限购退出拉开第二轮“救市”帷幕
张宏伟：救市信号已搭车“限购退出”，第二轮“救市”将拉开帷幕。
截止9月18日，46个限购城市当中29个已正式或变相放松限购，落实双向调控，成为今年轮“救市”政策，楼市进入“后限购时代”。
据不完全统计，2014年1-8月一线城市量跌价挺：成交量普遍下滑，仅有广州成交量微涨5.9%，京沪深成交量分别下滑40.9%、29.8%和35.6%。目前一线城市出现个案楼盘大幅现象，房价上涨幅度放缓，但成交均价依然坚挺。
而二线城市内部分化成交量普跌，大多数城市成交量下滑2-3成。从成交均价来看，二线城市城市成交均价出现分化，近半城市出现停涨或下降的现象，比如天津、杭州、西安、长沙、宁波、福州、沈阳、济南、呼和浩特等。
显然，限购政策当前已对楼市无影响，决定未来市场发展的核心因素是市场供求关系，经济学家吴敬琏就认为，房价的涨和跌都由供求关系决定。
买房者现在有两种，一种是者，想；一种是消费者，想有住房。从长期来看，房价终由消费者决定，但货币政策会影响楼市走向。
目前，国内信贷转向紧缩，房地产开发资金来源中，国内贷款与个人按揭贷款同比增速大幅放缓，其中1-8月份个人按揭贷款同比下滑4.5%。
2014年，信贷偏紧，房企从银行获得资金难度加大，房企开发资金来源中，国内贷款与个人按揭贷款同比增速大幅放缓。
1-8月份国内贷款与个人按揭贷款同比增速分别为13.8%和-4.5%。其中个人按揭贷款自4月份就已经开始负增长。
而楼市方面的情况则是，8月成交量环比，31个主要监测城市中有15个(较上月增加6个)成交量出现环比下跌，7个城市环比成交量跌幅超过20%，其中太原、兰州、济南成交量环比跌幅，分别达到46.5%，42.6%和32.6%。
8月成交均价环比，仍在持续。31个主要监测城市中有16个(较上月减少7个)成交均价出现环比下跌，一向价格坚挺的一线城市也未能幸免，四大城市全军覆没，其中北京成交均价环比跌幅高达8.1%。
显然当下，限购松绑或取消后，城市存销比继续分化。近半二线城市库存偏大，存销比攀升，房价面临下跌压力。大多数三四线城市房价面临下跌压力，限购松绑“救市”政策出台并未改变市场基本面。
研究结果显示，一般限购执行放松之时如伴随着货币政策的(定向)宽松，此时，成交量将有明显回升，但限购放松对成交价格的影响则不明显。
从成交价格方面上看，历限购放松从未对成交价格形成明显影响，显然此次限购退出也难以对成交价格形成支撑。
由于目前商品住宅库存高企，而银行信贷仍然没有实质性松动，所以未来“以价换量”渐成主流，短期内成交价格将延续下跌趋势。
综合对本次限购退出的分析，结合历史研究结论。我们认为：本次限购退出，因个案、原限购人群入市等因素，库存偏大城市会有波市场放量行情出现。
但目前，大多数市场限购取消后市场环比增长仍有限，仍然面临去库存压力，因此第二轮“救市”政策将拉开帷幕。
现在部分省市比如福建、湖南、成都、武汉等已均有尺度较大政策出台突破“双向调控，”开始第二轮“救市”。但失去“救市”方向的楼市是否好转关键还是取决于信贷政策是否松动。
历史来看，货币政策、调控政策与市场供求关系三方面共同左右市场周期波动。本次限购取消之后，信贷政策是否松动是成交量能否延续回升态势的关键。在信贷政策尚未明确松动的市场背景下，只有选择以价换量制胜。
放松限购城市呼和浩特:均价成交量双双遇冷
进入9月，内蒙古自治区呼和浩特市的楼盘正在加大房价折扣力度，但在楼市整体调整的大背景下，房企促销或限购松绑，似乎都没能唤起这座“高库存”城市曾有的温度。
昨日(21日)，绿地香树花城项目一位孙姓置业顾问告诉《财经日报》记者，这一位于如意开发区呼和浩特市政府的项目，目前均价为6500元／平方米，一次性付款优惠两个点，按揭购买也可以优惠一个点。而今年6月底记者问询时，该项目的均价还在6800元/平方米上下，且当时的优惠仅针对一次性付款客户。
无独有偶，其他品牌房企在呼和浩特的项目价格上也出现了下调。以位于赛罕区银河北街与兴安南路交汇处的中海蓝湾为例，昨日房天下数据显示，该项目正在执行一次性付款九八折优惠，目前均价为6500元／平方米。这一价格比去年11月份的7000元／平方米下降了500元／平方米。
房企促销和限购松绑，似乎难以唤起这座城市楼市的温度。以9月18日为例，房天下的成交数据显示，呼和浩特商品住宅成交面积为8577平方米，成交均价为4660元/平方米。这一价格远低于去年年底接近7000元／平方米的均价水平。
