中原:央行新政提振信心 周酝酿大转折

9月30日，央行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对限贷政策大尺度松绑，成为楼市转暖的一剂强心针；其中受益的莫过于改善型需求群体。在新政的刺激下，楼市在十一期间开始酝酿变局。

一手成交分析

十一（10.1-10.7）前一周，深圳新房市场几近沸腾，接近4000套住宅抢跑获得预售证，9月一周的冲刺将当月的批售量推至历史高点，10050套新建住宅将在不久之后陆续填充深圳楼市，为市场再添100万㎡的存量。

于此相应，十一期间推盘热火朝天。尽管周离深人员众多，但依旧不影响楼盘入市。此间有超过5个楼盘开盘及加推，包括西荟城三期、尚水天成等。另外还有不少楼盘拿出少量单位吸引客户，且比以往各个假期更为积极，新政对楼市的刺激作用开始显现，楼盘到访客户量明显增加，开盘的项目成交也开始好转。例如西荟城三期，开盘总共推出了620套单位，当天即销售9成，是今年市场上少见的水平。

根据深圳中原地产的监测，十一期间多数楼盘成交情况都有提高。在新政的提振下，市场信心开始回暖，各方都表现积极；并且在持续了半年的打折促销之后，一些项目的价格已经降到了客户的心理预期线下。随着新政的实施，价格很可能筑底回升，价格回涨的预期使得购房者开始摩拳擦掌陆续入市。

表1部分楼盘十一前后成交套数对比

二手成交分析

在新房供应增加，前期打折促销的刺激下，客户不断向一手市场转移，二手住宅成交连连下滑，9月仅成交3880套，环比下滑了9个百分点。10月二手住宅面临的情况更为复杂，一方面，央行出台的新政又对整体市场起到了促进作用；另一方面是新房频频入市，二手市场面临客户被持续分流的风险。在两重力的双向作用下，二手市场回暖之路并非坦途。

总体而言，十一期间新房推盘依旧火热，然而更多的楼盘却是拿出少量单位维持市场影响力。新政的执行还需时日，但可以肯定的是，此后市场将出现深度转变，不仅仅是成交量会得以提升。更重要的是价格将很可能出现转折，二季度和三季度楼盘陆续打折促销，以暗降的方式吸引客户，但是成交提升并不明显。此次新政的出台将从信心和渠道上做出根本的调整，对价格的提振作用不言而喻，新房成交增加也将很快有所体现。

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