高库存低去化，压力山大第三次楼市“探底”或将到来
限购取消了，限贷也逐渐松绑了，楼市政策底已现，那么市场之底是否也随之而来呢？
这是近段时间以来，对于楼市“触底”的猜测。但“楼市触底”究竟在哪一个节点?这样的争论常常是“神仙数”，没有明确的时间或者预估。在此，有业内人士表示，从段实际来看，可以预见调控不会放松也不会加码，但政策底不等于市场底，在库存依旧高企、企业资金压力犹存的情况下，市场仍在筑底阶段，谈“底”为时尚早。
有业内人士认为，2014年的100天，将是 “楼市底”，错过可能再等十年。
这是呓语?还是预言?来自市场方面的数据，将会给出我们答案。
库存量
昆明商品房库存量消化周期25个月
在2013年成交大幅放量透支刚需的分水岭年后，2014年，来自昆明楼市的信息，无不围绕成交萎缩，库存积压，以价换量等等，可以说，目前的昆明楼市，无形中笼罩着一丝阴霾。
首先，从楼市供求关系上看，昆明目前的库存消化周期就已经超越红线范围，成为多个商品房高库存城市之一。
数据显示，截至7月，昆明楼市库存总量超过1900万平方米，创下5年来的新高。同时加之新增供应还在不断持续进入市场，这使得昆明消化掉存量变得更加艰难，初步估算，昆明目前的商品房存量代售面积已经超过2300万平方米以上。
若按照2014年平均月成交面积90万平方米计算，2300万平方米的存量，消化周期将为25个月，这与库存消化周期红线18个月的标准相比，昆明的库存量已超出红线标准，成为高库存城市。
是什么原因导致包括昆明在内的范围内存量房骤增?业内人士表示，限购令虽得到解除，但限贷全面松绑的可能性依旧不大，同时受金融政策的影响，开发商开始以价换量维持企业发展，而终却使得购房者方面的观望情绪更加浓厚，成交周期延长。
但来自开发商方面却指出，库存现象还是主要针对中小型房地产开发公司和本地房企，国内房企会根据调控政策统一调节，而且受口碑和品牌营销影响，位置好和的地产项目依旧能够吸引刚性需求。
去化量
2014年市场去化率逐渐减弱 开发商压力加大
以此同时，面对高库存的压力，使得刺激成交成为楼市发展需要首先考虑的问题。
数据显示，2014年1-8月，昆明商品房累计成交量为659.9万平方米，虽然该数据与2013年同期的589.1万平方米相比，还处于小幅上涨态势。但不能忽略的是，2013年同期，昆明的商品房库存量仅为1000万平方米左右。
值得注意的是，2013年下半年，昆明楼市推盘量和成交量均创下新高，在一年结束之际打了一场漂亮的收官之战，全年的市场表现都可圈可点。但进入2014年，虽然多月的成交量都突破了10000套大关，但从6月开始，随着商品房价格的下滑，其成交量也有所缩减，基本保持在月均7000-8500套。
从市场方面来看，若成交量得不到提升，开发企业的现有开发项目不能获得持续的销售，其资金链承受的压力将增大，土地无法正常开工，在建工程工期拖延，这些均对房企的生存形成不小威胁。
因此，一些项目主动降低价格，以低价位博人眼球，寻求突破口；还有一些项目推出低首付、垫首付等优惠措施。不少人士预计，房企会在未来选择放弃部分利润，或在保本的情况下，通过促销或提升项目的性价比来实现快售回笼现金，为后续土地及企业成长补充资金。
供求关系
供求关系失衡 买卖双方市场转变
一边是销售低迷，一边是巨大的供给和库存量，昆明楼市正遭遇前未有的压力。
据数据显示，昆明楼市7月供求比达1.9，存量高达2300万平方米，消化周期为25个月。相比广州、深圳、上海、北京等一线城市，昆明的供求比和存销比都处于高位。高库存低去化，直接导致了市场供求关系的失衡，终引发的是卖方市场向买方市场的转变，购房者将掌握更多的主动权。对于开发商而言，把握客户的能力成为各项目成交关键。因此，业内人士曾推断，2014昆明房价将下降10%左右。
但也有分析人士指出，楼市供求失衡的情形有望在未来两三年内得到解决。支撑需求的因素是人们改善居住条件的意愿。因此，尽管中国房地产市场存在供求失衡，但假如政策和信贷环境保持稳定，它应该能够在中期内自行消化这个问题。关键的风险不在于供给或需求，而在于短期流动性是否容易获得。
业内观点
楼市正在第三次“探底”之中
业内人士马先生： 随着金九银十的开启， 2014年的100天，将是买家抄底的购房入市机会。在过去的楼市十年中，曾经出现两次的购房“底部”，目前正处于第三次“探底”之中。
