中联二手房研究院:需求果断购入笋盘

【主要观点】

假期之下，市场回调。二手房成交868套，环比下降44.3%，均价为26534元/平方米，小幅上涨1.2%；新房住宅成交523套，均价为22630元/平方米，环比分别下降33.3%，9.1%。

小户型低总价占比增加，者出手果断。60平方米内小户型占30%左右，增加7.6%，因此也令到总价100万元内物业比例增加了3个百分点；需求方面，部分者遇见笋盘出手果断。

1.1二手房：节假日高位回调

上周（9.01-9.07）二手房高位回调，价格小幅上涨。全市二手房成交868套，环比下降44.3%，一是上周适逢中秋假期，部分市民离深；二是又遇新学期开学，很多家长忙于办理小孩手续。两者在较大程度上令到楼市关注度下降，根据中联二手房研究院监测，上周新增需求下降约15%。而值得关注的是，受近两月一些政策的微调，市场小幅回升的刺激，部分者亦开始进入市场寻觅笋盘，若遇超“笋”物业出手往往十分果断。

价格方面，小幅上涨。根据中联地产成交系统数据统计，上周二手住宅成交均价为26534元/平方米，环比小幅上涨1.2%。

1.2新房：成交量价回落

适逢中秋小长假量价成交回落。全市新房住宅成交523套，环比下降33.3%；成交均价为22630元/平方米，环比下降9.1%。深圳楼市每逢节假日成交下滑，已经成为一种贯性，其表现往往与市场走势无关。而上周五晚，布吉某盘开盘吸引了众多置业者前往抢购，则反映了购买需求十分的巨大。

图1：深圳新房/二手房十周成交量价走势

1.3、二手房成交结构：者出手果断，小户型低总价占比增加

继前几周刚需、改善换房需求持续释放之后，上周置业开始明显增加，占到30%，增加11个百分点，其中，宝城、布吉、华强表现较为突出。面积方面，小户型（60㎡）占30.4%，90-144平方米占23.9%，分别增加了7.6%，2.4%。单价方面，中端增加，2-3万元/平方米，3-4万元/平方米，分别占50%，21.7%，分别增加了15.8%，2.8%，其他区间缩减。总价方面，受小户型成交增多的影响，100万元内增加了3%；200-300万元占23.9%，增加了6.2%，其他区间缩减。

综合分析，受到政策利好，整体市场回升，自住需求（、改善）持续释放的影响，需求入市有所增多，其中在面对超“笋”物业时，出手十分果断，因此也令一些的小户型成交增多。

图2：9.01-9.07成交面积-单价-总价分布

1.4、后市：1-2周后市场成交将回升

上周楼市成交出现较大幅度的回落，主要是受到中秋小长假的影响，市场关注度暂时性回落，节假日成交回落已经成为深圳市场的一个惯性，而非真正的陷入低迷。同时，根据过往的清明、五一、端午等小长假市场发展规律看，节后1-2周市场即会快速回归正常，所以未来二手房单周成交将回到1000套以上的水平。

表1：2014年9月1周（9.01-9.07）楼市成交量价表

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