央行放开房贷新政热楼市 国庆后楼市欲

央行新政热楼市开发商欲

央行节前发文放松限贷，周里楼市也是应声而动。记者近在广州大学城内的豪宅区看到，虽然区域内楼盘在售的货量不多，但前来看房的市民还是络绎不绝。在一楼盘的销售内，销售人员向记者表示，目前楼盘在售单位的均价2.3万元/平方米，部分单位达2.5万元/平方米，直逼市区楼盘的价格。销售人员告诉记者，目前已经收到开发商准备调价的消息，所以买家有意的话还是赶快确定。

部分城市开发商欲调价

销售人员：我们也收到通知了，开发商国庆之后是一定会涨的。这周是推出了50套的特惠一口价，除了这50套，之后都会微调的，一定会涨。

广州此前价格调整的主力区域之一的萝岗，区域内楼盘价格大多不超过1.5万元/平方米，楼盘节日期间的均价涨至1.9万元/平方米，与去年楼价顶峰时的水平已经基本无异。

而在在北京一处楼盘，虽然前来看房的市民并不多，但销售人员表示，楼盘的已经从之前的3万元/平方米调整到3.2万元/平方米。

不止广州、北京，武汉等地也有类似情况。

销售人员：国庆期间看房的明显比前段时间多，成交量基本每天都在6-10套，之前每周10套左右。

央行新政热楼市

房价点评网分析师肖文晓认为，央行新政鼓励改善型购房，对于释放楼市的改善型需求有重要意义。楼市迎来了改善型需求这股回暖的新力量，使得今年10月份的市场行情值得期待。此外，新政还把首付和利率的自主权交还给银行。也就是说，如果银行认定是客户，买第三、第四套房都有可能在首付和利率上获得优惠，对市场无疑又添利好。

楼市盛况难再现

不过，并非人的预期都偏向乐观。一位地产行业资深从业者就认为，开发商放出的消息，只是为了促销而已。

从业者：我觉得只是一种促销手段，是为了在十月份卖掉房子相处的办法。而且央行恰好出台新政策，开发商就借机制造的噱头。

经济之声特约评论员、经济学者马光远也认为，本次新政对于楼市大盘来说，提振有限。

马光远：我个人认为应该只有20%的城市对央行的新政有所反应。80%的城市，仅仅靠这样所谓的“救市”，再把当地楼市哄抬起来，热得一塌糊涂，像2013年那样，这种概率等于零。

房贷松绑增加至少30%可购房人群楼市可能止跌

央行、中国银监会近日发出《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对房贷政策作出了调整。

“当前住房需求不足并非潜在需求大幅下降，而是市场在观望，同时也是政策约束所致。”交通银行经济学家连平说，近年来，为抑制房价过快上涨，有关方面推出了一系列相关抑制需求的举措。今年初，个人住房贷款存在审批较严、发放速度较慢、按揭利率提升较多等问题，也在一定程度上制约了需求释放。一方面，此前政策规定家庭购买第二套住房需支付不低于所购房屋价格60%的首付款，同时贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，使得改善型需求的购房能力大大降低。另一方面，目前“认房又认贷”的首套房认定政策导致有贷款历史而名下无房的情况被认定为二套房，一些改善型需求被误伤。

“《通知》对个人住房贷款在利率、审核时间等方面作出了调整，支持居民家庭合理住房贷款需求尤其是自住需求，对改善民生具有积极意义。”连平说。

另一方面，国家大力鼓励和支持消费发展。2013年我国人均GDP约6767美元，其中占比的消费支出为住房消费。我国居民的住房消费观念使得这一格局在较长时期内不会改变，未来刚需入市不小；同时，改善型住房需求也将为消费增长提供持续不断的动力。“《通知》通过加强对居民购房的金融支持，满足普通家庭的购房需要，有利于前期受政策抑制的需求得到释放，对促进消费有较好的推动作用。”连平表示。

还清首套房贷再贷算首套政策增加至少30%可购房人群，楼市可能止跌

“近十多年，信贷一直是业内人士及普通购房者判断市场的关键信号。此次央行、银监会对房贷政策的调整，"松绑"幅度远远超过之前市场预期的认房不认贷，基本上是对此前信贷政策的全面"松绑"，对市场的信号意义大。”中原地产分析师张大伟说。

张大伟认为，此次出台的政策将提振市场信心，可能使楼市止跌，但反弹幅度要看后续信贷释放情况，如果再出现定向或全面降准，楼市可能会较快反弹。

此次房贷政策调整看点不少。

比如，《通知》明确，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。“首付比例与此前无变化，而强调利率七折的下限则力度较大。”连平说，年初贷款额度受限、银行“以价补量”，按揭贷款利率提升较多；年中多数城市房贷利点已过，各家银行普遍下调按揭定价，但利率大多仍以基准及上浮为主。“此次对于下限七折的规定有利于促进房贷利率走低，有助于降低刚需购房成本。”连平说。

