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房地产生更大变局 中国明年将诞生大房企

房天下深圳二手房网  2014-09-16 21:56:00  来源:中国经济周刊
[提要]一位地产分析人士指出,从发展后劲来看,万达、恒大等积累更加深厚,未来房地产业的行业之争,势必将越演越烈。

房产业或生更大变局 明年中国将诞生大房企

【金融·资本】明年中国将诞生大房企

提起房地产业的龙头,人们很容易就想到四大上市房企 “万(科)保(利)招(商)金(地)”,但近日这四大龙头房企密集出台的2014年半年报显示,“万保招金”的业绩正迅速分化,昔日的地产龙头之间,差距正逐步拉大。

与此同时,随着绿地集团、恒大集团(3333.HK)等几家大型房企的飞速发展,中国房地产业已经迎来了新的格局;更重要的是,从目前这些大型房企的布局来看,在不久的将来,房地产业或还会有更大的变局,甚至有望诞生万亿级的大型企业。

业绩持续分化、龙头房企市场占有率提升

今年上市房企半年报显示,“万保招金”中的万科(000002.SZ)、保利地产(600048.SH)、招商地产(000024.SZ)、金地集团(600383.SH),已经不在一个量级上了,并且出现了不同的发展趋势。

万科8月17日公布的半年报显示,2014年1—6月,公司累计实现销售面积821.2万平方米,销售金额1009.1亿元,同比分别增长14.6%和20.6%;这是万科历在上半年实现销售额突破1000亿元。保利地产8月26日公布,2014年上半年公司实现签约金额651.39亿元,同比增长2.35%。

相比而言,招商地产、金地集团等数据有些惨淡。8月19日,招商地产公布,2014年上半年累计实现签约销售面积121.82万平方米,同比减少10.47%;签约销售金额179.00亿元,同比减少10.35%,完成公司上半年200亿元销售目标的90%。金地集团则公布,2014年上半年实现销售面积131万平方米,销售金额170亿元,分别较上年同期下降13%和14%。

从销售额来看,万科已经是招商、金地的5倍以上;更重要的是,今年上半年万科、保利的销售额在增长,而招商、金地的销售额则出现了同比下降。房地产业半年销售额达到500亿元以上的阵营与销售额500亿元以下的阵营业绩在进一步分化。

在部分传统大房企增速放缓的局面下,另一些地产大鳄则迅速崛起。日前,绿地集团公布,2014年上半年实现业务经营收入1727亿元,其中作为主营业务的房地产实现预销售金额835亿元,预销售面积789万平方米,同比分别增长32%、16%。万达集团日前公布称,2014年上半年商业地产收入668.5亿元,完成全年目标的37%、上半年目标的103%,同比增长18%。8月26日,恒大集团发布2014年半年报称,上半年销售额为693.2亿元,同比增55.4%。

这种业绩分化的发展趋势不仅仅体现在龙头企业之间。日前,有机构数据显示,在整个房地产业,2014年上半年,销售额前10的房企销售金额占比从去年的14.6%上升至18.6%,增加了4个百分点;销售额前50的企业市场集中度连续上升,从2012上半年的27.7%增至2014年上半年的33.2%。比如,保利在半年报中指出,公司市场占有率达2.09%,较2013年提升0.55个百分点。

根据各大房企的2014年上半年业绩报告,房地产销售额有望今年突破1000亿元的大房企,其资产大都超过3000亿元,有的已经接近5000亿元。

万达集团公布,截至2014年6月30日,万达集团资产达到4600亿元,同比增长21%。上半年恒大集团总资产已增至4216.5亿元,同比增长53.6%。保利地产上半年的总资产达到3521亿元,比去年底增长12%。万科上半年总资产达到5017亿元,比去年底增长4.71%。

其中,恒大集团总资产增速迅猛,该集团2009年总资产为630.7亿元,2010年上半年总资产为794.2亿元,从2010年上半年到2014年上半年,仅仅4年的时间,恒大地产集团的总资产增长了4倍达4216.5亿元。如果按这一发展速度,5年内,恒大集团总资产或将能突破万亿元。

对于房地产公司的高成长性,绿地集团董事长张玉良向《中国经济周刊》表示,将近20年前他创立绿地之时,其资产只有2000万元,而20年后,绿地的资产规模已经高达3000亿元,20年时间绿地的总资产增长了1万多倍。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,随着商品房销售额的下降,市场容量在缩小,竞争在加剧,相对于中小房企,大型房企无论是融资,还是调整销售策略等多方面,均比小型房企有更大的和更大的回旋余地,因此,市场必然会出现分化,这背后,一些小型房企正逐步消失,而一些大型房企在开展扩张与并购。

龙头房企掀起大争夺战

目前来看,除了万科已经提前晋级房企千亿元销售额俱乐部,绿地、恒大、保利、万达等几家房地产企业今年也有望进入千亿俱乐部,但很显然,千亿俱乐部不是终点。

8月26日,恒大集团在香港举行的2014年中期业绩发布会现场,恒大集团董事局主席许家印宣布,恒大明年要跻身500强。

绿地集团同样对于前景有较大的期待。此前,绿地集团董事长张玉良在接受《中国经济周刊》记者专访时表示,2014年全年要实现4000亿元经营收入的目标,到2015年,绿地集团力争实现年经营收入5000亿元,跻身企业200强。