2008年是一个楼市底部，该年度10月中旬4万亿元经济刺激计划出炉，由于当年的开工量急剧下降，让2009年的可供货源大大减少，开发商选择了、待售。楼价于是很快直线上涨，很多购房者也因为观望错失了购房好时机。2011年底到2012年初出现第二次底，随后中国楼市历一个连续24个月的上涨周期出现了，在很多资深人士的记忆里，这是历长的一个上涨周期。
而目前来看，楼市正在第三次探底之中。要抄到的底部是不可能的，但是可以肯定的是，现在是相对的低点。对于需要购房自住的买家来说，观望无意义，因为观望往往只会带来更高的价格，是时候该出手是就出手。
市场将从量跌转向价跌
泛联房产总经理卞东晓：目前房地产开发商的资金链仍然能够运转，如果资金持续受到压力，开发企业势必靠求量。因此，随着库存的上升，买方市场的到来，市场从量跌到价跌的变化将更加显现。
面对买方市场，暂且不议购房者需求，对于开发商来说，可以说既是机遇又是挑战。只有当房价下跌至所谓“拐点”，成交量才会有所提升，市场供求关系才能达到价值与价格的新平衡。所以，降低利润是开发商们面对买方市场的首要选择。
深圳全市超低价的9月火爆出售 52万一套！！
更多真实二手房
存量住宅还够卖约13个月 深圳或一个退出限购
2014年买房19种户型很不吉利 你买房要当心！
9月深圳21个新盘入市首周卖掉119套 有房源7折抢跑
深圳100-250万低价真实二手房火爆出炉 横扫深圳笋价
房企战略调整 大幅“去库存”
同策咨询研究部总监张宏伟称，事实上，限购等救市政策出台也难以对低迷期市场起到比较大的刺激作用，房企势必会调整自己的推盘策略，在年终到来之际争取9-10月份关键的一波行情，以尽可能缩小当前销售业绩与年度指标的差距。
大多数城市限购政策已取消，其他调控措施也出现定向宽松措施，各个地方政府也在发布“救市”措施，尽管这些“救市”政策对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果，但是，限购取消之后，由于不再受购房资格限制，改善需求会有一波集中释放的行情，同时，诸如税费补贴、降低首付比例、买房等措施还是对于部分购房者有一定的诱惑力，也会带动这部分购房群体在金九银十集中入市。本版
媒体称现在买房多是穷人 银行放松信贷地方喊话没用
一纸“救市”文件再引热议。
湖北省住建厅9月15日发布《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》（以下简称《意见》），其中受关注的是“在贷款利率和首付比例上给予优惠支持”。除此之外，在楼市权限调整的大背景下，市场关心的是“个人购房减半征收契税”等内容，究竟对房市会产生多大的效果？
“完全没必要救市，就让房价慢慢合理回归。”9月17日，独立地产评论员顾海波对《华夏时报》记者表达了他对救市的看法。他认为，房价正处于理性回归过程中，还远没有调整到位。一家之言，显然难以说服各地救市的“激情”。
不仅如此，兰州、西安、贵阳、西宁等多个城市近期还在加码救市节奏，甚至在实行全面松绑限购。据统计，在46个限购城市中，目前仅剩下北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京等7个城市限购政策未做调整。
这轮博弈还在升级。据报道，目前还有个别城市正在酝酿相关政策，包括位于长三角的宁波、无锡等城市正酝酿大尺度救市政策。为应对楼市低迷态势，第二轮救市潮到现在还不明朗的是，信贷是否会放松？
“信贷是否会松动，将成为判断今后楼市走势的关键因素。”9月17日，中原地产分析师张大伟接受本报记者采访时坦言，现在已有部分银行有松动的迹象，其表现为放贷“价格和时间”上有松动。
“激情”救市
“到澳海澜庭、龙湖[简介 动态]、明发商业广场[消息 价格 户型 点评]、勤诚达新界[消息 价格 户型 点评]、润和紫郡[消息 价格 户型 点评]、奥特莱斯、水溪上等地产项目建设工地和售楼部，了解项目建设进展和销售情况。”9月16日，长沙市望城区委书记谭小平对多个房地产项目进行实地调研时要求，稳步推进房地产项目建设，全力促推房地产业平稳健康发展。
本报记者梳理发现，像这样，地方政府对房地产“健康发展”给予了更多希望，尤其是在经济下行压力加大的现状下，书记、市长找房地产企业谈话、共谋房市健康发展的远不是个案。