月成交数据也不乐观。新浪乐居不完全统计数据显示，今年8月，呼和浩特住宅成交1148套，成交均价为5405元/平方米；商业成交80套，成交均价为11305元/平方米；成交25套，成交均价12368元/平方米，环比7月成交量下降10.3%。
除新房外，当地二手房市场也不景气。呼和浩特一名二手房经纪人向本报记者介绍，今年上半年，呼和浩特楼市疲软，二手房买方转入观望，持续看淡后市，因此不少热门小区业主都急于甩卖手里的二手房，甚至有人不惜以成本价出手。
尽管如此，在呼和浩特想要将二手房卖个好价钱也并不容易。上述经纪人透露，由于呼和浩特新房供量很大，空置，所以除了和部分刚需房，其他二手房根本不好出手。他说，去年夏天，他所在的门店一个月能成交近20套二手房，但今年夏天，一个月至多能卖出7～8套。
今年6月底，继沈阳、广州、福州等多地传出限购“松绑”之后，呼和浩特被曝发文取消限购，一度被媒体称为“个以文件形式明确松绑限购的城市”。当时，中原地产分析师张大伟分析指出，呼和浩特总人口300万，其中城市人口仅200万，作为一个二线城市，住宅可售库存高达12万套，以平均每月也就成交1000套计算，张大伟估计，呼和浩特去化目前可售住宅至少需要10年。
对于呼和浩特取消限购对楼市的拉动效果，张大伟也并不看好。他表示，除了北京与上海，其他城市的难度基本都是与购房能力匹配，三四线城市限购的执行对市场的影响本身并不大。
高库存一直是呼和浩特楼市无法回避的难题。来自易居研究院的报告显示，2013年底，呼和浩特的住宅去化周期排在该机构监测的35个大中城市之首。
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顾云昌：“三期”叠加下楼市年内难好转
“房价还会不会降？”这一问题已成为了现下房地产业内外人士普遍关心的话题。
在开发商愁云笼罩、购房人持币观望的大环境下，中国房地产研究会副会长顾云昌在接受中国房地产报记者专访时表示：下行是周期性的大趋势，但是缓而稳的，不会是断崖式的。对于想要买房的人，不要等所谓的“底”，有需求还是要出手；而对于房企，销售量的下跌也是相对而非的，因此也不必过于悲观。
中国房地产报：你在早前就说过对房地产市场应因地制宜、分类调控，这与新调控思路相契合，在你看来，现阶段的分类调控政策执行得如何？
顾云昌：现在正在实施中。政府提出分类调控、重视分类调控，是因为市场本身出现了差异化，政策必须紧跟市场、做出与之相适应的调整。
近两年来房地产市场的关键词有两个，一个叫“分化”，一个叫“下行”——2013年分化开始明显，2014年分化愈演愈烈，同时下行也不可遏制地到来了。今年来看，分化和下行并行，但下行的趋势比分化还要猛烈，还要让房地产企业恐慌。
今年直到现在，都没有出台性的房地产调控政策，只高度概括地用“分类”和“双向”作引导，证明政府也看到了，现在的房地产市场不能一概而论，症结不再是房价过高，而是库存过高，且一线城市和二三四线城市的差距也越拉越大。
中国房地产报：目前很多房企都面临着去库存压力，除了房企自发外，你认为政府在政策上应如何与之匹配？
顾云昌：过去的供不应求转为现在的供大于求，“人等房”变成了“房等人”，政府任务也随之从“压房价”变为了“去库存”。注意这两项任务的动词——“压”和“去”，一个是按捺，一个是清除。具体到政策上，区别就是一个是抑制需求，一个是消化积滞。后者要比前者更能治本。
但是，对需求的良性疏导只是在下游，消化库存的另一有效手段是从源头上控制供应。有机构做过统计，假设从今年开始不再新建任何商品住宅，现在的存量也至少需五年的时间才能被市场消化。即使城市现存人口也要购置、升级住房，新增供应也几倍于实际需求。因此政策一定要两端兼顾，两头同时开凿，才能使整个市场管道重新畅通。
就目前来看，有效的政策支持还是在信贷方面。从5月份央行的两次动作可看出，的态度是保障和鼓励首套房，而对地方来说，仅首套房已经不够提振经济，所以以各种方式试图将信贷向二套房甚至是三套房倾斜。我认为这个方向是对的，要想让整个市场的消化机能动起来，下一步也应该在对二套房的信贷上做文章。让购房者能及时、简便且以比较低廉的成本借到钱，这才是能让他们下决心买房的关键，也是去库存的关键。
中国房地产报：诸多业内人士认为，房地产市场“不会”也“不能”崩盘，如何理解这两层含义？