万达集团董事长健林在2014年半年工作会议上放言,明年毫无疑问万达不动产就是不动产企业。

但要实现这些更大的目标,却并非易事。以恒大集团为例,2014年500强排行榜显示,500强中排在一名的企业为美国雷神公司,2013年其营业收入为237亿美元,约合1445亿元人民币,目前恒大集团上半年销售额为693.2亿元,尚不足1445亿元的半数。

而对于万达而言,要想成为目前的不动产企业,至少必须超过万科,而今年上半年万科的销售额比万达不动产多了300多亿元。

对此,同策咨询研究部总监张宏伟认为,土地储备的多少是衡量一个房地产企业可持续发展的关键指标,是判断一个房地产企业发展的重要因素。

万达似乎深谙这一点。在2014年半年工作会议上,健林表示:“上半年新增土地储备楼面面积1881.8万平方米,累计土地储备楼面面积9186.9万平方米。今年5、6月,行业排前20名的房地产企业都很少买地,上半年万达新增土地储备可能是多的。”

恒大集团也宣布,截至2014年6月30日,其土地储备建筑面积达1.5亿平方米。

而据万科的半年报显示,公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计3986.3?万平方米,这一土地储备面积不到万达的1/2,不到恒大的1/3。一位地产分析人士指出,从发展后劲来看,万达、恒大等积累更加深厚,未来房地产业的行业之争,势必将越演越烈。

万科活不过下一个十年?石悲鸣值得警惕

据上海金融报,石近期参与一场论坛表达的悲观论述,至今在市场上仍掀起阵阵涟漪,其效应远比今年二月万科内部会议找马佳佳谈“90后不买房”,来的更具有争议性与震撼效果!

面对未来不可测的行业变化,组织架构庞大有如航母的万科,石忧心忡忡的表示:担心活不过十年,会是下一个倒闭的开发商!此时在旁边“偷着乐”的潘石屹还“见缝插针”似的补上一刀“你太乐观了”。这无疑使石的忧心遭到一定程度的扭曲及模糊了焦点,殊为可惜。

那么,石讲话的真实用意到底是什么?我相信应该是激励万科决策层要有危机意识,必须尽速找到转型之路,否则如同诺基亚般倒闭或被并购只是早晚的事。

房企前景“步步惊心”

当然,照理来说,这是万科对自己企业体未来运营的风险评估与判断,外人根本无权置喙,惟让同行浮想连翩的是,如果连行业龙头、号称已成为大的万科集团,都如此悲观看待房地产行业的前景,那么其他等而次之的房企,又该如何自处?

在我看来,石的悲观论述并非“无的放矢”,而是“其来有自”,毕竟自2000年开始,历经发展了近十四年,原本植基于人口红利、贪腐资本、经济腾飞、土地财政等利好因素支撑的房地产能量,正在快速被解构与衰退,以往行业的常态及游戏规则是“土地为”、“关系至上”,正逐渐被“习氏新常态”—“优胜劣汰”、“适者生存”之市场法则所取代,加之互联网冲击方兴未艾,楼市究竟何去何从?实在是神仙难料!而越“大”的“船”越“难调头”,多数房企之处境的确“步步惊心”,随时有可能“一个不小心”走向铁达尼号般的灭顶噩运。

诺基亚悲剧会在楼市重演?

其真实写照是自今年三月开始,包括:宁波兴润置业、南京盈嘉地产、青岛君利豪、惠州光耀集团等十余家房企,或破产或老板跑路,瞬间轰然倒塌,令市场错愕不已!如同诺基亚宣布被微软并购时,其CEO约玛·奥利拉在记者招待会上说的一句话:我们并没有做错什么,但不知为什么,我们输了。说完,连同他在内的几十名诺基亚高管不禁落泪。

我不知道万科能否与有着149年历史、举世闻名的诺基亚相提并论,但雷同的状况是,在瞬息万变、日新月异的科技颠覆人类生活、生存模式的时代,庞然大物的“万科们”将首当其冲面临生死考验,这是不争的现实!

尤其可怕的是新一届政府正大力摆脱地方对土地财政的依赖,一旦逐步实现,意味着开发商与官方“穿同一条裤子”的特殊时期已一去不复返,这是否是聪明的李嘉诚近两年快速退出内地房地产市场的真实原因呢?我猜这应该不是问题的全部答案,毕竟“商人无祖国”,当前欧洲正缓慢的从2008年国际金融海啸之谷底复苏,富可敌国的李嘉诚挪移资金倾力抄底,实在是无可厚非,但其动作如此之大,显然与“不再那么看好内地楼市”密不可分。

石悲鸣值得警惕

这其实也并不难理解,在可预见的未来,不动产登记制、房产税、遗产税等,诸多不利于市场环境的因素正逐步形成,房屋属性更多的向“民生必需品”靠拢,凡此种种,确实令许多地产大鳄们忧心不已。

也因此我始终坚信,未来房价的上涨,主要的是基于企业开发与经营成本的累加,而并非房企销售和消费者交易环节利润的增加。那么该怎么办呢?目前来看,包括万科在内的绝大多数开发商都还没有找到解决方案,这才是石发出“下一个会不会是万科”之悲鸣的原因啊!

总而言之,对开发商来说,过去的十年,重要的工作是“创造财富”,因为当时“机遇大于挑战”。未来的十年,艰巨的任务是“分散风险”,因为前景“挑战大于机遇”!

 

责任编辑/chenzhouke
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