8月28日，河北省邯郸市委书记高宏志主持召开专题座谈会，邀请部分房地产企业代表面交流，携手推动房地产业健康发展。“当前，经济下行压力加大，房地产业受到了较大程度影响。在这样的困难时期，我们坐在一起就是要共商对策、解决问题，重点谈谈遇到的困难和好的建议……”座谈伊始，高宏志的开场白让企业家们放心地说困难、提对策，气氛很是热烈。
记者采访得知，第二、三季度取消限购的城市可描述为“接踵而至”。从今年6月呼和浩特市首先取消房屋限购以来，国内不少城市陆续松绑限购政策；进入9月，松绑限购再升级，中西部多个城市彻底取消限购政策。
比如，杭州在7月底放松限购，主城区140平方米以上户型不再限购，萧山、余杭两区全面放开，但针对大户型和郊区。一个月后的8月29日，杭州迎来了限购全面解禁，主城区的成交量随即“蹭蹭”上升。
接着，西安也全面取消限购了。8月28日，西安市住房保障和房屋管理局发布通知明确提及，自2014年9月1日起，凡在该市区域内购买商品住房和二手住房的，不再申报户籍和原有住房情况。
进入9月，更多的城市宣布全面取消限购政策，包括兰州、西宁、青岛等，迄今仅有“北上广深”四个一线城市和珠海、三亚、南京限购政策未松绑。“当初实行限购政策的背景是房源供不应求、房价过快上涨，但目前这一前提不存在，取消限购自然也在情理之中。”张大伟说，这还契合了“分类调控”的思路，一举两得。
“地方之所以要积极取消限购，与地方经济下行压力有关，地方政府为担心的是税源如何得到保障。”9月16日下午，四川某市一位不愿具名的官员对记者分析称，这几年地方的房地产和建筑业的税款占地方税收总量超过50%，有的甚至高达80%，“救房市就是拯救地方经济。”
“地方税收收入的快速增长相当一部分来自房地产及相关行业，房地产不好了其他产业跟着遭殃，相关问题也会暴露无疑，比如就业压力、支出负担加重等。”上述官员无奈地说。
信贷真会放松吗？
一石激起千层浪。
记者翻阅材料看到，湖北省发布的《意见》，围绕加强市场分类调控、支持合理住房消费、改进住房供应方式、发挥金融和住房公积金支持作用、促进房地产业转型发展等，共6部分，20条具体措施。
其中受关注的是，“在贷款利率和首付比例上给予优惠支持”，即居民家庭贷款购买自住普通商品住房，首付款比例按30%执行，贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍。个人购买属于家庭惟一普通商品住房的，减半征收契税；个人购买90平方米及以下家庭惟一普通商品住房的，契税按1%税率征收。
据报道，湖北相关政府部门人士称，此前省住建厅曾召集湖北银监局等相关部门协商。但事实上，地方银行非政府性单位，并不受地方政府支配；所以，对于首套房房贷利率等，是由银行根据市场环境调控，住建厅的“指导意见”应该是仅“提供参考”。
记者采访多家银行分行均称，银行利率打折需总行授权，各地分行没有打折权。“在利率市场化趋势下，地方银行利率完全不受地方政府干涉，有权干涉的是央行和银监会。”9月16日，北京通州某银行分行房贷处一位经理说。
信贷松不松当然会影响房市。“限购放开不是一个月两个月了，也刺激了楼市成交量的回暖，但受困于贷款政策的限制，大部分购房者依然选择观望。”上述银行经理解释说，不是每一个想买房的消费者银行都愿意放贷，如果该贷款者信誉不好，银行也会慎重考虑的。
“对于当前的房地产，银行更多持谨慎态度。”张大伟向记者分析称，虽然一些省市出台了放松信贷政策的文件，但没有央行与银监局的参与，恐怕地方银行很难执行下去。“地方释放救楼市的预期，作用有限，将一部分压力传递给银行。”张大伟说，信贷政策还与整个宏观经济有关。
尽管多地发布了信贷方面的松绑文件，但各地分行只会“参考”，未必都会执行下去，因为信贷权掌控在银行系统，地方政府无权干涉。博弈由此升级。
“银行放松才可以，地方政府喊话没用的，何况现在买房子的都是经济收入比较低的人群，穷人买房，银行放贷会很谨慎。”顾海波也对记者直言，地方银行放贷，要经总部授权，有指标的不是想放就放。顾海波说，一直被认为经济较好的长三角地区，现在都出现“鬼城”了，银行不会轻易放贷，相反放贷的条件更苛刻。
