深圳金九银十一大波入市理由袭来 低价开盘不断出现

金九银十：一大波入市理由袭来

进入“金九银十”销售旺季，开发商纷纷走量，各种营销手段吸引买家积极入市；而楼市买卖观望情绪依旧弥漫，导致今年“金九银十”成色明显不足。而近日多地放松首套房贷认定标准，是否意味着楼市已经见底？现在是否入市的良机？是择机而动，还是静观其变，十大理由看清楼市现状。

理由 房价没有明显下跌

根据深圳房地产研究的数据显示，今年1～7月深圳市房地产开发达到512.45亿元，同比上涨16.6%，占全社会固定资产37.3%，增速高于固定资产3.9%，房地产开发对促进全是经济增长仍然起到坚实的支撑作用。

8月，深圳新建商品住房简单均价为22288元/平方米。根据国家统计局公布的70个大中城市房屋销售价格指数，7月我市新建商品住宅价格同比上涨5.1%。1～8月，深圳新建商务成交均价为36456元/平方米，是同期新建商品住宅均价的1.64倍。部分商务均价超过7万元/平方米。

今年以来，在深圳宏观经济调整发展的背景下，房地产市场总体运行平稳，虽然市场供应和成交相比去年明显下降，但房地产开发继续增长，房地产税收收入稳定上升，住房价格基本平稳。

理由

租金仍然冲击高位

深圳市出租屋综合管理系统第三季度深圳市房屋租赁抽样调查显示：第三季度深圳市出租屋住宅类租金环比上涨2．6%，同比上涨11．1%；商铺类环比上涨4．2%，同比上涨17．9%；写字楼环比上涨6．5%，同比上涨27．3%；厂房仓库类环比继续上扬，但幅度不大明显。

调查显示，我市第三季度全市住宅租赁均价为40元/平方米，环比上涨2．6%，同比上涨11．1%。除龙岗区环比基本持平、只微涨1．2%外，其余各区都有不同程度的上涨。

在住宅遭遇房货新政的冲击时，商业地产的保值更多地进入了客的视线，成为了地产的“避风港”。不少客“弃宅从商”，由“炒宅客”变成了“炒铺客”，一些热点地段的商铺受到青睐，租金也一涨再涨。根据调查显示，深圳三季度商业租赁均价为198元/平方米，持续保持上升的态势，环比上涨4．2%，同比上涨17．9%。

理由

低价开盘不断出现

2014深圳楼市成交量一度下行，部分区域购房人气更是弱到冰点。然而在偏弱的市场行情下，却有不少楼盘逆势热销，创下“日光”佳绩。

3月，康达尔山海上城开盘现场吸引了上千人前来选房，部分户型日光；

4月，星航华府开盘，共有600多人前来选房，处于“日光”状态；

5月，中骏四季阳光开盘，当天所推房源全部；

8月，松岗项目联投东方开盘，共推出571套房源，开盘销售率超九成；

……

—直以来，深圳楼市以刚需购买为主，在楼市松绑舆论的影响，很多前期—直处于观望状态的购房者在当前市场价格依然微幅上涨的情况下，也选择不再等待，开始试探入市。

理由

信贷逐渐放松

今年以来房贷政策紧缩，五大行的首套利率均为上浮5%～10%。在央行、银监会相继“喊话”支持房贷后，深圳部分银行近期出现房贷利率略微下调的情况。据融360监测数据显示，目前深圳已有银行的首套房贷利率做到基准以下，其中利率的为汇丰银行，可打9.4折。部分银行由此前基准上浮5%～10%逐渐回归至基准利率。

8月11日消息，深圳商业银行的房贷利率近期开始回落。五大国有银行的深圳分行中，除农行的首套房贷利率仍然在基准上浮5%外，中行、工行、建行、交行首套房贷利率均从原来的基准利率1.05倍回归基准，二套房贷利率则为基准的1.1倍。

近日，“首套房认定标准将放松”在坊间流传，根据《上海证券报》报道，四大行将发布政策，只要房贷余额还清都算首套房。根据《上海证券报》从被传闻的一家银行了解到，首套房认定标准放松消息基本属实。该银行9月22日上午召开了会议，部署了支持房地产信贷投放、加大房贷利率优惠力度的方案。从具体的政策上看，首套房贷的优惠力度加大，首套房利率或重回7折时代；房贷还清的可视为首套房，享受首套房的优惠政策。二套房的限制也将有所松动。

理由

限购放松预期持续加强

楼市低迷，部分地区率先放开购房和房贷。轮限购松绑城市从呼和浩特开始，8月初，佛山、东莞成为广东省内首批放开限购的城市。到目前实行限购的46个城市中，只剩四大一线城市和珠海、三亚两市。而相比于北上广，深圳限购政策原本属于比较宽松，随着其他地方限购的放松，势必会影响深圳本地的买家心理，限购放松预期将持续加强。

