深圳住宅成交量回暖 土地市场前海唱主角

内容摘要：

宏观经济：2014年8月，中国制造业采购经理指数（PMI）为51.1%，比上月下降0.6个百分点，为近3个月回升以来的下降，说明中国制造业增长在放缓。

政策：8月国务院法制办网站公布了《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》。征求意见稿要求建立统一的不动产登记信息管理基础平台，各级登记机构信息纳入统一基础平台，实现信息实时共享。此外，征求意见稿根据有关要求，贯彻国务院确定的登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”精神，主要遵循四条原则：一是整合职责，二是物权稳定，三是方便群众，四是严格管理。

市场运行：2014年8月，深圳市场有一块工业用地用地挂牌出让，土地成交方面，深圳8月共有5块地成交，其中前海成交了四宗商业用地，分别被香融金盛、金立、新立康和顺风竞得。新房市场供应量较上月下跌59.80％，成交量上涨了22.47％，但成交均价下跌了1.04％；二手房市场成交量上涨，成交面积36.60万平米，环比上涨2.46%，同比下跌35.77%；本月一级市场前海唱主角，住宅成交量开始回暖。

市场综述

一级市场：2014年8月，深圳土地市场有一宗工业用地供应；土地市场成交方面，共成交5块用地，其中前海成交了四宗商业用地，分别被香融金盛、金立、新立康和顺风竞得，占地面积共为2.35万平，成交金额为37.9亿元。

二级市场： 2014年8月，新增商品住房供应有所下跌，市场批售量29.72万平米，环比下跌59.80%，同比下跌39.10%。市场成交量有所上涨，成交面积27.74万平米，环比上涨22.47%，同比下跌15.01%。一手房成交均价为22329元/平米，环比下跌1.04%，同比上涨0.41%。

三级市场： 2014年8月，二手房市场成交量小幅上涨，成交面积36.60万平米，环比上涨2.46%，同比下跌35.77%。

总的来讲： 2014年8月，深圳市场有一块工业用地用地挂牌出让，土地成交方面，深圳8月共有5块地成交，其中前海成交了四宗商业用地，分别被香融金盛、金立、新立康和顺风竞得。新房市场供应量较上月下跌59.80％，成交量上涨了22.47％，但成交均价下跌了1.04％；二手房市场成交量上涨，成交面积36.60万平米，环比上涨2.46%，同比下跌35.77%；本月一级市场前海唱主角，住宅成交量开始回暖。

市场资讯

宏观经济

 8月份中国制造业增长放缓

2014年8月份官方制造业PMI指数从7月份的51.7降至51.1(彭博市场平均预测为51.2)。几乎分项指数都显现出周期性放缓迹象。两项重要的分项指数–生产指数从54.2降至53.2,新订单指数从53.6降至52.5。而 8月份汇丰/Markit制造业PMI指数终值为50.2(彭博市场平均预测为50.3),几乎与50.3的初值持平,并较7月份51.7的终值明显下降。

要点：2014年8月，中国制造业采购经理指数（PMI）为51.1%，比上月下降0.6个百分点，为近3个月回升以来的下降，说明中国制造业增长在放缓。

解读：两种PMI指数（中国官方PMI指数和汇丰监控的PMI指数）在本月均开始下降，这说明前段时间“微刺激”的效果达到极值，制造业上升速度开始放缓，而其中的新订单指数由原来的53.6下降至52.5，下降幅度较大，表明需求的增量在缩减。

市场消息

《关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》出台

8月，深圳市规土委发布了《关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》。相对于此前的相关管理办法，主要在工业楼宇及配套设施的受让人资格及转让收缴方面进行了补充、完善。自然人可受让工业楼宇，五年后再次转让可免缴。

要点：8月，深圳市规土委发布了《关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》。新《通知》的亮点在规定自然人可受让工业楼宇及其配套

解读：在《通知》颁布之前，官方文件规定： 工业楼宇的受让人应当是经依法注册登记的企业，自那以后“工改工”性质的写字楼和住宅产品的交易几乎陷入停滞。而现今《通知》规定自然人也可以成为受益者，这使得个人拥有工业用地性质的房产证受到国家认可，而多年来一直屯压的工业楼宇配套写字楼和住宅也受到大众的追捧。

不动产登记条例加速建立

今年起，不动产统一登记制度条例在各地如火如荼的展开着，而8月国务院法制办网站公布了《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》。征求意见稿要求建立统一的不动产登记信息管理基础平台，各级登记机构信息纳入统一基础平台，实现信息实时共享。此外，征求意见稿根据有关要求，贯彻国务院确定的登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”精神，主要遵循四条原则：一是整合职责，二是物权稳定，三是方便群众，四是严格管理。