“房市复苏仅靠放松信贷难破局。”顾海波坚持认为，房地产有泡沫就要挤，况且还是大泡沫；接下来，要制度调控而非“变色龙”调控，房价应合理回归而非“涨幅趋缓”，必须用长效机制来替代“放松限购”。
东莞二手房人气回升 刚需客积极入市
在刚需一族的支撑下，近期东莞二手住宅成交开始出现了明显的人气回升。来自合富置业等机构统计数据显示，从8月开始，截至目前，二手住宅每周环比成交虽然没有大的变化，但看房频率开始出现明显上升。而买家仍以置业者为主，占比接近九成。预计，第四季度二手地产持续回暖几乎已成定局。
新政刺激购房意愿
根据中原地产、合富地产等机构标准指数监测显示，8月份东莞二手住宅网签2920套，环比变化不大。但是从各大中介机构公布的数据显示看房人数和咨询者明显多了起来。
金信联行客户部谭经理认为，近期政府部门调整了普通住房标准，更多的住宅可享受契税优惠，因此市场整体购房意愿有所增强。
记者在西平某地产中介门口实地采访发现，一个之内进入店内咨询和议价的看房者达到12人次。该店业务员透露说，这段时间是今年以来旺的时段，估计未来一段时间内这种情形将持续。
根据各大中介机构的监测表明，近期买家大多为看楼时间较长的刚需旧客，且基本以“新莞人”为主，购房价格集中在100万元以下。在政策利好下，部分实力不强的刚需，担心价格走高，入市速度有所加快。
四季度市场稳中有升
合富置业监测数据显示，近期看房者以置业的刚需一族为主，中二手买家只占据10%不到。价格和面积以中低端价位以及中小面积为主。其中100平方米左右的二手住宅占据了成交和看房的主力。
“总的来说，在政策利好下，迫切性刚需旧客入市积极性明显增加。”合富置业西平门店张经理说。
合富置业公布的市场预测认为，四季度，东莞二手交投或会小幅增加，价格平稳。在东莞住宅价格标准上调以及公积金政策的利好下，预计四季度东莞二手楼市的人气和交投氛围均将保持良好；成交量较此前或会有所提升。
总的来说，四季度，新盘分流二手客源的现象将会明显增加，二手交投的增幅应该不会太大，或会以小幅回升为主，价格基本走稳。
收费自行定价房产中介有压力 物价部门：中介提高服务质量
日前，浙江省物价局、省住建厅等部门发布通知，放开房地产咨询和经纪收费管理，实行市场调节价管理，本月15日起施行。
这意味着房产中介费由中介公司自己定了，购房者也可以讨价还价了。这项规定的出台会给金华二手房中介会带来什么影响，昨天记者走访了几家中介公司。
中介公司工作人员称
中介费一直可以讨价还价
昨天下午1点左右，在金华市人民东路的几家二手房中介，几乎都门庭冷落。位于江北人民东路61号的天利房产，店内甚至空无一人，连工作人员都不见踪影。钱江晚报记者再往东走访四五家，工作人员倒是有很多，但都默默地躲在电脑后面发呆。
显然，在楼市大环境低迷的情况下，二手房中介的日子并不好过。“已经好多天没有成交了，你看我们这么多人都干坐着没事干。”永隆房产的一名工作人员告诉记者。
说起中介费可以讨价还价一事，大家都显得不太关心。“好像有这事，无所谓了，反正影响不大。”工作人员搭话说。
事实上，为了能留住顾客，金华市场上的二手房中介早就可以讨价还价，不是严格按规定来定价，这样的状况持续了好多年。
“目前金华的二手房中介还处于战国时期，纷争不断，你收5000，我就收3000。”浙泰房产的工作人员向记者表示，对一些小中介公司来说，这也是不得已而为之。
“如果是连锁中介还好一点，要是一些夫妻店，没有成交量就没有收入。”这名工作人员告诉记者：“据我所知，近3个月内，光人民东路上就有3家中介公司关门了，江南区块倒闭的就更多了。”
说着，他掰着指头数了起来：“就在前两天，我还接到朋友电话，说他的中介要关门了，问我们需要电脑不？”
对于中介费该怎么收？有房产中介的工作人员就表示，这次省里放开收费管理，对金华的中介公司来说，算不上什么利好，“这真的是雪上加霜，我们当然希望一个定价，否则，你了，别人更，太难做了。”
物价部门表示
目前金华二手房中介市场竞争很充分
据介绍，在省里出台这条通知前，中介机构收取多少中介费确实是有标准的，根据房屋总价不同，收费也不同，比如，总价在20万元以内，二手房中介费用为2%，20万元以上50万元以下，中介费为1.5%，总价在50万元以上，100万元以下，中介费为1%。