理由

高价豪宅依然热销

楼市下行，深圳豪宅市场却依然火热，大有抢风头之势；纯水岸十六期、招商双玺、中海九号公馆、深圳湾1号、深业上城……豪宅一路热销，逆市飘红。

豪宅作为物业类型，其抗跌性以及较强的保值性能使其成为楼市市场的风向标。在现有渠道较少的情况下，豪宅的抗跌性和保值性，也吸引了更多购房者把资金注入豪宅市场。随着楼市调控的深入，一方面刚需产品受热捧，一方面豪宅物业也会受到市场欢迎。

理由

二手市场“笋盘”不断出现

受近两个月一些政策的微调，市场小幅回升的刺激，深圳二手房市场交易恢复活跃，部分者亦开始进入市场寻觅笋盘。

9月以来宝安的宝中、宝城、龙华、新安、碧海等成交持续活跃，是宝中，已然成为成交旺的。成交结构方面，延续8月底趋势，低价、是低价大盘物业依然受市场青睐。中联地产二手房研究院认为，今年以来，前海相关房价持续回落，宝中房价指数更是已经三连跌，对于刚需客户而言，这是难得的入市良机。

深圳楼市又开始“飞奔”了？近20套二手楼急速出货！

更多真实二手房

首套房认定模糊回应限贷松绑 四大行究竟想说啥？

房贷到底松不松绑？广东四大行均未收到放松房贷消息

福州政府正式发文取消住宅限购 并大力支持首套房贷

万科公园里3期连夜开盘600人争抢 开盘价真的2万起

深圳全市超低价的9月火爆出售 52万一套！！

理由

楼市供需矛盾依然未缓解

近年来，由于土地资源紧缺，城市更新供地周期长，市场需求变化快，住房供应无法适应需求的增长，再加上今年以来开发企业主动减缓入市节奏，上半年商品住宅成交面积超过批准预售总量，出现新增供应不足的现象，影响了需求的实现。

深圳市房地产研究主任、国家住房和城乡建设部房地产市场调控决策锋近期就透露，深圳商品房供应量以及新开工面积的急剧减少。今年前8个月，深圳商品住宅供应面积为212万平方米，同比下降34%；在新开工面积上，深圳下降65.3%，属于四大城市中开工面积少的城市，北京降5%，上海20%，广州12.4%，从这个情况来看，深圳今年年末到明年年初将出现供应的“断档”。

从供应区域看，今年大量新增供应楼盘都位于龙岗、坪山等位置较偏远区域，而配套成熟且为广大购房者意愿置业的热点（如龙华等）供应减少；居民愿意购房的热点区域住房供求比均在0.76以下，市场供求结构不匹配，影响住房消费的实现。而未来刚性需求潜在规模巨大，供求关系长期紧张，房价面临长期上涨压力。

理由

“90/70”政策导致大户型改善需求积压

2006年，国家出台“90/70”政策的一个重要背景,就是房价的一路高歌猛进。当时,国务院厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,提出凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。

然而，“90/70政策”自出台以来即饱受争议，在执行过程中更是效果不佳，开发商使用双拼户型规避政策，还造成一定的资源浪费，直接导致未来大户型更加稀缺,这也是导致大户型价格高企的一大因素。

理由

其他理财陆续下滑

近期，银监会、财政部和人民银行共同发布了《关于加强商业银行存款偏离度管理有关事项的通知》，意在约束商业银行的存款“冲时点”行为。其影响是，如果市场资金面不发生大的变化，银行理财产品的水平在季末时点将难再出现大幅上涨。此外，受新政策影响，银行理财市场已经出现微妙变化，其中部分国有大行开始大量发行保本类产品，导致市场平均率出现明显下滑。

同样面临滑铁卢的，还有一众宝宝类理财产品。余额宝的七天年化率自7月8日跌破4.2%以来，至今没能回到4.2%这个水平，其他宝宝类产品也大多在5%以下。

后“金九银十”的购房策略

历年的“金九”都是楼市销售旺季，预计今年9月深圳将超过15个楼盘获取预售许可证等待在9、10月入市。从趋势看，今年价促销幅度远超去年同期水平，以保利上城和远洋新干线为代表的龙岗楼盘多有7.8折和9.2折优惠，购房者再次面临较好的购房时机。上一期我们建议购房者买入低价入市楼盘以及竞争较大区域的品牌开发商楼盘，这些原则仍然实用。深圳是人口汇聚的一线城市，受益成熟的基建配套、城市化和大量居住需求，房价易涨难跌，我们建议置业者要抓住每一次周期性调整过程中的机会，不要指望楼盘价格的腰斩。

宏观经济方面，经济增长从6月下旬开始下行，且下行速度不断加快，国内房地产开发连续9个月下滑，为了去高库存，除一线城市、珠海和三亚之外的城市都陆续松绑了限购政策，但从市场反应来看，效果仍然不明显，后续仍需放松房贷。银行方面将顺应市场需求变化，进一步加大房地产信贷投放力度，优先满足居民家庭首套和改善型住房消费领域的合理信贷需求，加快贷款审批和发放速度。深圳的购房者以及有房的改善型购房者，在今年第四季度或面临更多房贷优惠方面的机会，建议密切关注深圳各大行信贷政策。

