深圳经适房上市交易按二手房计税

深圳经适房上市为何要缴、交易价格如何计算市住建局答疑——

据悉，《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易管理暂行办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》），已于2014年9月9日至9月15日公开征求意见。

9月17日，就市民和媒体关心的关于《办法》的有关问题，市住建局有关部门负责人进行了以下解答。

（一）经适房上市交易按照二手房计税

问：计算时，经济适用住房市场价格如何确定？

答：《办法》第五条规定：申请取得完全产权的，其市场价格按照申请时该套住房的二手房交易计税价格计算；上市交易住房的，其市场价格按照申报的交易价格计算，但申报的交易价格低于申请时该套住房的二手房交易计税价格的，按照二手房交易计税价格计算。

二手房交易计税价格，又称存量房交易计税参考价格，是税务部门为加强房地产交易环节税收征管，根据有关规定，对存量房（即二手房）交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行计征各项税款时所采用的价格。

（二）缴纳将用于保障房建设

问：《办法》为何以2008年1月18日作为界定适用范围的时间节点？

答：市住建局解释称深圳于2008年1月18日发布并实施了《深圳市经济适用住房管理暂行办法》。自此，国家关于解决城市低收入家庭住房困难的经济适用住房政策在深圳正式实施。所以，《办法》以2008年1月18日作为界定适用范围的时间节点。

问：为什么要缴纳？缴纳的款用途是什么？

答：作为保障性住房，经济适用住房由政府提供政策优惠，其销售价格远低于市场价格。

经济适用住房取得完全产权或上市交易时，向政府缴纳合理比例的，并将纳入深圳保障性住房专项资金，用于保障性住房建设，使更多的住房困难家庭受惠，对于实现住房保障制度的可持续发展具有重要意义。

计算公式

应缴=【经济适用住房市场价格-经济适用住房原购买价格】×50%-税费（原购经济适用住房的实际发生额）。

（三）换红本注明经适房不符关政策法规规定

问：《办法》未采纳部分经济适用住房买受人提出的“不缴纳，只把房地产证换成红本，在证中注明经济适用住房属性”的诉求，理由是什么？

答：根据深圳房地产管理政策法规规定，经济适用住房房地产证由绿本换成红本后，其权利人对住房依法享有完全产权，即依法享有占有、使用、、处分住房的权利，可以自由转让、出租、抵押住房。而国家和深圳经济适用住房政策法规规定，经济适用住房权利人在缴纳前，是不能取得完全产权的。部分经济适用住房买受人的上述要求，不符合国家和深圳相关政策法规的规定，故《办法》没有采纳其诉求。

据了解，北京、上海、杭州等城市只有一种颜色的房地产证，为了区分经济适用住房的有限产权和普通商品房的完全产权，他们在经济适用住房房产证内页标注房产性质为经济适用住房，用以限制其权利人不能自由转让，不能出租、抵押，实质与深圳房地产证（绿本）是一致的。

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9月9日，《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易管理暂行办法（征求意见稿）》（以下简称办法）正式公布。征求意见稿明确，经济适用住房权利人取得完全产权或上市交易应当按照50%的比例缴纳。《深圳市住房保障管理状况报告》显示，深圳市在2007年、2010年面向社会低收入家庭共分配9222户经济适用房。另外，市住建局为解决历史问题，于2013年从龙悦居、莲馨家园分配部分住房作为经济适用房，近日该批次经适房终审合格名单公示,其中合格家庭共1423户。两项数据相加，超过1万户的经适房家庭可能受《办法》影响。

（四）买受人可代缴纳

问：如果经济适用住房权利人需转让住房，但无力缴纳，该怎么办？

答：针对此类情况，《办法》中规定了具体解决措施：购买经济适用住房5年后，取得完全产权前，权利人需要转让该住房的，可以自行与买受人确定交易价格，申请上市交易。符合上市交易条件的，可由买受人代为缴纳后，持市住房保障主管部门出具的取得经济适用住房完全产权和上市交易的批复，到市房地产登记部门共同申请办理房地产证（红本）。

据了解，自《办法》公开征求意见以来，有市民提出，经济适用住房不应取得完全产权或上市交易，确需取得完全产权或上市交易的，应向政府缴纳100%的。市住建局认为，在有关法规政策修订之前，还应严格执行现行规定。