但这么多年来，这个规定其实没怎么实施，“这个规定定的时间比较早，当时房价只有二三十万。”物价部门工作人员告诉钱江晚报记者：“这么多年过去了，金华的房价动辄上百万，这个标准就不太合理了。”
这位工作人员表示，目前金华的二手房中介，市场竞争很充分，在这种情况下不需要政府过度干预。“买二手房和买其他商品一样也需要货比三家，服务质量好的中介才有资格提高价格。”
尽管取消收费管理对金华房产中介市场影响不大，但在业内人士看来，也是顺应了市场发展的需要。金华市浙商房地产销售策划有限公司董事长朱剑明认为，这是一种更市场化的做法。放开中介费的举措一定程度上可以刺激中介提高服务质量。“只有服务质量提高了，信誉好了才能在市场上生存下去。”
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这是近段时间以来，对于楼市“触底”的猜测。但“楼市触底”究竟在哪一个节点?这样的争论常常是“神仙数”，没有明确的时间或者预估。在此，有业内人士表示，从段实际来看，可以预见调控不会放松也不会加码，但政策底不等于市场底，在库存依旧高企、企业资金压力犹存的情况下，市场仍在筑底阶段，谈“底”为时尚早。
有业内人士认为，2014年的100天，将是 “楼市底”，错过可能再等十年。
这是呓语?还是预言?来自市场方面的数据，将会给出我们答案。
库存量
昆明商品房库存量消化周期25个月
在2013年成交大幅放量透支刚需的分水岭年后，2014年，来自昆明楼市的信息，无不围绕成交萎缩，库存积压，以价换量等等，可以说，目前的昆明楼市，无形中笼罩着一丝阴霾。
首先，从楼市供求关系上看，昆明目前的库存消化周期就已经超越红线范围，成为多个商品房高库存城市之一。
数据显示，截至7月，昆明楼市库存总量超过1900万平方米，创下5年来的新高。同时加之新增供应还在不断持续进入市场，这使得昆明消化掉存量变得更加艰难，初步估算，昆明目前的商品房存量代售面积已经超过2300万平方米以上。
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是什么原因导致包括昆明在内的范围内存量房骤增?业内人士表示，限购令虽得到解除，但限贷全面松绑的可能性依旧不大，同时受金融政策的影响，开发商开始以价换量维持企业发展，而终却使得购房者方面的观望情绪更加浓厚，成交周期延长。
但来自开发商方面却指出，库存现象还是主要针对中小型房地产开发公司和本地房企，国内房企会根据调控政策统一调节，而且受口碑和品牌营销影响，位置好和的地产项目依旧能够吸引刚性需求。
去化量
2014年市场去化率逐渐减弱 开发商压力加大
以此同时，面对高库存的压力，使得刺激成交成为楼市发展需要首先考虑的问题。
数据显示，2014年1-8月，昆明商品房累计成交量为659.9万平方米，虽然该数据与2013年同期的589.1万平方米相比，还处于小幅上涨态势。但不能忽略的是，2013年同期，昆明的商品房库存量仅为1000万平方米左右。
值得注意的是，2013年下半年，昆明楼市推盘量和成交量均创下新高，在一年结束之际打了一场漂亮的收官之战，全年的市场表现都可圈可点。但进入2014年，虽然多月的成交量都突破了10000套大关，但从6月开始，随着商品房价格的下滑，其成交量也有所缩减，基本保持在月均7000-8500套。
从市场方面来看，若成交量得不到提升，开发企业的现有开发项目不能获得持续的销售，其资金链承受的压力将增大，土地无法正常开工，在建工程工期拖延，这些均对房企的生存形成不小威胁。
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一边是销售低迷，一边是巨大的供给和库存量，昆明楼市正遭遇前未有的压力。
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但也有分析人士指出，楼市供求失衡的情形有望在未来两三年内得到解决。支撑需求的因素是人们改善居住条件的意愿。因此，尽管中国房地产市场存在供求失衡，但假如政策和信贷环境保持稳定，它应该能够在中期内自行消化这个问题。关键的风险不在于供给或需求，而在于短期流动性是否容易获得。
业内观点
楼市正在第三次“探底”之中
业内人士马先生： 随着金九银十的开启， 2014年的100天，将是买家抄底的购房入市机会。在过去的楼市十年中，曾经出现两次的购房“底部”，目前正处于第三次“探底”之中。