从深圳今年楼市来看，一手商品住宅成交套数同比数据连续7个月走跌，成交均价同比数据连续4个月走跌，今年“金九”的销售旺季，商品房新增供应有望突破百万平方米，市场局面明显供大于求，而从去化速度上看，预计9月成交套数环比增长约为3%，虽然低价入市打折促销楼盘进一步增多，但成交量相比8月并无明显改善，预计价格仍有一定的下降空间。9月万科幸福系梦享家公园里三期入市，产品升级价格却下调超过10%，预计其他房企将跟进万科这一策略继续加大促销力度跑量，这对即将入市的购房者将是新的购房机会。

在第四季度置业决策方面，我们有以下建议：继续推荐竞争区域激烈的楼盘，例如目前布吉、南湾板块有大族河山、恒大国香山、万科公园里、星都豪庭等大型项目相互竞争，价格较为实惠，是万科公园里三期作为万科幸福系在深圳产品，无论品牌还是装修在性价比上更有，未来有较大空间。另外，在新城区地段低总价楼盘也是值得考虑的，例如龙岗的中骏四季阳光，坪山的六和城，招商花园城等项目价格与也值得关注总价都在100万元左右刚需置业压力不大，而龙华的华业玫瑰四季虽然有不少劣势，但是除采光受严重影响的部分户型外还是值得推荐的；在宝安方面，目前竞争趋于激烈的区域在西乡和福永一线，固戍站的品质楼盘值得考虑。在改善型产品中，也有不少值得期待的项目，例如南山区的博林天瑞高用材品质和优良的景观资源的前提下均价仅36000元/平方米，未来周边还有华晖云门、京基旧改项目、塘朗站上盖项目入市，大学城配套会逐步完善，具有较高空间。

激荡“金九银十”盘点深圳楼势 思辨“大城经济”解析名盘红利

“2014深圳楼势红利榜”全景展示之一

即将迈入2014年的一个季度，原本定性冷淡的楼市似乎又开始了躁动。躁动源自持续猜想和反复辟谣，松绑、放开，甚至是救市，这样的关键词屡屡见诸于媒体，让市场依稀可见触底反弹的力度；躁动也源自于楼市固有的热度，刚需盘日光，豪宅热销，甚至单价在10万元/平方米的深圳豪宅，连夜宣告……

可以说，市场有些迷离，但是不失信心；可以说楼市有点阻力，但是远景依旧。“中国梦”城市化动力不变，一线城市的需求迫切依然，而深圳国际化城市征途中，同样也需要地产品质标杆的出现与助力。

基于此，本报推出“2014深圳楼势红利榜”，在业界以经济视角和财经观点，解析市场并落足项目。我们希望给市场传递更清晰的声音，也试图以“红利”的方式，发现每一个项目的价值，发掘当下楼市的每一个购买机遇。

港铁天颂 港味十足国际化都会生活领域

大市红利：

政府“加快转型升级典范区、特区一体化示范区和现代化国际化中轴新城”的战略定位，总投入2000亿元大手笔打造龙华新区“一个发展中轴、九个功能”，以此带动产业布局的优化和城市功能的完善。根据规划，龙华新区将用9到10年的时间采取“三步走”战略步骤，力争实现“一年一变样，三年大变样，新跨越”。2014年，梅观高速取消收费、新彩隧道通车，龙华区域利好频传。

配套红利：

港铁天颂汇聚立体城市干道网络，享深圳北站商务和龙华商务双重价值，社区内1万平方米自有港式商业，纵享港式消费体验。龙华人民医院、龙济医院提供医疗服务，多家名校“”大学前配套周全。交通凸显，除了港铁上盖外，龙大高速、机荷高速、梅观高速、福龙快速路、布龙路等城市主干道穿过项目所在区域，小区门口设有五大公交站点等，25抵达广州，6直抵深圳北站，广深港高铁开通后24通达香港。多路公交分别连接深圳北站、梅林关等重要交通枢纽，同时全面覆盖深圳各大区域。

保值/红利：

从运营商到城市服务商，港铁天颂以150米高度龙华国际化人居风向标，同时给深圳带来独特的、人性化的高品质生活体验。港铁天颂将城市空间功能与效率设计到国际标准，是深圳目前一个真正意义的物业。项目传承港铁30多年地产开发经验，沿袭了港铁“天”字系作品的豪宅基因，在建筑细节上、品质达与港铁在香港统筹开发的住宅产品同步。

产品红利：

港铁4号线龙胜站车辆段上盖综合体，总建筑面积20万平方米，港铁天颂集、酒店和住宅为一身,其中规划有9栋高层住宅和150套低密度别墅，项目还将提供10000平方米商业配套，涵盖零售、餐饮及生活配套等核心模块。