顾云昌：什么是“崩盘”？房子无人问津了，整个行业出现大量不良资产，甚至导致了金融危机，那才叫“崩盘”。“不会”是客观的，就是有既有刚性需求做基础，再加上新型城镇化的支持，销量和售价不会断崖式下跌。“不能”是主观的，即便现在在调整结构，房地产在国民经济中的特殊作用和重要地位还是无可取代，国家不可能放任其崩溃，就算不是“救市”，也会在恰当时机扶持。
中国房地产报：在当下的经济换挡期，房地产业对宏观经济的影响到底有多大？
顾云昌：目前中国经济处在三个时期的夹缝中——结构调整阵痛期、政策转变消化期以及经济增速换挡期。三期叠加，肯定会改变房地产业的生存环境，无法使增长像过去那样毫无阻碍。但困境并不是绝境，换个角度看，现在也是中国经济大有可为的重要战略机遇期。因此，否认房地产业下行是自欺欺人，而恐慌大难临头则又过了头。
总体来说，房地产业在经济中的地位仍然不可代替，调结构是增减比例，而不是彻底撤换剔除。未来，只能说房地产业的贡献度会相对减少，但基于我国人口总量和新型城镇化推进速度，房地产业的比重、对消费拉动、行业带动的重量级，就算不是国民经济的支柱，也始终是中流砥柱。
中国房地产报：在你看来，何时房地产市场才会有比较明显的好转？
顾云昌：现在是整个房地产业深度“手术”期。这场手术如果是在2009年进行的，可能不会有现在这样漫长和疼痛，但当年“4万亿”的营养补给，让房地产市场很快恢复了元气。然而这一轮的复发更严重了，并发症更多了，治疗难度也更大了。
可以说，“4万亿”的强刺激犹如吗啡，在短时间内的确让经济有了显著提升，但埋下了更多“病根”——地方政府向银行的大量借贷只能依赖土地收入去偿还，所以在2009年以后，各量买卖土地，开发商囤地、开发、建成、变成库存——形成恶性循环。简而言之，现在的高库存，就是“4万亿”的结果。
央行调查报告：超50%居民料四季度房价不变
9月19日，中国人民银行发布《2014年第3季度城镇储户问卷调查报告》。报告显示，59.55%的居民认为目前房价“高，难以接受”，环比下降3.5个百分点，36.9%的居民认为目前房价“可以接受”，只有3.6%的居民认为“令人满意”。
对第四季度房价的预期方面，受访城镇储户中有19.2%预期“上涨”，51.66%预期“基本不变”，15.8%预期“下降”，还有13.4%储户表示“看不准”。
同时，未来三个月内准备出手购买住房的居民占比仅为14.2%，环比下降0.2个百分点。
报告还显示，三季度居民就业感受指数为39.2%，较二季度提高0.6个百分点。其中，42.8%的居民认为“形势严峻，就业难”或“看不准”。
据了解，央行每季在50个(大、中、小)调查城市、400个银行网点各随机抽取50名储户，共20000名储户作为调查对象。
另悉，国家统计局9月18日发布的70个大中城市住宅销售价数据显示，8月份新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有68个，持平的有1个，上涨的有1个。
而与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有19个，持平的城市有3个，上涨的城市有48个。8月份，同比价格变动中，涨幅为6.4%，为下降5.6%。
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据不完全统计，2014年1-8月一线城市量跌价挺：成交量普遍下滑，仅有广州成交量微涨5.9%，京沪深成交量分别下滑40.9%、29.8%和35.6%。目前一线城市出现个案楼盘大幅现象，房价上涨幅度放缓，但成交均价依然坚挺。
而二线城市内部分化成交量普跌，大多数城市成交量下滑2-3成。从成交均价来看，二线城市城市成交均价出现分化，近半城市出现停涨或下降的现象，比如天津、杭州、西安、长沙、宁波、福州、沈阳、济南、呼和浩特等。
显然，限购政策当前已对楼市无影响，决定未来市场发展的核心因素是市场供求关系，经济学家吴敬琏就认为，房价的涨和跌都由供求关系决定。
买房者现在有两种，一种是者，想；一种是消费者，想有住房。从长期来看，房价终由消费者决定，但货币政策会影响楼市走向。
目前，国内信贷转向紧缩，房地产开发资金来源中，国内贷款与个人按揭贷款同比增速大幅放缓，其中1-8月份个人按揭贷款同比下滑4.5%。
2014年，信贷偏紧，房企从银行获得资金难度加大，房企开发资金来源中，国内贷款与个人按揭贷款同比增速大幅放缓。
1-8月份国内贷款与个人按揭贷款同比增速分别为13.8%和-4.5%。其中个人按揭贷款自4月份就已经开始负增长。