比如，根据《通知》要求，还清首套房贷再贷算首套。张大伟认为，对于楼市来说，这条政策可以使此前被政策抑制的改善型需求不受信贷政策限制，预计将为市场增加至少30%的可购房人群。对于银行而言，这部分客户也属于客户。“如果银行对这部分客户执行首套房贷款政策，利率不上浮，预期市场可能全面止跌。虽然房地产市场再现2012年那样的扭转难度很大，但成交量触底反弹或许可期。”

再如，以前对第三套房以上贷款是禁止的，而此次《通知》提出，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房的，银行业金融机构应审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。“这些政策各地放松限购的政策，可能有利于促进住房需求。”张大伟说。

央行和银监会松绑楼市限贷 各地尚未发布细则

日前央行和银监会出台楼市松绑限贷新政。周期间记者探市发现，各地尚未公布配套细则规定，各家银行房贷调整动向尚不明朗，消费者仍在持币观望。

(采访部宇，河北台李明泽，唐山台宋建军，邢台台秦庆翔，安徽站利，安徽台张建亚，东营台刘保国河南台乔晓东)

为期三天的河北唐山房交会3日落下帷幕，成交量不足百套，同比减少了八成多。举办方负责人张天说，房交会成了“询价会”，“限贷令”松绑了，成交还是低迷。

张天：有很大一部分问它了没有？问什么时候降。促成交的话现在挺困难。

国庆节三天来，很多在售楼盘都打出了诱人的让利、优惠、赠送广告，但销售情况仍差强人意。邢台市区一家楼盘的销售人员说，近几天来看房的人不多。

销售人员：每天也就是三四十人，看的多，买的少。

很多购房者表示，虽然国家调整了“限贷令”，但本地还没有出台配套细则规定，好些情况并不明朗。比如：“已结清相应购房贷款”是指商贷和公积金贷都要还清，还是还清商贷就算？买两、三套房的申请人，首付款比例如何认定？“向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款”如何落实？所以还是看看再说：“政策也总变化，观望的也还挺多”“贷款政策也能跟上的话，会考虑套二手房。”

首套利率到底能打几折，购房者也在观望。如今楼市风险高、房贷低，有哪家银行愿意主动执行0.7倍利率？记者致电合肥多家银行，他们都回复说，还没接到上级行有关调整个人房贷利率的新要求或操作细则，而且7折可能性不大。

北京中原地产市场研究部总监张大伟：这次的信贷调整，主要调整的是认定的口径，但是目前信贷的量并没有明显的松绑，所以后续还要看银行的程度，如果没有太多的信贷额度和银行对于房贷的定向倾斜的话，有可能这个政策对市场的激进影响没有我们之前预想的这么大。

不过归根结底，这次的政策调整毕竟还是利好刺激，张大伟认为，在逐步消化库存之后，房地产市场至少可以实现止跌。

张大伟：成交量有可能到了十月份会有一定的反弹，但是这个反弹，对前期已经积压了接近十个月，九个多月的市场来说，起码还是需要几个月时间来消化这个库存的，所以价格反弹不会这么快出现。后续的市场变化，可能在国庆节之后会逐渐体现出来。

国务院:商业地产开发项目要与政府脱钩

国务院厅昨日发布《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》，这是国务院发文全面规范地方政府性债务管理，也标志着中国地方政府性债务管理的完整制度框架基本建成。

这份四千多字的意见从如何规范地方政府举债融资、如何控制地方举债规模、如何防范地方债务风险、如何完善配套制度以及如何妥善处理存量债务和在建项目后续融资等多方面做出部署。

地方可依法适度举债融资

记者从财政部了解到，早在2010年，国务院也曾发布过《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》，但仅是针对融资平台管理中出现的问题进行规范，像此次全面发布管理意见，尚属。

此次国务院全面规范地方债务管理的一大亮点，是跳出了以往出台的有关地方债管理政策法规“更侧重于如何堵后门”的局限性，新规更强调“疏堵结合”。

如在基本原则中明确——“修明渠、堵暗道，赋予地方政府依法适度举债融资权限，加快建立规范的地方政府举债融资机制。同时，坚决制止地方政府违法违规举债。”这一表述与新修订的预算法实现了对接，在强调部分“开闸”地方发债的同时，严格防范债务风险的扩张。

