世联行：新房“量稳” 银十成色十足！

内容摘要：

宏观经济：2014年10月，中国制造业PMI为50.8%，较上月持平，表明我国制造业总体上继续保持平稳增长态势。但是较7、8、9月份PMI指数逐步下降，说明中国制造业的增速放缓。

政策：10月29日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，要求重点推进住房等六大领域消费。

市场运行：2014年10月，深圳龙岗有十块居住用地挂牌出让，而土地市场成交方面，成交1块居住用地用地，该用地位于龙华新区，占地面积为4.66万平，总建面18.65万平，被龙光地产旗下深圳金骏房地产有限公司以46.8亿竞得，楼面地价25094元/平，溢价率85%，成为龙华新。新房供应方面，在经历了九月份新房供应量大涨后，十月份新盘推送量大幅下降，环比下跌74.77％，但是新房成交量持续走高，10月一手房今年突破4千套，成交4783套，为今年月成交量值；成交面积为44.83万平，环比上涨52.64％；成交均价22198元/平米，环比微跌2.64％；二手房市场成交量微跌，成交面积32.81万平米，环比下跌8.03%，同比下跌35.18%；由于930新政的出台和多盘的入市，深圳新房市场呈现“量稳”态势，银十成色十足。

市场综述

一级市场：2014年10月，深圳龙岗区有十宗土地供应；土地市场成交方面，龙华有块居住用地成交，该地块占地面积为4.66万平，总建面18.65万平，被龙光地产旗下深圳金骏房地产有限公司以46.8亿竞得，楼面地价25094元/平，溢价率85%，成为龙华新。

二级市场：2014年10月，新增商品住房供应在九月份大涨后，十月份商品住房供应回落较大，市场批售量32.04万平米，环比下跌74.77%，同比下跌63.45%。一手房市场成交量持续上涨，达到了近20个月的值，成交面积44.83万平米，环比上涨52.64%，同比上涨37.98%。成交均价为22198元/平米，环比下跌2.64%，同比上涨2.11%。

三级市场： 2014年10月，二手房市场成交量小幅下跌，成交面积32.81万平米，环比下跌8.03%，同比下跌35.18%。

总的来讲： 2014年10月，深圳龙岗有十块居住用地挂牌出让，而土地市场成交方面，成交1块居住用地用地，该用地位于龙华新区，占地面积为4.66万平，总建面18.65万平，被龙光地产旗下深圳金骏房地产有限公司以46.8亿竞得，楼面地价25094元/平，溢价率85%，成为龙华新。新房供应方面，在经历了九月份新房供应量大涨后，十月份新盘推送量大幅下降，环比下跌74.77％，但是新房成交量持续走高，10月一手房今年突破4千套，成交4783套，为今年月成交量值；成交面积为44.83万平，环比上涨52.64％；成交均价22198元/平米，环比微跌2.64％；二手房市场成交量微跌，成交面积32.81万平米，环比下跌8.03%，同比下跌35.18%；由于930新政的出台和多盘的入市，深圳新房市场呈现“量稳”态势，银十成色十足。

 宏观经济

10月份中国制造业持续放缓

国家统计局服务业调查和中国物流与采购联合会发布的中国制造业采购经理指数显示，2014年10月，10月中国制造业PMI从9月的51.1%回落至50.8%。分企业规模看，中型企业PMI为49.1%，比上月下降0.9个百分点，跌至临界点下方；小型企业PMI为48.5%，比上月下降0.1个百分点，继续处于收缩区间。 10月，在构成制造业PMI的5个分类指数中，生产指数、新订单指数和供应商配送时间指数位于临界点以上，从业人员指数和原材料库存指数位于临界点以下。

要点：2014年10月，中国制造业PMI为50.8%，较上月持平，表明我国制造业总体上继续保持平稳增长态势。

解读：10月份PMI继续高于50，说明中国的制造业依然在上升，但是较7、8、9月份PMI指数逐步下降，说明中国制造业的增速放缓。

市场消息

深圳市保障房如火如荼的建设中，未来或有大批保障房入市

截至今年9月底，深圳市已供应保障房约2.3万套，今年第四季度，还将供应约5000套保障房，其中包括约2000套安居房及3000套公租房。截至9月底，2014年累计开工保障性住房30982套，完成目标任务的183%；竣工保障性住房27442套，完成目标任务的109%。2010年到今年底，深圳保障房累计开工约14.5万套，竣工约6.6万套，保障性安居工程开工量约占全省四分之一。

解读：2010年至今深圳保障房建设如火如荼进行，到今年地开工约14.5万套，而目前已经竣工约6.6万套，预计未来将有更多保障房将要入市。

李克强：稳定住房消费，加强保障房建设

10月29日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，要求重点推进住房等六大领域消费。会议强调推进的六大领域如下：一是扩大移动互联网、物联网等信息消费，提升宽带速度，支持网购发展和农村电商配送。加快健康医疗、企业等大数据应用；二是促进绿色消费，推广节能产品，对建设城市停车、新能源汽车充电设施较多的给予奖励；三是稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件；四是升级旅游休闲消费，落实职工带薪休假制度，实施乡村旅游富民等工程，建设自驾车、房车营地；五是提升文体消费，完善民办收费政策，扩大中外合作办学；六是鼓励养老健康家政消费，探索建立产业基金等发展养老服务，制定支持民间资本养老服务的税收政策，民办医疗机构用水用电用热与公办机构同价，用更好的产品与服务，让人们放心消费、享受生活。