2008年是一个楼市底部，该年度10月中旬4万亿元经济刺激计划出炉，由于当年的开工量急剧下降，让2009年的可供货源大大减少，开发商选择了、待售。楼价于是很快直线上涨，很多购房者也因为观望错失了购房好时机。2011年底到2012年初出现第二次底，随后中国楼市历一个连续24个月的上涨周期出现了，在很多资深人士的记忆里，这是历长的一个上涨周期。
而目前来看，楼市正在第三次探底之中。要抄到的底部是不可能的，但是可以肯定的是，现在是相对的低点。对于需要购房自住的买家来说，观望无意义，因为观望往往只会带来更高的价格，是时候该出手是就出手。
市场将从量跌转向价跌
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房企战略调整 大幅“去库存”
同策咨询研究部总监张宏伟称，事实上，限购等救市政策出台也难以对低迷期市场起到比较大的刺激作用，房企势必会调整自己的推盘策略，在年终到来之际争取9-10月份关键的一波行情，以尽可能缩小当前销售业绩与年度指标的差距。
大多数城市限购政策已取消，其他调控措施也出现定向宽松措施，各个地方政府也在发布“救市”措施，尽管这些“救市”政策对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果，但是，限购取消之后，由于不再受购房资格限制，改善需求会有一波集中释放的行情，同时，诸如税费补贴、降低首付比例、买房等措施还是对于部分购房者有一定的诱惑力，也会带动这部分购房群体在金九银十集中入市。本版
媒体称现在买房多是穷人 银行放松信贷地方喊话没用
一纸“救市”文件再引热议。
湖北省住建厅9月15日发布《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》（以下简称《意见》），其中受关注的是“在贷款利率和首付比例上给予优惠支持”。除此之外，在楼市权限调整的大背景下，市场关心的是“个人购房减半征收契税”等内容，究竟对房市会产生多大的效果？
“完全没必要救市，就让房价慢慢合理回归。”9月17日，独立地产评论员顾海波对《华夏时报》记者表达了他对救市的看法。他认为，房价正处于理性回归过程中，还远没有调整到位。一家之言，显然难以说服各地救市的“激情”。
不仅如此，兰州、西安、贵阳、西宁等多个城市近期还在加码救市节奏，甚至在实行全面松绑限购。据统计，在46个限购城市中，目前仅剩下北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京等7个城市限购政策未做调整。
这轮博弈还在升级。据报道，目前还有个别城市正在酝酿相关政策，包括位于长三角的宁波、无锡等城市正酝酿大尺度救市政策。为应对楼市低迷态势，第二轮救市潮到现在还不明朗的是，信贷是否会放松？
“信贷是否会松动，将成为判断今后楼市走势的关键因素。”9月17日，中原地产分析师张大伟接受本报记者采访时坦言，现在已有部分银行有松动的迹象，其表现为放贷“价格和时间”上有松动。
“激情”救市
“到澳海澜庭、龙湖[简介 动态]、明发商业广场[消息 价格 户型 点评]、勤诚达新界[消息 价格 户型 点评]、润和紫郡[消息 价格 户型 点评]、奥特莱斯、水溪上等地产项目建设工地和售楼部，了解项目建设进展和销售情况。”9月16日，长沙市望城区委书记谭小平对多个房地产项目进行实地调研时要求，稳步推进房地产项目建设，全力促推房地产业平稳健康发展。
本报记者梳理发现，像这样，地方政府对房地产“健康发展”给予了更多希望，尤其是在经济下行压力加大的现状下，书记、市长找房地产企业谈话、共谋房市健康发展的远不是个案。
8月28日，河北省邯郸市委书记高宏志主持召开专题座谈会，邀请部分房地产企业代表面交流，携手推动房地产业健康发展。“当前，经济下行压力加大，房地产业受到了较大程度影响。在这样的困难时期，我们坐在一起就是要共商对策、解决问题，重点谈谈遇到的困难和好的建议……”座谈伊始，高宏志的开场白让企业家们放心地说困难、提对策，气氛很是热烈。
记者采访得知，第二、三季度取消限购的城市可描述为“接踵而至”。从今年6月呼和浩特市首先取消房屋限购以来，国内不少城市陆续松绑限购政策；进入9月，松绑限购再升级，中西部多个城市彻底取消限购政策。