而楼市方面的情况则是，8月成交量环比，31个主要监测城市中有15个(较上月增加6个)成交量出现环比下跌，7个城市环比成交量跌幅超过20%，其中太原、兰州、济南成交量环比跌幅，分别达到46.5%，42.6%和32.6%。
8月成交均价环比，仍在持续。31个主要监测城市中有16个(较上月减少7个)成交均价出现环比下跌，一向价格坚挺的一线城市也未能幸免，四大城市全军覆没，其中北京成交均价环比跌幅高达8.1%。
显然当下，限购松绑或取消后，城市存销比继续分化。近半二线城市库存偏大，存销比攀升，房价面临下跌压力。大多数三四线城市房价面临下跌压力，限购松绑“救市”政策出台并未改变市场基本面。
研究结果显示，一般限购执行放松之时如伴随着货币政策的(定向)宽松，此时，成交量将有明显回升，但限购放松对成交价格的影响则不明显。
从成交价格方面上看，历限购放松从未对成交价格形成明显影响，显然此次限购退出也难以对成交价格形成支撑。
由于目前商品住宅库存高企，而银行信贷仍然没有实质性松动，所以未来“以价换量”渐成主流，短期内成交价格将延续下跌趋势。
综合对本次限购退出的分析，结合历史研究结论。我们认为：本次限购退出，因个案、原限购人群入市等因素，库存偏大城市会有波市场放量行情出现。
但目前，大多数市场限购取消后市场环比增长仍有限，仍然面临去库存压力，因此第二轮“救市”政策将拉开帷幕。
现在部分省市比如福建、湖南、成都、武汉等已均有尺度较大政策出台突破“双向调控，”开始第二轮“救市”。但失去“救市”方向的楼市是否好转关键还是取决于信贷政策是否松动。
历史来看，货币政策、调控政策与市场供求关系三方面共同左右市场周期波动。本次限购取消之后，信贷政策是否松动是成交量能否延续回升态势的关键。在信贷政策尚未明确松动的市场背景下，只有选择以价换量制胜。
放松限购城市呼和浩特:均价成交量双双遇冷
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无独有偶，其他品牌房企在呼和浩特的项目价格上也出现了下调。以位于赛罕区银河北街与兴安南路交汇处的中海蓝湾为例，昨日房天下数据显示，该项目正在执行一次性付款九八折优惠，目前均价为6500元／平方米。这一价格比去年11月份的7000元／平方米下降了500元／平方米。
房企促销和限购松绑，似乎难以唤起这座城市楼市的温度。以9月18日为例，房天下的成交数据显示，呼和浩特商品住宅成交面积为8577平方米，成交均价为4660元/平方米。这一价格远低于去年年底接近7000元／平方米的均价水平。
月成交数据也不乐观。新浪乐居不完全统计数据显示，今年8月，呼和浩特住宅成交1148套，成交均价为5405元/平方米；商业成交80套，成交均价为11305元/平方米；成交25套，成交均价12368元/平方米，环比7月成交量下降10.3%。
除新房外，当地二手房市场也不景气。呼和浩特一名二手房经纪人向本报记者介绍，今年上半年，呼和浩特楼市疲软，二手房买方转入观望，持续看淡后市，因此不少热门小区业主都急于甩卖手里的二手房，甚至有人不惜以成本价出手。
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今年直到现在，都没有出台性的房地产调控政策，只高度概括地用“分类”和“双向”作引导，证明政府也看到了，现在的房地产市场不能一概而论，症结不再是房价过高，而是库存过高，且一线城市和二三四线城市的差距也越拉越大。
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但是，对需求的良性疏导只是在下游，消化库存的另一有效手段是从源头上控制供应。有机构做过统计，假设从今年开始不再新建任何商品住宅，现在的存量也至少需五年的时间才能被市场消化。即使城市现存人口也要购置、升级住房，新增供应也几倍于实际需求。因此政策一定要两端兼顾，两头同时开凿，才能使整个市场管道重新畅通。
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而与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有19个，持平的城市有3个，上涨的城市有48个。8月份，同比价格变动中，涨幅为6.4%，为下降5.6%。
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