港铁天颂目前正在与香港艺术洽谈合作事宜，共同打造天颂艺术。港铁天颂预计10月开放营销，具体开盘时间待定。户型面积区间在80~240平方米，主推90~120平方米单位，共约1700套。

万科棠樾 适合深圳人的度假产品

大市红利：随着中国居民收入的增长、中产的壮大，私家车保有量激增，刺激“常态化”养生度假需求近年来井喷式爆发，催生了国内市场一种有别于钢筋混凝土快节奏生活之外的第二种生活方式的热潮。

区域红利：

大高尔夫球会（观澜湖高尔夫球会）。项目方圆一公里以内，有9座岛屿、13个湖泊水库、14座山岭环绕，项目一路之隔的就是27平方公里的森林公园大屏嶂森林公园。距棠樾达50亿元的观澜湖新城，汇聚全球约200多家品牌商家。棠樾商业街预计今年底即可全面投入使用；棠樾会馆400平方米半露天泳池已经开业，业主可以边游泳边欣赏麒麟湖美景。

保值/红利：单从项目的资源上来讲，棠樾的资源是真正原生态的、而且同时拥有原生湖山岛屿资源、真正适合长期家庭、商务养生度假式居住的千亩别墅社区。棠樾自面世以来，以其的稀缺原岛湖山自然资源、的品牌服务、不断创新的产品及罕有的配套规划，屡创销售传奇。

产品红利：

“棠樾的小雅”约225平方米浅山湖畔小独墅，人车分流3车位双入户设计，户户都有超大庭院，原生态企洞水库。540万/套起，开启院落人生。另外，“山语聆湖”约90~13平方米全景带装修高层，南北向纯板楼设计。

益田大运城邦 价值坚挺的刚需大盘

大市红利：深圳楼市在经历了上半年的调整期后，在让利促销持续放大带来成交量回暖，有分析认为，在已经到来的传统销售旺季金九时节，倘若开发商增加让利幅度，加上深圳庞大的刚需群体，“日光盘”或频频增加。

区域红利：大运城邦尽收政府大运新城1800亿巨资辐射，大运国际广电新闻、留学生创业园、高交会馆、高科技园区、天安数码城等产业配套将令大运新城发展指数飙升。大手笔社区配套，力图建立一个健康时尚的lifestyle生活方式。景观高层、、宜居别墅小镇、国际街区，丰富的物业形态带来城邦丰富多样的生活方式，8万平方米国际购物“益田假日天地”将提供国际购物、餐饮、娱乐等时尚生活体验；东北师范大学附属幼儿园及将提供国际化。

保值/红利：大运城邦自2010年面市就受到市场追捧，3年热销超过5000套，成为市场风向标。像大运城邦这种体量庞大、多期开发的百万平方米超级大盘，能极好地抵御市场的短期波动，呈现出独特的“超级大盘财富效应”。

产品/品质红利：大运城邦推出“7折抢房”的策略后，在9月引发了不小的轰动。目前，四期“悦城”4栋新品成交火爆，近3周累计去化118套。为了给到购房者信心，大运城邦再次推行让利幅度更大的“铁底置业计划”，更是首度发起了比价退房叫板市场。购房者置业后，若发现深圳范围内有和大运城邦同等规模的具有大型购物、名校、酒店的全配套百万大城项目中，有比大运城邦价格更低的项目，便无条件给客户退房，可见大运城邦底气十足。

城 区北拓首站

大市红利：福田区写字楼租金已持续6个季度领跑国内其他一线城市。深圳创业板扩大范围，从而刺激深圳中小企业对于商务型物业的需求。而福田CBD的商务体量有限，很难满足深圳企业的需求，福田CBD的梅林具有市场“红利”。

区域红利：深圳CBD正处于向混合功能演变的阶段，面对空间有限、产业升级、模式单一等瓶颈，以及生活区与商务区相互独立、交通拥堵、高通勤成本等现状，作为深圳CBD北拓首站，梅林商务崛起正好解CBD之渴。以“福田国际电子商务产业园”为基础，逐步形成以互联网、物联网、电子商务、新一代电子信息技术等战略性新兴产业为主导的生态产业集聚区，现已规划了近25块商业、商务用地，计划建设30余栋写字楼、创意谷等。

保值/红利：正在展开的梅林区域大规模城市更新，越来越多人重新认识区域商务价值。城由深圳“CBD写字楼”——地产打造，在CBD30余栋写字楼中，有近四分之一由开发，这是城保值的信心来源。率先在城落地的“E+”商务服务体系将重新定义深圳写字楼服务标准。

产品/品质红利：二期商务产品大堂达17.5米；每层享约2200平方米总部级专属定制空间，4.1米建筑，拉阔企业商务空间及视野；10米超宽柱距，超高使用率；28部日立品牌电梯，国际效率的舒适体验；10厘米网络架空地板，为企业铺设高速网络系统提供便捷渠道；引进国际金钥匙物管和香港礼宾司服务，提供的物管服务等。

