31日，深圳新建住宅库存37010套，环比微降0.3％。

一手房成交回暖的同时，带动了二手房成交上升。8月份全市二手住宅成交36.6万平方米，较7月小幅回升2.5个百分点。分区域来看，除盐田和龙岗外，其余区域均有不同程度回升，其中，罗湖和南山升幅均在8%左右。

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多数新盘低价入市

受资金压力，开发商为快速去化，促销使得房价下跌1个百分点。分区域来看，福田受京基滨河时代和山语清晖影响，价格也上涨一成；罗湖、宝安和龙华均价都有不同程度下跌，其中，宝安因前海效应逐渐降温，区域均价跌幅约一成。

从新盘市场看，大部分在售盘采取了低价走量的营销策略，如龙华一新盘开盘价格2.3万元/平方米，与周边二手房价格相当，甚至低于一上市公司在同区域拿地的楼面地价。

记者从中原地产了解到，不少新盘价格存在变相下调。如龙岗城的保利上城2.5 万抵20万的优惠力度相当于一成，卓弘高尔夫雅苑、万科翰邻城、承翰陶源、万科广场的也存在类似情况。天悦南湾目前的折扣力度较5月开盘时扩大了3 个百分点。引人注目的当属下水径的海心汇福园项目，该项目4月开盘时定价在2万元/平方米左右，近期明确3000 元/平方米。

深职院房地产研究所所长邓志旺认为，目前，新盘以稍低价格入市已经取得市场共识，但是直接宣称的较少，多以电商团购、送装修等名义出现。

价格决定“金九”成色

在成交持续低迷数月后，8月楼市出现回暖迹象，这种态势能持续多久？

“我们已确定在9月初开盘，目前蓄客情况良好，意向客户是首批推盘量的两倍。”昨日，布吉一新盘营销总监表示，该项目参考周边二手楼盘的价格，将以低于预期的“底价”开盘。

进入8月后，新房市场连续3周创开盘新高，开启了下半年的推盘热潮。有机构预计，9月份开盘和加推的楼盘或将达到20个，创今年以来的月度新高。

开发商积极推盘的背景是楼市环境有所改善。房产研究部认为，政策环境的松动体现为限购、限价、限贷的松动，这会进一步刺激市场需求。

邓志旺表示，“金九银十”可以说是今年的机会，预计三季度会有一波推盘潮，低价开盘、特价房、加大抵扣优惠力度等促销手段会比较多。在经济下行压力仍较大、楼市整体库存高企的背景下，楼市是否会步入回暖通道还有待观察。至于“金九”成色，价格将是很重要的因素。

8月百城住宅 均价环比持续下跌

江南鸾

【深圳商报讯】（记者 江南鸾）昨日，中指研究院发布《2014年8月中房指数系统百城价格指数报告》（以下简称《报告》）。《报告》显示，2014年8月，100个城市（新建）住宅平均价格为10771元/平方米，环比上月下跌0.59%。据记者统计，这是新建住宅均价连续第4个月持续下跌，跌幅收窄了0.22个百分点。其中，深圳（新建）住宅样本均价为30141元／平方米，环比跌幅为0.19％。

业内人士分析，整体来看，虽然8月百城住宅均价跌幅放缓，但是8月房地产市场仍处于下行调整时期，后续市场演变仍需观察宏观与市场环境变化趋向。

根据中指研究院数据统计，8月100个城市中，（新建）住宅环比上涨的城市有26个，与7月相比，8月价格环比上涨的城市数量较上月增加2个，其中涨幅在1%以上的有8个，较7月增加5个；（新建）住宅环比下跌的城市有74个， 城市数量较7月减少2个，其中跌幅在1%以上的有31个，较上月减少8个。同比来看，100个城市住宅均价与去年同月相比上涨3.15%，涨幅较上月缩小1.57个百分点，为连续第8个月缩小。

根据中指研究院对北京、上海、深圳等十大城市的调查，2014年8月十大城市主城区（新建）住宅均价全部下跌，（新建）住宅均价为19226元/平方米，环比下跌0.53%，跌幅较上月收窄了0.44个百分点。其中，杭州环比下跌1.81%，跌幅居十大城市首位；重庆（主城区）、武汉、天津跌幅介于1%～1.7%之间；广州、南京、上海、深圳、北京、成都跌幅在1%以内。

中指研究院研究人员分析认为，从供需方面看，房企加大促销力度，部分城市取消限购刺激需求入市，短期市场成交回升。预计随着“金九银十”供应高峰的到来，房企在加大推盘力度的同时，合理定价、有效促销将会吸引刚需入市，市场成交或将季节性环比回升。

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龙岗140户回迁居民 抽签万科天誉商品房

【深圳商报讯】（记者 毕国学 通讯员 邓焕彬 李利红）8月30日，140户龙岗区原新西村、老西村居民来到原村址、现万科天誉商品房销售处，通过抽签选房的形式，为回迁做准备。

据了解，原新西村、老西村位于龙岗城核心位置，曾是典型的“城中村”，建筑以居民自建房为主，建筑密度大、配套不足，居住环境较差。2011年，万科新老西旧改项目正式启动，居民纷纷搬出旧居。

