招商置业：2014年11月深圳住宅租赁市场报告

市场综述：

招商置业统计数据显示：深圳市住宅租赁成交量连续第3个月下降，降幅小幅收窄；11 月豪宅租赁成交量继续增加，拉高当月平均租金和套租金：11月成交量环比下降11.54%，同比下降29.88%，平均租金72.28元/m2，环比上涨16.87%，同比上涨30.56%􁷜套均租金6939.27 元，环比上涨27.35，同比上涨31.31%。

11 月份豪宅租赁成交量继续增加，租赁需求结构发生改变： 本月的主要租赁人群也是“小房换大房”的改善型客户，但占比已从10 月的8成左右回落至7成左右，小户型租赁需求开始释放。

一、市场分析

一􁱃深圳市住宅租赁成交量连续第3 个月下降，降幅小幅收窄􁷜11 月豪宅租赁成交量继续增加，拉高当月平均租金和套租金。

招商置业统计数据显示，深圳市住宅租赁成交量连续第3 个月下降，降幅小幅收窄􁷜11月豪宅租赁成交量继续增加，平均租金和套租金环比均有较大幅度的上涨， 11 月成交量环比下降11.54%，同比下降29.88%􁷜平均租金72.28 元/m2，环比上涨16.87%，同比上涨30.56%􁷜套均租金6939.27 元，环比上涨27.35%，同比上涨31.31%。

图1 住宅租赁成交量月度环比情况及租金走势图

二、租赁结构—改善型换租仍为成交主力，受豪宅租赁成交量持续走高影响，租金在9K及以上的成交占比环比大幅上升，各户型租金全线上涨，4 房及已以上的超大户型上涨幅度较大。

图2 2014.10-11 月住宅租赁面积区间结构及租金区间结构对比

数据来源􁷛招商置业市场研究

11 月租赁面积区间结构分析􁷛11 月租赁市场热度持续降低，改善型换租仍然是成交主力，但成交占比有所降低􁱄本月90m2 以上的成交占比40.87%，环比下降16.82 个百分点，其中144m2 以上的下降13.11 个百分点，90m2 以下的成交占比环比均有上升，其中50m2以下的上升10.10 个百分点，幅度较大。

11 月租赁价格区间结构分析􁷛11 月豪宅租赁成交量继续增加，租金区间在9K 及以上的成交占比再次出现较大幅度上升􁱄本月租金主要价位段仍为3K-4K，占比2 成，环比略有下降，4K-5K 的成交占比下滑5.32 个百分点，幅度相对较大；受别墅等豪宅租赁成交量持续上升的影响，9K 及以上的成交占比接近2 成，环比上升5.28 个百分点􁷜本月各户型赁均价环比均上涨，4 房及以上的均价上涨24.83%，幅度，1 房和3 房的涨幅在10%左右，2 房涨幅小，不到2%。

三、租赁----11 月成交热点区域仍为蛇口􁷜蛇口和南山区租赁均价大幅上涨，拉高整体租金􁷜多数成交量环比下跌

表1 11 月租赁市场成交数据

数据来源􁷛招商置业市场研究

11 月各平均租金表现􁷛全市平均租金72.28 元/m2*月，环比上涨16.87%􁱄因别墅租赁稍显活跃，南山区和蛇口租金已经接近90 元/m2*月，科技园租金还是维持高位，接近70 元/ m2*月，龙岗区租金略有上涨，但相对而言，仍然处于低位。􁱄

11 月各租赁均价变化􁷛蛇口􁱃南山以及龙岗本月租金环比上涨，鲸山别墅维港名苑􁱃太古城等高档别墅和楼盘本月租赁成交量增加，导􄐣蛇口和南山区平均租金上涨幅度较大􁷜西乡􁱃前海􁱃新安以及科技园环比下跌，科技园4 房及以上的大户型平均租金跌幅超过30%且成交量略有增加，导􄐣该整体平均租金环比下跌15.19%，跌幅较大，其他环比略有上涨。11 月各成交量表现：本月租赁成交量持续下降，除龙岗区和西乡等个别外，多数成交量环比出现下滑；本月成交热点仍为蛇口，成交量占比接近50%，龙岗区占比超过10%，其他均在10%以下，各成交量变化􁷛除龙岗区和西乡等个别各外，多数租赁成交量环比均下降，其中新安下降66.67%，幅度，科技园和南山区降幅在30%左右􁱄

租赁热点----蛇口分析

图3 2014.10-11 月蛇口住宅租赁面积区间结构及租金区间结构对比

月度分析：11 月份蛇口租活跃度继续小幅降低，本月租赁成交量环比下降3.45%，70m2以下的中小户型成交量环比上升，70m2 以上的成交量回落􁱄面积区间结构分析􁷜本月70 m2 以上的成交占比环比下降，其中70 -90 m2 的下降幅度较大，70m2 以下的占比环比有相对较大幅度的上升􁱄租赁价格区间结构分析􁷛受鲸山别墅等楼盘租赁成交量持续增加的影响，9K 及以上价格段成交占比持续增加，成为本月主力成交价格区间，占比接近3 成，4K-5K 的成交占比环比下降6.22 个百分点，环略有降低􁷜受1 房的小户型和4 房及以上的大户型租赁均价大幅上涨影响，租赁均价环比上涨24.08%，达到87.07 元/m2，2 房和3房的租赁均价环比也出现上涨，涨幅相对较小。

四、租金----11 月租金为2.41%，环比上升0.23 个百分点，同比上升0.01 个百分点。本文选用2012 年1 月-2014 年11 月的月度度租金数据，月度租金的波动幅度较大月份一般集中在春节前后，这段时间内因经济条件改善而选择换租的租客较多，市场换租率较高，租赁市场成交活跃，而其他月份的波动幅度则会相对小一些。

11 月二手住宅租金为2.41%，环比上升0.23 个百分点，同比上升0.01 个百分点 ，本月二手住宅成交均价环比小幅上涨5.49%，租赁均价大幅上涨16.87%，租金上涨幅度高于房价上涨幅度，导􄐣租金环比上涨。

图4 2012 年1 月-2014 年11 月深圳二手房租金走势

说明：租金=当月租金*12/当月二手房成交均价 数据来源􁷛招商置业市场研究

五、客户特点----豪宅租赁成交量持续增加，小户型成交再次走俏

本月京山别墅􁱃太古城等物业成交量相对有所增加，豪宅需求持续释放􁱄主力需求虽仍为改善型需求，但本月客户结构已经发生变化􁷛11 月份的主要租赁人群虽仍为“小房换大房”的改善型租赁客户，但占比已从10 月的8 成左右回落􄐢7 成左右，同时，本月70 m2以下的小户型成交占比提高10 个百分点左右，小户型租赁需求开始释放。

六、总结及展望

从12 月开始，市场将进入传统的年底租赁活跃期，主要需求仍然是改善型换租，预计成交量会有较大幅度的回升，同时租赁均价也会有5%-10%的上涨。

说明：本文所用数据均来源于招商置业业务系统，数据总量有限，分析结果仅供参考。

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