比如，杭州在7月底放松限购，主城区140平方米以上户型不再限购，萧山、余杭两区全面放开，但针对大户型和郊区。一个月后的8月29日，杭州迎来了限购全面解禁，主城区的成交量随即“蹭蹭”上升。
接着，西安也全面取消限购了。8月28日，西安市住房保障和房屋管理局发布通知明确提及，自2014年9月1日起，凡在该市区域内购买商品住房和二手住房的，不再申报户籍和原有住房情况。
进入9月，更多的城市宣布全面取消限购政策，包括兰州、西宁、青岛等，迄今仅有“北上广深”四个一线城市和珠海、三亚、南京限购政策未松绑。“当初实行限购政策的背景是房源供不应求、房价过快上涨，但目前这一前提不存在，取消限购自然也在情理之中。”张大伟说，这还契合了“分类调控”的思路，一举两得。
“地方之所以要积极取消限购，与地方经济下行压力有关，地方政府为担心的是税源如何得到保障。”9月16日下午，四川某市一位不愿具名的官员对记者分析称，这几年地方的房地产和建筑业的税款占地方税收总量超过50%，有的甚至高达80%，“救房市就是拯救地方经济。”
“地方税收收入的快速增长相当一部分来自房地产及相关行业，房地产不好了其他产业跟着遭殃，相关问题也会暴露无疑，比如就业压力、支出负担加重等。”上述官员无奈地说。
信贷真会放松吗？
一石激起千层浪。
记者翻阅材料看到，湖北省发布的《意见》，围绕加强市场分类调控、支持合理住房消费、改进住房供应方式、发挥金融和住房公积金支持作用、促进房地产业转型发展等，共6部分，20条具体措施。
其中受关注的是，“在贷款利率和首付比例上给予优惠支持”，即居民家庭贷款购买自住普通商品住房，首付款比例按30%执行，贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍。个人购买属于家庭惟一普通商品住房的，减半征收契税；个人购买90平方米及以下家庭惟一普通商品住房的，契税按1%税率征收。
据报道，湖北相关政府部门人士称，此前省住建厅曾召集湖北银监局等相关部门协商。但事实上，地方银行非政府性单位，并不受地方政府支配；所以，对于首套房房贷利率等，是由银行根据市场环境调控，住建厅的“指导意见”应该是仅“提供参考”。
记者采访多家银行分行均称，银行利率打折需总行授权，各地分行没有打折权。“在利率市场化趋势下，地方银行利率完全不受地方政府干涉，有权干涉的是央行和银监会。”9月16日，北京通州某银行分行房贷处一位经理说。
信贷松不松当然会影响房市。“限购放开不是一个月两个月了，也刺激了楼市成交量的回暖，但受困于贷款政策的限制，大部分购房者依然选择观望。”上述银行经理解释说，不是每一个想买房的消费者银行都愿意放贷，如果该贷款者信誉不好，银行也会慎重考虑的。
“对于当前的房地产，银行更多持谨慎态度。”张大伟向记者分析称，虽然一些省市出台了放松信贷政策的文件，但没有央行与银监局的参与，恐怕地方银行很难执行下去。“地方释放救楼市的预期，作用有限，将一部分压力传递给银行。”张大伟说，信贷政策还与整个宏观经济有关。
尽管多地发布了信贷方面的松绑文件，但各地分行只会“参考”，未必都会执行下去，因为信贷权掌控在银行系统，地方政府无权干涉。博弈由此升级。
“银行放松才可以，地方政府喊话没用的，何况现在买房子的都是经济收入比较低的人群，穷人买房，银行放贷会很谨慎。”顾海波也对记者直言，地方银行放贷，要经总部授权，有指标的不是想放就放。顾海波说，一直被认为经济较好的长三角地区，现在都出现“鬼城”了，银行不会轻易放贷，相反放贷的条件更苛刻。
“房市复苏仅靠放松信贷难破局。”顾海波坚持认为，房地产有泡沫就要挤，况且还是大泡沫；接下来，要制度调控而非“变色龙”调控，房价应合理回归而非“涨幅趋缓”，必须用长效机制来替代“放松限购”。
东莞二手房人气回升 刚需客积极入市
在刚需一族的支撑下，近期东莞二手住宅成交开始出现了明显的人气回升。来自合富置业等机构统计数据显示，从8月开始，截至目前，二手住宅每周环比成交虽然没有大的变化，但看房频率开始出现明显上升。而买家仍以置业者为主，占比接近九成。预计，第四季度二手地产持续回暖几乎已成定局。
新政刺激购房意愿
根据中原地产、合富地产等机构标准指数监测显示，8月份东莞二手住宅网签2920套，环比变化不大。但是从各大中介机构公布的数据显示看房人数和咨询者明显多了起来。