要点：自今年以来，都在如火如荼的建立统一不动产登记制度，而8月《不动产登记占行条例》公示更是加速了这一进度的进程。

解读：虽然8月出台了试行条例，但是具体的相关细节还未敲定，同时由于该条例涉及到许多权益纠纷以及职责分配，估计快也要到年底或明年才能出正式公文。而不动产登记制度的建立，在有利于确定物权归属的同时，也有利于盘算个人旗下房屋数量，对未来房产税对个人的第二第三套房增加房产税铺路。

大开发商动作频频

8月各大型房企动作频频，恒大在公司大会宣布进军500强后，开始多元化发展，8月推出了恒大粮油，而同样万达携手腾讯、百度建立了电商公司；万科在提出全民经纪人口号后，与淘宝合作联手卖方。

要点： 8月各大型房企动作频频，恒大、万达、万科或是多元化发展、或是携手其他行业巨头，资源整合

解读：为应对早已不是“时期”的房地产行业，各大房地产巨头纷纷转型，万科为扩大销量，在提出“全民经纪人”口号后，尝试与电商合作扩大销路，同时多元化发展是房企转型的主题，而不同于恒大的重金陌生行业，万达在闯入电商行业走的小心谨慎。 

延伸阅读：

1. 一级市场

1.1供应分析

2014年8月，深圳土地市场有一宗工业用地供应，总面积为1.25万平米。

1.2成交分析

2014年8月，深圳土地市场成交用地共5块，总面积6.27万平米，其中前海成交了四宗商业用地，分别被香融金盛、金立、新立康和顺风竞得，占地面积共为2.35万平，成交金额为37.9亿元。

1.3供应成交走势

2二级市场

2.1供应分析

2014年8月，新房市场供应较上月有所回落，市场批售量29.72万平米，环比下跌59.80%，同比下跌39.10%。市场供应主要来自龙岗区、宝安区和南山区，关外两区占61.91%。

2.2成交分析

2014年8月，深圳一手房成交面积27.74万平米，环比上升22.47%，同比下跌15.01%。一手房成交均价为22329元/平米，环比下跌1.04%，同比下跌0.41%。

从区域成交来看，深圳商品住房销售面积龙岗、宝安居多，占全市销售面积的86.57%，其中龙岗区以14.61 万平米的成交量位居榜首；盐田区成交少，为0.2万平米。一手房成交均价福田区，为48633元/平米；龙岗区均价，仅16661元/平米。

2.3存量分析

从以上图表可以看出，全市一手房按之前12个月的销售速度来计算的话，存量套数12.5个月可以消耗完，存量面积需13.2个月可以消耗完。从区域来看，按照各区前12个月销售数据，无论是从存量套数还是存量面积上，福田区销售压力较大，福田区存量套数大概需25.4个月才能销售完，存量面积大概需24.3个月才能销售完。

2014年8月销售量同比下降，过去12个月的平均销售速度下降；市场库存持续上涨，去化周期继续变长。

⒊三级市场

2014年8月，二手房市场成交量较上月小幅上涨，成交面积36.6万平米，环比上涨2.46%，同比下跌35.77%。从区域成交来看，深圳关内二手房成交面积占比为58.80%。从各区成交情况来看，福田区以成交7.87万平米位居榜首，盐田区成交少，仅为0.97万平米。

⒋一、二手房成交比例分析

2014年8月，深圳房地产市场一、二手房的总成交面积为64.34万平米，其中一、二手房的成交比例为0.76。

2014年8月，一、二手房成交量有所上涨，环比上涨10.23％。

2014年8月，深圳市场有一块工业用地用地挂牌出让，土地成交方面，深圳8月共有5块地成交，其中前海成交了四宗商业用地，分别被香融金盛、金立、新立康和顺风竞得。新房市场供应量较上月下跌59.80％，成交量上涨了22.47％，但成交均价下跌了1.04％；二手房市场成交量上涨，成交面积36.60万平米，环比上涨2.46%，同比下跌35.77%；本月一级市场前海唱主角，住宅成交量开始回暖。

楼市八月一二手成交量的回暖，似乎在迎接着每年“金九银十”到来，多个开发商抢在9、10月份入市，楼市供应量短时间内不会有大幅下降的情况，同时每年“金九银十”是房地产需求的两个月，成交量会上升。

延伸阅读：