 解读：六大领域中的住房消费领域中强调稳定住房消费，加强保障房建设的内容，表明政府在使房地产市场软着陆的同时，加紧保障房的建设，缓解低收入人群的住房压力需求。

美联储正式宣布退出QE

在为期两天的货币政策结束后，10月30日凌晨美联储宣布，削减的购债规模150亿美元并从11月起结束QE3。至此规模的货币试验行宣告结束，该试验已在市场上引发了有关其效果的激烈争论，各国都在观望美国何时加息，而美联储称其已达到了减少失业的主要目标，美国就业率达到近几年值。

解读：在美国实行QE六年间，热钱不可避免或多或少流向中国以及中国楼市，而伴随QE的结束以及加息的到来，大量热钱将流回美国，而为了避免出现通货紧缩现象，日本与欧洲将酝酿增发日元（安倍上台以来一直有实施QE，31日加大QE规模至80万亿日元）与欧元来缓冲美国QE加息带来的冲击，而美联储加息的来临，或许对中国的楼市短期内有一定的影响，同时也在一定程度上加大中国全面降准的概率。

市场分析

1. 一级市场

1.1供应分析

2014年10月深圳房地产市场土地供应一览表

2014年10月，深圳土地市场有八宗土地供应，总面积为8.93万平米。

1.2成交分析

2014年10月，深圳土地市场成交一块居住用地，占地面积4.66万平米，建筑面积为18.65万平，成交金额为46.8亿元。

1.3供应成交走势

延伸阅读：

2、二级市场

2.1供应分析

2014年10月，新房市场供应上涨较大，市场批售量32.04万平米，环比下跌74.77%，同比下跌63.45%。市场供应主要来自福田区、宝安区和南山区，关外两区占35.68%。

2.2成交分析

2014年10月，深圳市一手房市场成交量有所上涨，成交面积44.83万平米，环比上涨52.64%，同比上涨37.98%。成交均价为22198元/平米，环比下跌2.64%，同比上涨2.11%。

从区域成交来看，深圳商品住房销售面积龙岗、宝安居多，占全市销售面积的88.80%，其中龙岗区以24.88 万平米的成交量位居榜首；盐田区成交少，为0.06万平米。一手房成交均价南山区，为46286元/平米；龙岗区均价，仅18526元/平米。

2.3存量分析

从以上图表可以看出，全市一手房按之前12个月的销售速度来计算的话，存量套数13.9个月可以消耗完，存量面积需14.9个月可以消耗完。从区域来看，按照各区前12个月销售数据，无论是从存量套数还是存量面积上，福田区销售压力较大，福田区存量套数大概需61.6个月才能销售完，存量面积大概需52.7个月才能销售完。

2014年10月销售量上涨，带动过去12个月的平均销售速度上升；由于10月新房供应量回落，房屋库存去化时间减小，但深圳市新房市场库存仍然高企，去化周期仍然很长。

⒊三级市场

2014年10月，二手房市场成交量小幅下跌，成交面积32.81万平米，环比下跌8.03%，同比下跌35.18%。从区域成交来看，深圳关内二手房成交面积占比为58.44%。从各区成交情况来看，福田区以成交7.68万平米位居榜首，盐田区成交少，仅为0.83万平米。

⒋一、二手房成交比例分析

2014年10月，深圳房地产市场一、二手房的总成交面积为77.64万平米，其中一、二手房的成交比例为1.37。

2014年10月，一、二手房成交量有所上涨，环比下跌23.18％。

2014年10月，深圳龙岗有十块居住用地挂牌出让，而土地市场成交方面，成交1块居住用地用地，该用地位于龙华新区，占地面积为4.66万平，总建面18.65万平，被龙光地产旗下深圳金骏房地产有限公司以46.8亿竞得，楼面地价25094元/平，溢价率85%，成为龙华新。新房供应方面，在经历了九月份新房供应量大涨后，十月份新盘推送量大幅下降，环比下跌74.77％，但是新房成交量持续走高，10月一手房今年突破4千套，成交4783套，为今年月成交量值；成交面积为44.83万平，环比上涨52.64％；成交均价22198元/平米，环比微跌2.64％；二手房市场成交量微跌，成交面积32.81万平米，环比下跌8.03%，同比下跌35.18%；由于930新政的出台和多盘的入市，深圳新房市场呈现“量稳”态势，银十成色十足。

由于深圳首贷利率普遍下调至基准利率95折左右，预期的7折与85折并未出现；同时受网签数据延时性的影响，未来11月份成交量会持续高涨，但之后随着深圳新房供应量的减少，改善型需求释放量慢慢回落，未来几个月新房成交量会有相应回落。

延伸阅读：