中海九号公馆 深圳别墅符号

政策红利：国家政策三令五申强调下“禁墅令”下，城市核心区范围的别墅数量已越来越受到限制，稀缺性也越来越强，者对此类别墅产品的偏爱也越来越明显。

区域红利：九号公馆所处的尖岗山不仅资源优越、更是深圳别墅符号代表。这里交通便捷，有深圳的铁岗水库，风景清幽，空气清新，具有坡地建筑风格的2000多套别墅群营造出了一个圈层价值的高尚半山大社区。

产品红利：深圳首创维多利亚英式风格别墅、的紫金执事物管。200～280平方米别墅产品享受有天有地有庭院的生活体验，以对空间、生态、土地资源的占有化诠释了别墅的本质。

红利：纵观楼市变化，一线城市豪宅市场基本，相反，城的豪宅保值性及性永远高过其他产品。

绿景虹湾 北区综合体标杆

政策红利：受70/90限制，89～190平方米的一本证房产显得格外，销售去化率远远高过两本证或多本证的项目。尤其是近福田区，为精英人群提供了两代、三代之家的选择。

区域红利：项目位于梅林，是深圳早的公务员生活配套区，因此衣、食、住、行在这里得到充分发挥和体现。随着城市更新的进一步推动，城项目已经奠定福田后CBD的商务地位，绿景虹湾将改变整个梅林的商业格局和提升人居品味。截至目前，内已启动多个大型城市更新项目，总建筑面积超过250万平方米，都将于2015年～2017年集中入市。加上政府在轨道交通上的大力投入，依靠得天独厚的资源和配套，其未来发展无可限量。

产品红利：亮点是约4万平方米的超大星际购物，以开放、时尚的理念分为三大主题广场，将是佐阾系列商业。89～190平方米三房至五房，房型各具特色，满足不同客户的奢居需求。

红利：梅林是众多深圳人心目中的福地，很多人因住房升级、工作环境改变等离开后又重新选择回归，可见生活幸福指数之高。同时，虹湾产品以精品打造，地段、人气、产品，决定了其较强的市场抗跌性。

碧桂园十里银滩： 深圳人居价值海滨卫星城

大市红利：

惠州环大亚湾新区审批通过，以“产业—城市—海域”联运开发建设模式,十里银滩正位于环大亚湾新区核心地带,十里银滩依托政策便利，再加上碧桂园集团的造城实力，必将在湾区建起一座“海滨卫星城”。

区域红利：

项目位处深圳东湾区，背依港深第三大都会圈，与深圳相距仅20公里，紧靠惠深沿海高速小径湾出口，高速。深汕高速、广惠高速延长线、东部沿海高速为其创造1.5的繁盛生活。高铁接驳将中南、华南地区将快速连成一片。同时，项目周边发达的空港体系（广州、深圳、香港、澳门、珠海、佛山、惠州7大空港），3内可以覆盖中国绝大部分的省会城市。

保值/红利：

深圳东的滨海大盘碧桂园十里银滩，在今年前8个月已售出超5000套，成为名副其实的“超人气”大盘。目前十里银滩的租赁市场已日臻成熟，一期两房单位带家私电器月租达1500元到2000元，三房单位可达约2500元。另外，业主如通过托管公司，在旺季一套单身日租可达500到700元，按一期业主购买时的楼价估算，率达6.5%以上。

产品/品质红利：

国庆期间，碧桂园十里银滩将推出海悦湾园景，海悦湾苑区的户型为J350风车户型，是十里银滩热销的明星户型之一，面积为66~84平方米的两至三房。该户型是在一期水蓝天苑区的基础上加以改进，继承了风车户型的，在传统的基础上进行了革新设计，获得业界的好评和客户的认可。

城建御湖峰 山水豪宅

红利：罗湖，作为深圳特区个发展起来的，目前各方面配套已完善，人口居住密度大，土地稀缺。近，沉寂日久的罗湖，多个项目悄然入市。尤其是城建御湖峰项目，以其大户型稀缺户型，尚未入市已引起置业群格外关注。

品牌红利： 30年，40个高尚住宅、5大文化设施、4大公园……城市建筑师——城建集团深刻改变着特区人的生活方式，以品质响誉深圳。日前，融30年建筑智慧，城建集团再树山水豪宅新高度，精铸“城建·御湖峰”再向市场献礼。

产品红利：城建御湖峰坐落罗湖之心，荟萃梧桐山、仙湖、深圳水库、东湖公园、翠竹公园等城市山水，兼得千亿城央繁华。项目由两栋41层双子塔楼组成，多数产品皆为约260平方米单证纯大户单位，通透户型三面采光、270°观景，推窗眺望，”一山一湖四公园”大气山水之景映入眼帘。三梯二户，更有1：2.9全城车户比，以品质代言罗湖山水豪宅。