金信联行客户部谭经理认为，近期政府部门调整了普通住房标准，更多的住宅可享受契税优惠，因此市场整体购房意愿有所增强。
记者在西平某地产中介门口实地采访发现，一个之内进入店内咨询和议价的看房者达到12人次。该店业务员透露说，这段时间是今年以来旺的时段，估计未来一段时间内这种情形将持续。
根据各大中介机构的监测表明，近期买家大多为看楼时间较长的刚需旧客，且基本以“新莞人”为主，购房价格集中在100万元以下。在政策利好下，部分实力不强的刚需，担心价格走高，入市速度有所加快。
四季度市场稳中有升
合富置业监测数据显示，近期看房者以置业的刚需一族为主，中二手买家只占据10%不到。价格和面积以中低端价位以及中小面积为主。其中100平方米左右的二手住宅占据了成交和看房的主力。
“总的来说，在政策利好下，迫切性刚需旧客入市积极性明显增加。”合富置业西平门店张经理说。
合富置业公布的市场预测认为，四季度，东莞二手交投或会小幅增加，价格平稳。在东莞住宅价格标准上调以及公积金政策的利好下，预计四季度东莞二手楼市的人气和交投氛围均将保持良好；成交量较此前或会有所提升。
总的来说，四季度，新盘分流二手客源的现象将会明显增加，二手交投的增幅应该不会太大，或会以小幅回升为主，价格基本走稳。
收费自行定价房产中介有压力 物价部门：中介提高服务质量
日前，浙江省物价局、省住建厅等部门发布通知，放开房地产咨询和经纪收费管理，实行市场调节价管理，本月15日起施行。
这意味着房产中介费由中介公司自己定了，购房者也可以讨价还价了。这项规定的出台会给金华二手房中介会带来什么影响，昨天记者走访了几家中介公司。
中介公司工作人员称
中介费一直可以讨价还价
昨天下午1点左右，在金华市人民东路的几家二手房中介，几乎都门庭冷落。位于江北人民东路61号的天利房产，店内甚至空无一人，连工作人员都不见踪影。钱江晚报记者再往东走访四五家，工作人员倒是有很多，但都默默地躲在电脑后面发呆。
显然，在楼市大环境低迷的情况下，二手房中介的日子并不好过。“已经好多天没有成交了，你看我们这么多人都干坐着没事干。”永隆房产的一名工作人员告诉记者。
说起中介费可以讨价还价一事，大家都显得不太关心。“好像有这事，无所谓了，反正影响不大。”工作人员搭话说。
事实上，为了能留住顾客，金华市场上的二手房中介早就可以讨价还价，不是严格按规定来定价，这样的状况持续了好多年。
“目前金华的二手房中介还处于战国时期，纷争不断，你收5000，我就收3000。”浙泰房产的工作人员向记者表示，对一些小中介公司来说，这也是不得已而为之。
“如果是连锁中介还好一点，要是一些夫妻店，没有成交量就没有收入。”这名工作人员告诉记者：“据我所知，近3个月内，光人民东路上就有3家中介公司关门了，江南区块倒闭的就更多了。”
说着，他掰着指头数了起来：“就在前两天，我还接到朋友电话，说他的中介要关门了，问我们需要电脑不？”
对于中介费该怎么收？有房产中介的工作人员就表示，这次省里放开收费管理，对金华的中介公司来说，算不上什么利好，“这真的是雪上加霜，我们当然希望一个定价，否则，你了，别人更，太难做了。”
物价部门表示
目前金华二手房中介市场竞争很充分
据介绍，在省里出台这条通知前，中介机构收取多少中介费确实是有标准的，根据房屋总价不同，收费也不同，比如，总价在20万元以内，二手房中介费用为2%，20万元以上50万元以下，中介费为1.5%，总价在50万元以上，100万元以下，中介费为1%。
但这么多年来，这个规定其实没怎么实施，“这个规定定的时间比较早，当时房价只有二三十万。”物价部门工作人员告诉钱江晚报记者：“这么多年过去了，金华的房价动辄上百万，这个标准就不太合理了。”
这位工作人员表示，目前金华的二手房中介，市场竞争很充分，在这种情况下不需要政府过度干预。“买二手房和买其他商品一样也需要货比三家，服务质量好的中介才有资格提高价格。”
尽管取消收费管理对金华房产中介市场影响不大，但在业内人士看来，也是顺应了市场发展的需要。金华市浙商房地产销售策划有限公司董事长朱剑明认为，这是一种更市场化的做法。放开中介费的举措一定程度上可以刺激中介提高服务质量。“只有服务质量提高了，信誉好了才能在市场上生存下去。”