中原地产：成交大幅下探 商务回温延续

一、月度市场概述

本月写字楼项目拿预售的速度有所加快，全市共7个项目取得预售资格，总批售面积仅略低于6月的全年点。但由于楼前期入市量过大，部分商务在等待行业调控放松政策的完全落地等原因影响，项目入市量反而大幅减少，单个项目的推货量均不足百套。成交方面，、市场继续分化，一、二手楼成交量均连续两个月出现大幅下降，福田区一手高价项目成交降幅明显；市场近两月持续受到银行信贷放松及住宅市场氛围回暖等利好因素影响，成交逐步回升，本月成交面积创下年内新高，中洲控股金融、佳兆业假日广场、远洋新干线晶钻广场等项目成交大幅放量。

根据深圳中原研究监测数据， 9月全市一手写字楼共成交529套约4.32万㎡，延续上月的下滑走势，且降幅有所扩大。价格方面，受成交结构影响，楼均价环比下降约一成，为33.67元/㎡，总体均价则与上月基本持平，为36942元/㎡。全市二手写字楼成交量为52套约7342㎡，创下全年次低水平。

二、土地市场监测

本月全市范围内无商办用地成交记录。年初至今，全市通过招拍挂出让的商办用地中配建商务和的总建面为225万㎡，去年同期的2.1倍。其中建面174万㎡，商务建面50万㎡。

图1 深圳市土地招拍挂成交监测（2012-2014年）

三、一手写字楼市场综述

3.1 供应分析——大跨步拿预售 小步子推盘

根据深圳中原研究的统计，9月全市一手写字楼共7个项目取得预售资格，总批售面积为23.2万㎡，仅略低于6月的全年点。其中包含3个项目，总建面约11.9万㎡，分别为保税区长富金茂大厦、横岗新木半里大厦、西乡万象新天商务楼，体量的长富金茂大厦已入市销售。此外，还包含4个商务项目，总建面约11.3万㎡，分别为松茂御龙湾雅苑（一期）、万象新天商务楼、鹏瑞深圳湾壹号广场、福盈山花园南区，后两个项目已有部分单位入市销售。

图2 深圳市一手写字楼月度批准预售情况（2012-2014年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究

从入市情况来看，本月共3个新盘入市销售，总推售面积约4.07万㎡，不足上月的一半，连续两个月大幅下滑。在行业政策尚未完全落地之前，入市项目均采取小量推盘方式，本月每个楼盘的推货量均不足百套。

具体来看，保税区300米高写字楼长富金茂大厦本月推出11层中、低区写字楼单位，共约2.4万㎡，平均售价4.5万元/㎡，销售约6成；深圳湾壹号推出T5栋170-320㎡商务，共60套约1.4万㎡，售价7-13万元/㎡，受益于近期豪宅市场活跃氛围，成交业绩优异；福盈山花园南区9月27日推出35套商务，总建面2768㎡，售价1.9万元/㎡左右，销售过半。

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究

3.2 成交量分析——降至冰点 回温延续

前期楼项目已集中入市，随着限购、限贷等调控放松政策频频出台，供需双方的关注点又重新回归至住宅市场。楼受到的冲击比较大，无论是供应或需求，都面临大幅度回调，从而带动全市成交量的大幅下滑。与之相反，更具居住功能的商务市场受益于住宅市场转暖氛围，逐渐开始活跃起来，成交较为坚挺。根据深圳中原研究统计，9月全市一手写字楼共成交529套约4.32万㎡，延续上月的下滑走势，且降幅有所扩大。

图3 深圳市一手写字楼月度成交量走势图（2012～2014年）

从成交的物业类型来看，本月和商务市场走势继续分化。经过前期供需双方的集中释放，项目成交继续大幅放缓，商务市场则受益于住宅市场的转暖氛围，成交维持坚挺。具体来看，楼共成交36套3694㎡，成交面积创2013年以来新低，主力项目为万科红立方大厦、梅林广场。商务成交493套约3.95万㎡，创今年以来新高，成交主力项目为中洲控股金融、佳兆业假日广场、远洋新干线等。

从区域表现来看，龙岗、南山两区成交环比上涨，其余各区降幅均在三成以上。具体来看，在中洲金融控股商务集中备案影响下，南山区成交量大幅增加21%，成为全市成交主力区域，成交面积占比38%；龙岗区远洋新干线晶钻广场、佳兆业假日广场前期推出过优惠促销活动，成交大幅放量，拉动本月区域成交量上涨36%至11999㎡，创近5个月内新高；写字楼项目集中的福田区近两个月成交量均大幅下降，本月共成交4018㎡，环比下降56%，创2012年下半年以来新低；宝安区前两月新入市项目集中备案，导致成交量大幅攀升，近期入市体量有所减少，成交顺势下滑，但仍处历史较高点；罗湖前期成交活跃的幸福万象大厦已处于尾盘，成交逐渐减少，盐田区壹海城项目上月成交冲高后本月回落，导致区域成交量下降三成多。