配套红利：本项目地处罗湖核心高尚住区——东湖国际住区。自然景观资源、、医疗、商业、金融等设施集中，执掌千亿配套。

珑禧 龙岗双核品质物业

市场红利：2014年中国楼市遇冷，对于开发商是花心思包装外表，还是做产品，挖掘并满足客户的需求？珑禧在面世前，市场几乎没有听到这个项目的任何声音，而当开放时，项目的园林和临河商业街以及样板房已呈现。

品牌红利：嘉霖集团创立于1998年。2014年，开发商决定锐意进取，吸引了一大批来自万科、金地、中航等行业标杆企业的人才，与公司原有团队融合，形成了集团未来发展的中坚力量。集团整合旗下房地产资源，明确了集团未来的“百亿蓝图、一个上市梦想”。

产品红利：珑禧位于龙岗重点打造的城市双核龙岗城和五联边区交接处，紫麟山公园、清林径郊野公园等大小11个公园环绕，天虹商场、海雅百货等各大商圈林立，千平华润万家已意向入驻，百万勤城达旧改项目，未来10万平方米商业配套近在咫尺。

综合红利：像珑禧这样的项目，更多的精力放在关注客户的需求，关注人居生活品质的楼盘才会走更远。

前海康城华府 前海半山豪宅

区域红利：前海康城华府地处前海。前海是一个在国家新区里面以服务业发展为主题的深港合作区，深港互补的国际金融，该项目地处前海半山豪宅墅区，汇聚前海、后海、蛇口三大资源，云集大小南山、青青等七大公园和各成熟配套。

品牌红利：一直以来，恒丰地产以精工构筑地产经典，25年恒丰，打造了兰乔圣菲、御景水岸、财富港大厦、恒丰海悦酒店等标杆项目，每个项目都传承着恒丰地产的经典品质。今天，发力前海，恒丰迎来新起点，倾力打造城市山居典范前海康城华府。

产品红利：作为恒丰首著前海的半山豪宅前海康城华府，从精工细节到服务体验都将卓尔不凡。项目主打88～151平方米，非毛坯3～4房，极简主义建筑品质，以新自然风情、休闲生态、生态家园为环境理念，成就城市山居返璞归真、皈依自然的现实诉求。值得市场关注。

红树别院 深圳湾区稀缺品豪宅

政策红利： 自2014年7月1日起建筑新规的实施，对楼盘赠送面积做出了严格的规定，就此而言，红树别院双层6米空中复式成了稀缺的“新宠”产品。另一方面，受限墅令的影响，未来会造成别墅类产品供不应求的状况。

区域红利： 红树别院位于前海、后海、深圳湾交汇。更引人注目的是，深圳湾超级总部基地纳入后海超级总部基地，与前海一起形成深圳西部城，向城跨越。

产品红利： 红树别院是由深圳友盛地产打造的力作，以“高空院落”为卖点的纯复式大宅。用材用料极为考究，陶板立面，全铝露台等纯德系精工品质。6米，40平方米空中院落，重拾院落文化，回归院落生活。重要的是，南山、深圳大学等名校林立，为项目增添了气息之余，其的压倒性将为项目未来加一重量级筹码。接近1:2车位比，容积率较低。

保值红利： 红树别院位于发展不可估测的深圳湾，区域价值无限。且项目定位为奢华的超级豪宅，卖点独特，仅116席，是深圳市目前的空中院落住宅。

半山海 深圳“净土”生态物业

区域红利：大鹏湾地区作为深圳市生态景观资源价值、PM全市、负氧离子全市、森林覆盖率全市广、海水水质全市的区域，被誉为一块生态“净土”。

配套红利：位处东部滨海走廊点位置，承翰半山海依托天然的生态环境，融海景与山体资源为一体。兼享一线山、海、公园、会所、游艇、酒店以及高尔夫等豪华配置资源。

产品红利：承翰·半山海以 “物质与精神”融合双重价值的豪宅产品。其打造的36~65平方米非毛坯会馆、约78~115平方米山海会馆以及X-BOX创新复式系列；43席159~518平方米藏山别墅，户户配备私家泳池，赠送率达200%，加上的与自然景观，带给购房者感官上的享受之外，还满足了人的精神需求。

综合评价：

如果仅仅是为了满足生存需求，香港“笼屋”就足以安生立命，但为何那些政商名流还是热衷于或依山或傍水的天价豪宅？这就说明，越是具有较高社会层级或者财富积累的精英人士，越追求精神需求的满足。该项目正是瞄准这些人群。

半山半海 城山海墅

区域红利：半山半海地处盐田板块，是深圳政府拟200亿元巨资打造的“深蓝海湾项目”。该区域依托四大深水港之一的盐田港，结合旅游、工贸、文化四大发展支柱，正不断发展成为现代化旅游海港城区，并成功创建“国家旅游服务标准化示范区”和华南地区“国家生态区”。

产品红利：项目以独栋和双拼别墅产品为主，背山面海，采用完全人车分流原则，打造真正的低密度大社区。其中包括1栋高层、1栋联排别墅、9栋双拼别墅和8栋独栋别墅。主推175~195平方米四房。高层全部为纯板楼打造，拥有永无遮挡的景观和极优的通透性，更享两梯两户的奢华梯户比，