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经济适用房这个特殊时期的产物，已经开始退出历史舞台变身商品房入市交易了。

9月9日，《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易管理暂行办法(征求意见稿)》(以下简称“意见稿”)提出，经济适用住房权利人取得完全产权或上市交易应当按照50%的比例缴纳。这意味着，只要缴纳一半的，满足一定期限的经适房就可以变成商品房。该办法一经确定，或将影响上万户经济适用房家庭。

“可以入市交易，就失去了经济适用房本身的意义。如果家庭收入提高了，应该交由政府回购，使经适房仍然在保障体系里正常运行，给未来需要的家庭提供一种保障。”深圳市职业技术学院房地产研究所所长、复旦大学经济学博士邓志旺认为，对于如何规避经适房交易谋利，政府还需有进一步的细则出台。

缴纳一半

该意见稿对备受关注的经济适用房上市交易问题做出了清晰的规定，对不申请完全产权、不上市交易的，意见稿明确可保持原状。

所谓经适房取得完全产权，是指签订买卖合同之日起满5年的经适房，其权利人根据本办法规定缴纳后取得该住房占有、使用、、处分的全部权利，住房性质变更为普通商品住房。所谓经适房上市交易，是指签订买卖合同之日起满5年的经适房，其权利人根据本办法规定缴纳后取得完全产权并将该住房转移登记至第三人。

根据意见稿，经济适用住房权利人取得完全产权或上市交易应当按照50%的比例缴纳，具体计算公式为：应缴=(经济适用住房市场价格-经济适用住房原购买价格)×50%-税费(原购经济适用住房的实际发生额)。办法适用于2008年1月18日以后，市区两级住房保障主管部门与低收入家庭签订买卖合同的经济适用住房取得完全产权和上市交易的相关活动。

在经适房市场价格确定方面，意见稿对不同情形作出了明确。申请取得完全产权的，其市场价格按申请时税务部门核准的二手房交易计税价格计算。申请上市交易的，其市场价格按申报的交易价格计算，但申报的交易价格低于申请时税务部门核准的二手房交易计税价格的，按照税务部门核准的二手房交易计税价格计算。税务部门核准的二手房交易计税价格低于经适房原购买价格的，申请人无需向政府缴纳。

此外，在申请完全产权和上市交易时向市主管部门缴纳的款，纳入深圳市保障性住房专项资金。

记者测算了一下，以深圳目前已达5年期限的桃源村三期为例，2008年出售价格不到5000元/平方米，目前二手房均价已达2.5万元/平方米。桃源村三期户型主要为70~90平方米之间，以90平方米户型为例，目前房价至少涨了180万元。根据征求意见稿，如要申请完全产权或办理上市交易，要缴纳给政府的约在90万元左右。

经适房入市引争议

经适房“”部分利益该如何分配？进入市场交易能否使保障房体系更为健康地发展？这些问题在意见稿一经公布后，便成为各界关注的焦点。

“从政策方向来看是对的，但因没有先例，没有可借鉴的成功经验，如果经适房可以像商品房一样进入市场，那么物权方就会因为房子的溢价而得到，这种又违背了保障房制度的初衷。”邓志旺表示。

以上述桃源村经适房为例，即使给政府缴纳了90万元的，购买人仍然有90万元的。5年后获得200%的，这在同时段，对商品房进行操作也很难获得如此丰厚的。

邓志旺认为，缴交比例过低，依然会让经适房成为人人觊觎的“唐僧肉”。

虽然深圳市住建局相关负责人解释，经适房政策的出发点是解决户籍低收入家庭的住房困难，并不鼓励购买人入市交易获利。但经适房入市获利已成为不争的事实，这显然失去了经适房本身作为保障房性质的意义。

邓志旺表示，经适房在执行过程中出现了很大偏差，很多不符合条件的人通过各种渠道获取了经适房，而在上市之后又获得了巨额利润。因此，不少业内人士在接受采访时建议，完善和健全保障房体制，以及制定更为合理科学的保障方案，才能让这个领域内的黑暗地带逐步消失。

邓志旺也建议：经适房在购得后禁止出租谋利；在出售时应采取封闭式管理，比如回购，按正常的市场利率水平给原来购房者一定的利益补偿，让经适房在原来的保障体系里正常运行。

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