中原：新政促改善需求放量而利率下限难以触及

央行下发新政通知已有两周，政策的执行力度和对市场的影响力逐渐显现。其中二套首付比例的调整令市场产生了不小的变化，而首套住房按揭利率7折下限则还未见商业银行执行，并且未来也基本无法实现。

二套首付认定促改善需求释放

此次央行放松限贷，既非全面下调二套房首付比例，也不是引导地方政府按照各地现状自行调整，而是针对已拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，下调二套房的首付比例。这种指向性调整对改善型置业群体的影响巨大，其中上述规定的已有一套住房且贷款已结清，以及卖一这两类群体在此次调整中获益。

在调整之前，这两类群体按揭购房的首付比例都是总价的7成，而调整之后则降为3成。如果购套300万元的普通住宅，首付足足减少了120万，将激活一大批潜在需求。

表1 央行新政执行前后深圳各类置业者首付比例的变化

根据深圳中原研究的统计，今年改善型需求（面积在90至144㎡之间）的成交占比为25%，而2010年至今的值为29.7%，月度记录为2010年8月的31.4%。2010年8月，政府为打压用于规避税费的阴阳合同，出台了《深圳市房地产办法》，改善型需求群体对此反映为强烈，占比大幅攀升。9月30日出台的新政同样对改善型需求产生了巨大的刺激作用。如今市场开始回暖，购房者入市积极性大大提升，改善型成交占比将有望突破2010年以来的记录。

图1 历年二手住宅改善型需求的成交占比

事实正是如此，根据深圳中原研究的统计，上周二手住宅放盘量大幅拉涨了40%，这类客户正是准备卖一的改善型需求群体；换房客的积极性在迅速提升，开始集中释放手中房源，并且着手购买更大面积的单位。同时，十一至今，地铺访客量较9月也上升了20%左右，促进日均成交量提升30-40%，其中100㎡以上的大户型成交占比提高了10%。预计随着政策逐渐落地，成交还将稳步回升。各一手住宅项目的实时成交数据也显示，近几天日均成交量普遍较9月提升了1倍左右。

利率下限难以实现

就利率而言，自2012年7月以来，央行两度下调金融机构存贷款利率下限。其中第二次调整是在利率市场化的背景下，央行直接取消了7折的下限。两次调整中，个人住房贷款利率都被孤立，始终维持基准7折下限不变。但实际执行却没有这般理想，即使是在2012年信贷相对宽松的时期也未曾出现过，更何况当前银行资金来源受到压缩，成本面临上升的压力，贷款也将更加偏向于高利率的领域。

银行对资金的渴求可以从当前不断涌现的理财产品窥探一二，例如广发银行近期甚至针对月光族推出了一款名为“月光宝盒”的APP，以期汇聚微量资金，创新的同时，也显示了当前资金的珍贵。从外围环境来看，美国失业率已经下探至5.9%，美指开始显现，资金面临外流的压力。国内股市从今年开始出现转折，沪指连创新高，即将到来的牛市对资金形成强大的吸引力；加之沪港通的推出以及新股发行的开闸也对资金流向产生着重大影响。重重因素的作用下，资金偏离银行已经是大势，银行为吸纳存款，投入的成本也将提高，对贷款利率形成长期的支撑，房贷利率下调至2012年普遍的85折已是难度重重，更何况是会导致亏本的7折。

虽然包括建行在内的几家银行已经发文表态，支持央行的新政，但是利率下限只是一个愿景，实际操作并非强制按照7折执行，终还是由商业银行依照自身资金状况制定各自的标准。目前四大国有银行也仅按97折的标准来操作。因而，此次央行强调7折下限的举措，信号意义大于实际作用。

总之，对商业银行而言，首付比例的调整执行起来不难，难的是利率标准。但有首付比例下调作为推动力也就够了，随着各大银行陆续发文执行新政，深圳强大的改善型需求群体将逐渐显现威力，促进成交量的回升。

延伸阅读：

中原地产：成交大幅下探 商务回温延续

中原：新增供应破百万平 十月成交回升在望

2014年09月中原（深圳）领先指数报告

中原：新政激发购房热情 开盘成交大有改观