配套红利：位于盐田港后方陆域西南，倚靠梧桐山脉，区域涵盖万科、佳兆业、鹏广达等多家地产企业持续抢驻。随着品牌开发商持续进入，区域内居家氛围已逐步形成，梧桐半山住区名副其实。

综合红利：在购房者来看，买房子，空间面积才是实在的，但真正能让房产恰恰是大家所忽视的自然资源。作为位于盐田区的生态型半山物业，该项目值得关注。

同创九著 “全四房”精品社区

大市红利： 项目精准定位89平方米高层四房以及80~150平方米复式洋房四房，即“全四房”精品社区。据了解，随着90/70政策的收紧，这种中小户型的产品会越来越稀缺，一定程度上，这种产品对未来市场的竞争力将会加大，自然而然价值也会突显。

区域红利：项目位于龙岗区，逐渐崛起的第三大，坐享龙潭公园、回龙埔公园等四大绿色生态园。项目经龙平西路，形成半罗湖、福田—南山生活圈，三号线吉祥站。这将形成宜居宜业的幸福活力城。拥有质的资源，如百年老校兰著、传统强校龙岗实验等。带来居住便利+双倍利好。

产品/品质红利： 产品都是“四房”，在整个深圳市，项目都是独特而稀缺，可遇而不可求。精心定制高拓展四房，满足三代同堂的居住需求。复式洋房四房，一梯两户，别墅亲地配置，地下室、双重庭院、空中院落更添“别墅”意味。

保值/红利：龙岗城房价自6月以来平稳上升，传统“金九银十”旺季到来，预计房价可能还会有进一步上升的空间。另外，项目精心设计的全四房卖点独特，对置业者有一定的吸引力。

楼市“转折期”听音寻路

又是“金九银十”，或冷或热？而围绕调控松绑，信贷放松，以及市场波动的猜想和思辨，持续不断。在这样一个看似风险又充满机会的楼市，倾听理性的声音，寻找建设性的意见，尤其重要。当下的市场节点，听活跃在楼市一线者解读冷暖后市。

罗霆

同创董事副总经理

发现市场细分机会

同创作品在市场上一直带有鲜明的指向和差异性。对于市场定位细致精准，对于开发理念“泾渭分明”。未来的房地产竞争是软实力、品牌号召力与技术的核心竞争。我们杜绝粗糙复制与大而泛的一味追本逐利的快销产品概念。其实房地产还有很多细分市场的机会，只要开发商有能力并愿意沉下心来研究。

而我们潜心要做的就是将精准定位营销，垂直市场坚持到底。这是同创特色，更是思路。如果可能，希望能够未来能够集结更多志同道合的开发商盟友“成立精品地产联盟”，立志做有坚持，永追求的地产思想者。

同创始终坚持做客户的守望者，切合客户的利益，细致入微地呵护客户的精神诉求，以期带来更好的生活和居家体验。我们曾经在国外考察的SLH（small luxury hotel）小型奢华酒店，欣赏这样精致而又考究，简约却又不失丰富内涵的产品文化氛围和思想情调。并倡导其所带来的“以客户为本，追求创新”坚持做精品地产的思想精髓。曾经的同创新作和未来的全市的“全四房”同创九著的全新产品，希望成为业内细分精品的标杆。

林绍姬

碧桂园十里银滩营销总监

紧跟城镇化开发红利“造城”

2013年，深圳经济总量突破2300亿美元，深圳正转型为以现代服务业、总部经济、高新技术、金融产业为特征的更高质量的经济形态，集中了中国比例的服务型经济，这是深圳的资本，也是红利。

深圳全市面积不到2000平方公里，2012年常住人口达1200万，城区人口高度密集，深圳城区向城市外围、周边城市拓展成为当务之急。随着2013年深圳人均GDP突破2万美元，滨海休闲生活已演变成为一种全民生活方式。但由于大小梅沙的容量有限，深圳人旅游休闲开始向外扩张。碧桂园紧紧抓住中国城镇化开发的政策红利，2014年，碧桂园集团更是提出了的造城模式，大举进入卫星城时代。

我们认为，碧桂园十里银滩并不仅仅是一个度假盘，从碧桂园企业内部来说，我们甚至把它定位为一个常住盘，常住、度假、养老、才是，我们希望十里银滩未来成为深圳市民的居所。在营销策略方面，自今年年初正式提出向“滨海常住刚需大城”转型至今，短短4个多月内，碧桂园十里银滩已经前后有六大方面的重型常住配套得以启用或开业，这些举措都让市场大为惊叹。碧桂园十里银滩从第二居所向居所的精彩转身，这是中国旅游地产营销策略的一个转折点。

我认为今后一段时间，旅游运营与地产开发长期“分家”时代结束，开发商将更多转向卖房与经营并举，开发商如何保持超强的持续经营的能力成为营销制胜的关键指标。

[延伸阅读]