地方政府性债务限额管理

在加强债务管理的具体内容上，新规也凸显“全面性”，并非仅仅强调如何规范地方政府举债行为，而是围绕建立“借、用、还”相统一的地方政府性债务管理机制作出规定。

如通过明确举债主体、规范举债方式、控制举债规模、严格举债程序等，主要解决“怎么借”的问题；通过限定债务用途、纳入预算管理等，主要解决“怎么用”的问题；通过划清偿债责任、建立风险预警、完善应急处置等，主要解决“怎么还”的问题。

记者对比发现，国务院地方债管理新规在多处实现了与新预算法的对接，如对地方政府性债务实行限额管理，将债务纳入预算管理，并限定债务用途只能用于公益性资本支出和适度归还存量债务，不得用于经常性支出等。

财政部预算司有关负责人表示，还将陆续出台一系列针对地方政府性债务管理的配套制度和配套措施，确保把地方政府性债务管好用好。

地方政府债务自偿政府不救助

《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》通篇贯穿规范地方政府举债行为，防范化解债务风险的主旨，这也意味着中国以修明渠、堵暗道方式构建的地方债体系将全面上路。

借债

只能通过政府及其部门举借

借债，首先要明确怎么借？谁来借？借多少？

“经国务院批准，省、自治区、直辖市政府可以适度举借债务，市县级政府确需举借债务的由省、自治区、直辖市政府代为举借。”“政府债务只能通过政府及其部门举借，不得通过企事业单位等举借。”

意见同时明确“地方政府债务规模实行限额管理，地方政府举债不得突破批准的限额。地方政府一般债务和专项债务规模纳入限额管理，由国务院确定并报或其常委会批准”。

财政部预算司有关负责人介绍，今后规模控制的是地方举债的“天花板”，不是具体审批规模。在不突破“天花板”的前提下，地方举债的实际规模由本级决定。

用债

债务资金禁用于经常性支出

地方政府借来的钱，当然不是想花到哪里就花到哪里。

对于地方债务用途，意见中明令，“只能用于公益性资本支出和适度归还存量债务，不得用于经常性支出”“建立对违法违规融资和违规使用政府性债务资金的惩罚机制”。

对于使用债务，还要有硬性的监督。“地方政府要将一般债务收支纳入一般公共预算管理，将专项债务收支纳入政府性基金预算管理。”这份规定明确要通过预算之手来管理债务。

中国公共财政与政策研究院院长乔宝云表示，允许以债偿债是符合国际经验的，但注意是“适度”，把地方政府债务分门别类纳入全口径预算管理，可以实现“借、用、还”的统一。

还债

地方债高风险地区将实行预警

谁举债谁负责，此次出台的意见明确“地方政府对其债务负有偿还责任，政府实行不救助原则。”

“分清政府债务和企业债务的边界，切实做到谁借谁还，风险自担。”

当然，对于债务风险防范要贯穿各个环节，“评估各地区债务风险状况，对债务高风险地区进行风险预警。列入风险预警范围的债务高风险地区，要积极采取措施，逐步降低风险。债务风险相对较低的地区，要合理控制债务余额的规模和增长速度。”意见中明确。

财政部预算司有关负责人介绍，地方政府对其举借的债务负有偿还责任，是地方政府举债应当遵守的道德准则。

平台

商业地产债务要与政府脱钩

新《预算法》允许地方举债并限制举债只能通过政府及其部门发行债券之后，对以前主要通过融资平台公司融资建设的项目今后怎么办？

意见中明确三个渠道：

——对商业房地产开发等经营性项目，要与政府脱钩，完全推向市场，其债务等同于一般竞争性企业债务；

——对供水供气、垃圾处理等可以吸引社会资本参与的公益性项目，要积极推广政府与社会资本合作模式，其债务由项目公司按照市场化原则举借和偿还，政府按照事先约定，承担特许经营权给予、财政补贴、合理定价等责任，不承担偿债责任；

——对难以吸引社会资本参与、确实需要政府举债的公益性项目，由政府发行债券融资。

过渡

允许申请发行地方政府债券置换

为确保改革平稳过渡，意见中同时制定了各项过渡期措施。对项目自身收入不够偿还的债务，通过依法注入资产、增强盈利能力等措施，增强偿债能力。对确需政府偿还的债务，地方政府要切实履行偿债责任，必要时可以处置政府资产。

对甄别后纳入预算管理的地方政府存量债务，允许各地区申请发行地方政府债券置换，以降低利息负担，优化期限结构，腾出更多资金用于重点项目建设。

乔宝云表示，利用债券置换是一项创新之举，即引入规范透明的机制。政府利用融资平台公司融资，政府信用价值没有得到很好的体现，通过发行债券本身就是降低风险的过程，将高风险的置换成低风险，短时限的置换成长时限的，有利于平稳过渡。