经过几年的开发建设，2013年10月，批回迁居民通过抽签选房的方式，拿到了万科天誉商品房的钥匙。据了解，万科天誉项目集商业、公务、休闲、娱乐、居住于一体，是龙岗区目前型的社区，回迁居民纷纷对此地的居住环境和商业价值表示满意。

据该项目负责人蔡先生介绍，万科新老西旧改项目第二批居民回迁工作开展得较为顺利。活动当天，140户回迁居民携家属到场，抽签选房。来自新西村的李先生告诉记者，该项目征地拆迁过程中，他家拆迁面积达到1000余平方米，在回迁过程中，他们将得到住宅、、写字楼共计1000余平方米，补偿标准为一比一。他告诉记者，原来新老西村的自建房出租价格一般为每平方米10元，现在以1：1的比例置换为万科天誉商品房，预计出租价格可达到每平方米30元至40元。

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中国百城房价连跌4个月8月74城环比下跌 低迷态势短期难扭转

“金九银十”或变“铁九铜十”

上海楼宇街景。有数据显示，8月上海有多达139个楼盘进行打折促销，第三季度或将有更多开发商去库存。中新社 发

中指研究院1日发布8月份百城房价指数，100个城市新建商品住宅平均价格为10771元/平方米，环比上月下跌0.59%，连续第4个月下跌，跌幅收窄0.22个百分点。从涨跌城市个数看，74个城市环比下跌，26个城市环比上涨。

截止到目前，在46个限购城市中，已有37个城市限购松绑，但从市场表现来看，限购松绑的效果还不太明显。如何保住楼市销售旺季“金九银十”的含金量、避免沦为“铁九铜十”,已成为摆在房企面前的现实问题。

住宅均价连续4个月下跌

环比方面，2014年8月，百城住宅价格同比2013年8月上涨3.15%，涨幅较上月缩小1.57个百分点，为连续第8个月缩小。100个城市中，有39个城市住宅价格同比上涨，上涨城市个数较上月减少9个。其中，厦门上涨18.26%，涨幅；北京、上海等6个城市涨幅介于10%～14%之间；深圳、南京等27个城市涨幅在1%～10%之间。有61个城市住宅价格同比下跌，下跌城市个数较上月增加9个。其中，温州、日照分别同比下跌11.83%、11.05%，跌幅居前。

另外，根据百城价格指数对北京、上海等十大城市新建住宅的全样本调查数据显示，2014年8月十大城市住宅均价为19226元/平方米，环比下跌0.53%，为连续第4个月下跌，跌幅较上月收窄，10个城市仍全部下跌。具体来看，杭州环比下跌1.81%，跌幅居十大城市首位。同比来看，十大城市平均价格上涨7.58%，连续第22个月上涨，涨幅继续缩小2.18个百分点。

37城“救市”效果有限

随着楼市持续半年的成交量下滑，选择“松绑限购”的二三线城市在进一步增多。据不完全统计，截至目前已经有超过37个城市出台了松绑限购方面的救市措施。

从市场表现来看，在多个城市限购松绑“满月”之时，限购松绑的作用并不明显，根据8月份百城房价数据，限购松绑城市仅6个环比出现上涨，其中涨幅的厦门，环比上月增长1.47% 。相反，已经取消限购政策的西安、长沙和福州，8月份环比上月分别下跌2.72%、2.61%和2.45%。

“不同城市松绑方式、内容、力度均有差别，加之地方区域市场供求关系、库存、产能过剩的程度各异，市场的反应自然不尽相同。”中国房地产学会副会长陈国强接受采访时表示，总体看来，限购取消对市场刺激效果有限。究其原因，陈国强认为，无论是楼市供需还是市场预期，都不会因限购政策的取消而在短期内发生改变。

中原地产分析师张大伟则指出，目前信贷尚未有实质性松动，部分城市价格依然高企，市场后劲能否持续仍待观察。

房企称去库存是首要任务

随着9月份的来临，房地产传统的销售旺季“金九银十”将到来。从往年来看，这一阶段房企会加大推盘力度，另外打折促销等活动也会更加频繁，以此来拉动成交。

中指数研究院分析认为，预计随着“金九银十”供应高峰的到来，房企在加大推盘力度的同时，合理定价、有效促销将会吸引刚需入市，市场成交或将季节性环比回升。

一位房企负责人告诉记者，在“去库存”成为现在首要任务的情况下，该公司已经做好了在一二线城市全面促销的打算。

张大伟也认为，持续半年多的市场萧条后，整体企业资金压力极大，或许有更多房企选择以价换量的策略，推动“金九银十”成交有所复苏。但对比2013年，今年的成色将明显暗淡。

楼市或难延续“金九银十”

虽然限购政策逐步松绑短期内或将释放部分被压制的需求，但由于各地并未放松差别化信贷政策力度，且多数中小城市限购政策执行力度始终较为宽松，楼市低迷态势短期难以扭转。

“房地产业周期和宏观经济周期正相关，中国经济进入了增速放缓的新常态，房地产业进入了结构调整的新常态。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，当前的房地产业呈现增速下行、高位盘整、理性回归3个特征。

顾云昌认为，从房地产小周期来看，每4年左右，房地产就有一个涨落周期。但中国房地产业已经告别了住房严重短缺时代，进入了平稳发展阶段。“经过一年左右的调整，楼市可能会有所回升，但不可能再像过去10年一样大幅度反弹，市场和政策都没有赋予这样的力量。”