成交前十榜单全部被商务项目占领，龙岗区项目4个，宝安区3个，南山、罗湖、福田各一个。位于榜首的是中洲控股金融项目，定位功能，属于后海档次较高且较为稀缺的销售型项目，本月共成交148套约1.6万㎡，项目当前备案率71%；第二的是大鹏佳兆业假日广场，主打中低总价的度假型，年中曾推出较大的购房优惠措施，本月本案大幅增加，共录得77套4065㎡成交；第三的是龙岗城的远洋新干线晶钻广场，共录得58套2128㎡成交，8月初加推两百多套单位，凭借口、低总价物业保持良好销售率，当前备案率62%。

表2 2014年9月一手写字楼成交套数10

3.3 成交价格分析——均价降一成 总体保持平稳

福田区中高档楼项目成交量的大幅放缓导致均价大幅下降约一成，为33067元/㎡。而商务方面，虽然成交项目以低价项目为主，但在后海中洲控股金融成交大幅放量，高达46417元/㎡的均价拉动下，均价维持坚挺，为37304元/㎡，环比微涨1.3%。总体来看，9月深圳市一手写字楼成交均价为36942元/㎡，环比上月基本持平。

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会，深圳中原研究

从区域均价来看，仅南山区保持坚挺，其余各区均有不同程度的下降。降幅比较大的是龙岗区，主要是由于价格较低的远洋新干线晶钻广场和佳兆业城市广场成交放量，从而拉低区域均价大幅下降16.54%，为19833元/㎡；盐田区在售项目以君临海域一、二期以及壹海城为主，受近期豪宅市场氛围回暖影响，面海的君临海域二期大平层单位成交放量，均价相对较低，所以区域均价降幅近一成，为38555元/㎡。

3.4 存量分析——项目预售大增 库存突破200万平

根据深圳中原研究统计，截至2014年9月底，全市一手写字楼存量约为200万㎡，环比上升10.4%，同比增长43.3%。

其中批而未售面积为30万㎡，环比增加36%，包含楼8.5万㎡、商务16.3万㎡，研发用房4.9万㎡；在售面积为152万㎡，包含商务79.7万㎡、楼66.4万㎡、厂房及其他6.1万㎡。在售房源中，国土局房源状态处于初始登记的面积为35万㎡，该类物业成交将无法体现，本月和成世纪、中熙香缤山、中信龙盛广场三个项目剩余面积期转现。

图7 深圳市一手写字楼存量走势图（2013-2014年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究

注：本存量主要体现曾在国土局拿预售证项目中，当前处于在售、待售和在租状态的总面积。

延伸阅读：

四、二手写字楼市场分析——市场供需减少 成交持续下滑

4.1 月度成交概述

根据深圳市国土局公布的数据显示，2014年9月全市二手写字楼共成交52套约7342㎡，创全年次低水平，已连续三个月大幅下滑。主要是由于前期一手项目集中入市消耗了大量市场需求。此外，核心区成熟物业租金持续上涨，部分业主转售为租，二手买卖较为低迷。

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会，深圳中原研究

4.2 成交区域分析

福田、罗湖仍然是二手写字楼成交的主力区域，两区占比近9成。从成交量变化来看，福田区相对平稳，环比降幅14%，而罗湖、南山降幅已经连续两月保持在5成以上。南山周边区域一手项目供应较多，且大量需求已在年中释放，罗湖近期租金大幅上涨，租金攀升，导致买卖市场表现疲软。

表5 近期深圳市各区域二手楼成交面积对照表

4.3 租赁价格分析

本月租赁市场略有降温，但仍处历史较好时期，租金维持高位运行。根据深圳中原实际成交数据统计，9月全市二手写字楼平均租金为190元/㎡•月，仅略低于上月水平。其中，大厦成交租金约220元/㎡•月，兴业银行部分单位成交均价也在两百以上。

数据来源：深圳中原研究

数据说明：本图表所用数据为全市成交二手楼样本数据，仅供参考。

五、后市预测

在限购、限贷政策大幅放松的背景下，四季度整个市场的关注将重新回归住宅市场，开发商为了完成全年业绩任务，项目的推盘量将迎来大幅增加。本月项目拿预售资格的速度加快，当前全市范围内批而未售的项目共9个约23万㎡，多以宝安区内中低价位的项目为主。预计接下来这些项目将陆续入市销售，抓住刚需客户大量入市的好时机出货，对市场成交量形成支撑。楼方面，则以在售项目的持续销售为主，成交量不会出现大幅变动，等年底需求旺季的到来时或将有所表现。

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