唱空楼市？大佬说不！

房地产市场进入调整期已经成了不能否认的事实。回顾大佬的言论如今让我们有种雾里看花的感觉。虽然不乏唱空声音，但是唱多者依然大有人在。

顾云昌（住建部）：“现在有些人认为：房价一定要，如何如何。可实际上，我认为，房价只是一种妄想。”

龚方雄（摩根大通中国银行主席）：“房地产发展的期是未来十年，而不是过去的十年，所谓的‘期’指的不是房价，而是房地产这一行业。房价的期从涨幅的角度来讲确实已经过去，但是从产业发展空间的角度来看，房地产的期还在后面。”

陈淮（中国城乡建设经济研究所所长）：房地产行业依靠摆平银行行长或摆平土地局长就能赚钱的江湖时代已经过去，今后优胜劣汰将成为新常态，房企将在优胜劣汰中不断提高企业素质。

樊纲（国民经济研究所所长）：当前虽然房价下跌，但还绝不会出现下跌幅度特大、崩盘的情况，目前大家都处在观望之中，有些刚需一族也在观望，整个市场有些焦灼，商家难免会推出打折、，但下跌的幅度不会太大，到不了崩盘的程度，总体来讲是处于平稳调整的过程，在可控范围之内。

施永青（中原地产创始人）：中原中国房价到现在还没有出现真的大萧条，如果真的出现大箫条，我相信中国的开发商会出现一大批的倒闭，因为他们都没有见过冬天，也没有为冬天做好准备。

仇保兴（住建部副部长）：未来房地产楼市十年危机出现的概率并不大。三线城市的房价只有三五千元一平米，还能崩到哪去？

周旭

红树别院董事长

城市豪宅

需要情怀

作为置业者，应该明白三点：你要什么，第二你要什么样的氛围，第三你要什么样的地段。如果一个社区超过100到300人，即是陌生的一家人，邻里之间互不认识，而相对融洽的社区应该是100到300人，这种住区特点是规模较小，但符合人性需求，这种产品也在新加坡等城市流行。

整个红树别院就是参照了上述理念。体现曲径通幽、先抑后扬的意味。我们希望红树别院带来的不仅是现代文明的享受，诸如好的材质、配套、以及空间递景，“庭院深深深几许”的东方居住内涵。这种“藏”的人居艺术，唤起了无数中国人骨子里从未磨灭的落叶归根情节，与文化归属。项目以期从现代化的便利和中国传统的生活方式中寻求到平衡点。

拥有这样房子的人都是塔尖精英，游历过无数国家，经历过无数成败。而别院文化，就是能否让他们在一瞬间找到远离已久却始终深藏内心的身心皈依，激发他们找到了自己原始、本真的需求。

林意江

集团深圳商业置业有限公司营销总监

中国地产红利将继续

中国的房地产市场还没到完结的阶段，工业化仍在继续推进，城市化才刚刚起步不久，加上“十八大”后国务院制定户籍制度的改革，将提供城市化发展人口红利，农民转为市民的过程及城镇化的进程将保持对房地产市场旺盛的需求。这些持续改革的方向是目前中国地产的红利。而深圳城市的红利主要表现在城市轨道交通建设、城多元化发展规划、前海深港现代服务业合作区、国际文化创意产业及金融规划等几个新发展规划。

伴随市场化的进程及购房者需求上升，房地产市场会更加强调公平市场竞争和合理供求关系。而在市场转折期，营销如何创新才能适应？点子营销已经是过去时代，多元化是未来的发展趋势，首先，未来的营销将更多注重用户的需求。比如说在营销嵌入咖啡厅或书吧情景体验，或者将艺术设计的元素融入房地产的营销体验，跨界营销模式能实现由产品向客户的转移。

伴随客户对不动产的资产管理要求提升，开发商逐步从单边溢价变为、变现和管理。集团旗下“E+”品牌的推出，正是基于客户的需求，通过整合关联产业资源提高物业附加值。

未来随着居民消费水平及生活质量的提升，旅游、文化等细分领域地产开发机会将增多，以客户需求为导向设计产品，满足客户细分领域需求。有会员、客户就有一切，真正的营销都是从成交之前的服务就开始了。

张海涛

半山海营销总监

让深圳中产也能“享海”

虽然深圳是沿海，但是深圳还是缺海，尤其是缺少可以把玩的海。正是深圳的“缺海”成就了我们项目的特点：

从地理位置上看，半山海位于深圳东部，这里是深圳东部把玩海的站。距离的便利性可以让很多人很方便地来到这里，而不用抽出节假日跑到惠州；从项目所拥有的海景山景看，在深圳东部区域，能够看山看海的项目，也只有我们一家；，落到我们产品的特点上，半山海是东部拥有小户型（37平方米）的社区，小面积使得我们的产品既可以是全家人休闲度假发呆的场所，也降低了入市的门槛，让深圳的中产在东部也可以拥有属于自己的一片海。