存量住宅还够卖约13个月 深圳或一个退出限购

今年住宅开工面积、批准预售面积同比大幅下滑

深圳或一个退出限购

来自市房地产研究的一组数据显示，今年，深圳住宅开工面积、批准预售面积均同比大幅下滑，销售量保持正常水平，存量住宅去化周期约13个月，至明年初，深圳住宅供不应求状况将加剧。深圳或将成为一个退出限购的城市。

商品房新开工面积下降六成

据市房地产研究统计数据，1~7月，深圳新建住宅的新开工面积212万平方米，同比下降了近60%；商品房新开工面积下降了60.4%。同北上广等其他一线城市相比，深圳降幅。1~8月，深圳新建住宅的累计批准预售面积212万平方米，同比下降34%。

“新开工面积和批准预售面积出现大幅下滑的同时，销售量却保持了前两年的正常水平，照此推算，明年年初到上半年，深圳能够批准预售的楼盘量少，一手住宅的供应紧张。”市房地产研究主任锋说，“深圳近几年几乎没有新增住宅土地供应，现在房地产市场供应主要靠城市更新。但是，城市更新谈判的周期较长、成本高、难度大，经常是断档式的供应。”

深圳中原地产副总经理贺晓丽表示，从目前来看，深圳住宅竣工面积也出现了下滑趋势，对于住宅供应的影响将出现在明年二季度，届时供求关系将进一步恶化。

美联中国营运总监兼华南区董事总经理书权认为，深圳按招拍挂出让的土地，在未来2～3年将出现住宅供地断层。

存量住宅还够卖约13个月

据市规土委统计数据，截至8月31日，全市住宅库存37010套、365.2万平方米，按之前12个月的销售速度来计算，存量套数12.5个月可以消耗完，存量面积需13.2个月可以消耗完。

历史数据显示，深圳一手住宅高峰期在2007年～2008年。2007年深圳新房的月均库存量为3.2万套左右，2008年这一数值约为5.1万套，为历史值。据悉，2008年房地产行业去库存过程花了长达5个季度的时间，但在本轮调控之下，房地产行业去库存过程更是缓慢，预计这个过程还会持续较长一段时间。

“成交低迷、观望氛围浓厚、信贷紧张，是造成深圳楼市库存攀高的主要原因，”贺晓丽认为，“从历史数据看，深圳新房库存处于中等偏上水平，相对于北上广其他一线城市而言，仍是健康的。”

深圳或一个退出限购

目前，未取消限购政策的城市仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚和南京7个“小伙伴”。

市住房研究会常务副会长陈蔼贫表示，深圳住房拥有率30%，户籍人口住房拥有率是77%，实际上有些房子没有计入统计指标当中。从深圳人口和潜在需求来看，现在深圳放开限购的话，很可能房价会快速上涨。所以，深圳不但不能退出限购，还要争当一个放松限购的城市。

据亿翰智库统计的46个限购城市土地财政依赖度，一线城市普遍靠后。2013年广州土地出让金收入占公共财政预算收入比重为60.5％，为一线城市之首，在限购城市中28位；上海和北京相应的比重分别为55.1％和49.8％，位列31名和35名；深圳土地依赖度，只有27％，倒数第二。

亿翰智库董事长陈啸天认为，一线城市适度放松可以，解除限购则不行。否则会导致整个区域市场房价上升，并拉动周边二、三线城市房价。

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多地区全面松绑限购部分城市成交量明显

据统计，目前仅剩北京、上海、广州等7个城市限购政策未做调整。

近期再掀松绑限购潮，兰州、杭州、西安、贵阳、西宁等多个城市全面松绑限购。据统计，目前仅剩下北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京等7个城市限购政策未做调整。从近期市场走势来看，受限购松绑、等多重因素的影响，二线城市成交有所反弹，三线城市则有所下滑。

多个城市彻底“松绑”

从今年6月，内蒙古自治区呼和浩特市首先取消房屋限购以来，国内不少城市陆续松绑房屋限购政策。而进入9月，松绑限购再升级，杭州、西安等多个城市彻底取消限购政策。

杭州在7月底放松限购，主城区140平方米以上户型不再限购，萧山、余杭两区全面放开(针对大户型和郊区);一个月之后的8月29日，杭州迎来了限购全面解禁，解禁后的第杭州市(包括萧山、余杭在内)就迅速迎来成交上扬，签约量达到482套，其中主城区签约量为266套。

陕西西安7月27日公布限购松绑消息，明确表示将对当地60平米以下房源交易“开闸”;8月28日，西安市住房保障和房屋管理局发布通知，其中提及，自2014年9月1日起，凡在该市区域内购买商品住房和二手住房的，不再申报户籍和原有住房情况。这也意味着西安全面取消房产限购政策。

全面松绑限购部分城市成交反弹

近期再掀松绑限购潮，兰州、杭州、西安、贵阳、西宁等多个城市全面松绑限购。据统计，目前仅剩下北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京等7个城市限购政策未做调整。从近期市场走势来看，受限购松绑、等多重因素的影响，二线城市成交有所反弹，三线城市则有所下滑。

多个城市彻底“松绑”

从今年6月，内蒙古自治区呼和浩特市首先取消房屋限购以来，国内不少城市陆续松绑房屋限购政策。而进入9月，松绑限购再升级，杭州、西安等多个城市彻底取消限购政策。

实行限购政策的背景是房屋供不应求、房价过快上涨，而现在大多数城市则是房屋库存过大、价格微跌，实行限购政策的背景不存在，取消限购也在情理之中，也符合“分类调控”的思路。

多地呈现量跌态势

刚刚过去的7、8月，整体市场呈现量跌态势。据统计，100个城市新建住宅平均价格为10771元/平方米，环比上月下跌0.59%。北京、深圳、天津、南京、杭州等重点城市均在下跌之列，其中杭州的跌幅为1.81%。

在成交量方面，30个典型城市8月份新建商品住宅成交面积为1372万平方米，环比增长4.9%。其中有17个城市的成交量出现了环比增长。8月市场成交有所反弹，与限购政策放宽也有一定关系，政府的救市、托底，有一定刺激效果。

市场分化将愈加明显

限购取消，有些城市效果明显，而对于库存过大、需求有限的部一些二三线城市来说，救市效果却不明显。而随着传统楼市旺季到来，市场能否延续7、8月的热度，再现“金九银十”呢？

9月份作为传统的销售旺季，房企的推盘力度势必加大。随着地方救市力度的加大，购房者观望情绪将淡化，积极入市的情绪会强化。为了迎合此类购房需求以及加快去库存的速度，房企的促销力度仍会加大。考虑到供求双方的策略调整，预计9月份的成交将比8月出现明显反弹，即9月有望迎来一波小高峰。

有业内人士认为，人们都是“买涨不买跌”，限购取消，市场已经有一定的热度，有人出手，这种趋势会延续下去。另外，未来的市场可能会更加分化，现在不仅是一个购房时机，也是开发商推盘的一个窗口期，促销大力推盘的项目可能会更受关注。