中原地产市场报告：9月宏观经济及政策概况

一、宏观经济——整体经济增长仍承压房地产行业或迎来转机

9月汇丰及中国官方制造业PMI数据均与上月持平，其中代表中小企业生产经营情况的汇丰指标低于市场预期0.3个百分点。从分项指标来看，两种方法统计的新出口订单指数均有所上升，表明出口形势有所好转，但国内生产及其他新订单指数多不如预期。与上季度“经济金融结构开始出现积极变化”的描述相比，央行三季度货币政策例会针对整体经济的描述更偏重强调不确定性。央行本月发布房地产行业新政，大幅放松限购和限贷政策，同样表明了对经济将持续下滑的担忧。在政策的支持下，低迷已久的房地产行业或将迎来发展良机，从而带动经济平稳恢复。

图1 中国制造业PMI走势图

二、资金状况——政策支持下 个贷环境趋于宽松

9月银行间市场短期拆借利率维持低位，短期流动性保持宽松。月行向五大行提供5000亿额度的常备借贷便利，期限为3个月，相当于降准0.5%。央行此举主要是受近期宏观经济下滑压力以及7、8月需求不足预期等因素影响，通过资金的投放以满足实体经济对信贷的需求。同时，通过借助这种规的资金补充手段，打消市场对近期将会降准、降息的期望。此外，央行公开市场操作已经连续5个月实现资金净投放，但规模继续大幅缩减至100亿，可见央行还是以维稳为主。国际方面，美国加息预期推迟至2015年二季度以后，欧盟宣布全线降息10个基点，国际环境偏松。房地产贷款方面，在地方政府频频针对限贷措施做出调整的大背景下，商业银行个贷的利率折扣有所加大，放款时间也有所缩短。9月30日央行发文首套利率为基准利率的0.7倍，同时放宽对首套房的认定，个贷已大幅宽松。

图2上海银行间拆借利率走势图

三、政策动态——限购执行仅剩5城 央行信贷新政尺度大

限购政策执行至今，已经接近尾声，仅剩北上广深以及三亚五大城市仍在严格执行。限购取消收效甚微，各地政府又踏上了第二条救市之路，纷纷瞄准限贷政策。9月15日湖北省 “鄂五条”发布，规定居民家庭贷款购房，首付款比例按30％执行，贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍。地方政府着急救市的心态可见一斑，但是由于贷款0.7倍利率之下银行基本无利可图，所以难有银行会按照政策执行。

除了在贷款利率上做文章之外，首套房认定标准也成为地方政府政策试探的领域之一。早在8月初，福建和绍兴在发文宣布取消限购政策的同时，明文规定二套房认定标准为“认房不认贷”。但由于购买二套房高达6-7成的首付款对购房者而言，资金门槛仍然较高，所以政策效果较为有限。时隔一个多月，福州和青岛先后发文规定，偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首套房的首付和利率标准执行。其中，青岛的规定是“出售住房后再购买”，而福州市则直接称“偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首贷认定”，规定更为灵活。国庆节前，央行出台贷款新政，规定首套利率为基准的0.7倍，首套贷款已还清再贷的按首套定首付比例和利率，且针对放开或区域内拥有2套及以上购房者还可视情况执行贷款首付和利率水平。央行此举已超市场预期，能有效刺激市场首套房及有购买能力的改善置业需求入市，促使后期成交量的有效回升。

表1 2014年9月及地方政策汇总

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