中联：二手房量价连涨三周，买卖双方入市积极

【主要观点】

楼市持续活跃。二手房成交1348套，环比增长29.1%，价格再刷新高，为29734元/平方米，环比微涨0.3%。新房成交1548套，创下今年单周新高，环比上涨41.6%。

改善需求持续释放，刚需亦开始增多。改善需求入市延续本月的积极性，成交占比为22.8%，创下近几周的新高；而受活跃市场气氛的刺激，刚需入市也开始增多，占比近6成，增加9.2%。

1.1二手房：市场持续活跃，买卖双方入市积极

上周（10.20-10.26）二手房成交量价持续上涨，并且已经连续三周同步上涨，市场表现持续活跃。全市二手房成交1348套，环比大涨29.1%，近几周成交量一浪高过一浪。首先是，政策刺激产生活跃市场气氛；其次是，近期置业者面临着房源消耗较快及业主反价提价双重压力，其出手购买十分果断，其中刚需入市积极性明显高于前半月；再有就是，面对大好的市场与急切的置业者，不少业主希望“房产高价变现”，出售意愿也在增加。政策利好刺激，置业入市积极，业主放盘增加共同促成了楼市活跃的局面。

价格方面，再创新高，上涨已经成定局。根据中联地产成交系统数据统计，上周二手住宅成交均价为29734元/平方米，再刷新前一周的纪录，创下历史新高。由于10月二手楼市表现活跃，很多业主已经开始提价，同时置业者入市又较为急切，甚至在某种程度上也接受价格上涨的现实，所以10月价格上涨基本已经成为定局。

1.2新房：成交量创下今年新高

新房市场也继续高速回升，创下近8个月新高。全市新房住宅成交1044套，环比大涨65.9%，单周成交量年内第三次突破1000套，创下2月底以来近8个月的新高，9月以来批售、入市楼盘大幅增加，同时刚好又遇到政策松动，令到成交量大幅上涨。价格方面，成交均价为22590元/平方米，环比下降6.2%，宝安、龙岗两区的刚需盘成交较为活跃，拉低整体全市均价。

图1：深圳新房/二手房十周成交量价走势

数据来源：深圳市规划与国土资源委员会 ，中联二手房研究院

1.3、二手房成交结构：置业入市积极，刚需物业成交增加

10月份改善置业为活跃，上周占比为22.8%，创近期新高；而受活跃市场气氛的刺激，刚需入市积极性也明显提升，占比近6成，增加9.2%。面积方面，60平方米内小户型占23.7%，增加了3.5%，其中置业占60%；90-144平方米小幅增加3.2%，其他区间缩减。单价方面，3万元/平方米内占55.3%，增加了13.2%，其中不少是普宅物业；4万元/平方米以上高价或豪宅物业有所放缓，占比缩减至10%左右的正常水平。总价方面，100-200万元刚需物业占45.6%，增加了12%，其余区间缩减。

综合分析，10月上半月增长快的就是改善需求，经过几周发展之后，当前改善成交进入了高位稳定的水平。而与此同时，受到活跃气氛的刺激，刚需置业入市积极在上周开始大幅增加，令到小户型物业，价格适中的普宅物业成交活跃。

图2：10.20-10.26成交面积-单价-总价分布

数据来源: 中联二手房研究院（根据成交系统数据统计）

1.4、后市展望：市场回升既定，刚需释放加速

近期一二手房市场连涨三周，一手方面供应量继续增加，将是成交回升的重要前提；二手房方面，新增客、新增盘、看房量持续高速增长，也是后市成交上涨的基础。所以，未来楼市成交将会持续回升，在某个阶段会进入一个高位稳定的水平。置业者方面，上周受到活跃市场、业主提价或反价、龙华三方面的刺激，刚需入市积极性大涨，出手十分果断，而随着10月份的结束，未来11-12月年底的逼近，预计刚需释放会进一步的加速。

表1：2014年10月4周（10.20-10.26）楼市成交量价表

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