世联行：深圳2014年11月房地产市场报告

内容摘要：

宏观经济：11月份PMI继续高于50，说明中国的制造业依然在上升，但是较8、9、10月份PMI指数逐步下降，说明制造业扩张乏力，经济活动疲软。

政策：11月5日，APEC（亚太经济合作组织）峰会在北京召开，本次APEC主题是“共建面向未来的亚太伙伴关系”。

市场运行：土地市场方面，深圳土地供需数较上月均有上涨，同时多地块的流拍，也说明开发商拿地愈发谨慎；商品房市场方面，由于全面降准、930新政等利好因素，市场出现“供需两旺”态势，具体表现在：开发商加大力度推盘，新房供应量大涨，仅次于“金九”之后，达到今年次高值；同时良好的楼市环境提振人们对楼市信心，刺激购房者的购房需求，一二手房成交量有一定的上涨，其中新房成交量突破5千套大关，达到近2年值。

市场综述：

一级市场：2014年11月，深圳共有17宗土地供应：其中11月27日共挂牌12块工业用地，定向招标，大部分规划为信息技术、通信、生物、互联网、新能源等新兴产业，同时值得关注的是11月7日供应的龙华A818-0462地块，占地10.99万平的商业用地，将于12月10日公开拍卖；土地成交方面，11月共成交4块工业用地，均位于龙岗，同时本月有7块地流拍，其中龙岗2块商业用地均以竞拍人数不够而终止交易。

二级市场：2014年11月，新房供应在十月份止涨后，十一月份上涨较大，为116.69万平，环比上涨264.20%，同比上涨67.97%；成交方面，成交套数继10月突破4千套大关后持续高涨，11月份突破5千套，为5787套，成交面积57.47万平，环比上涨28.20%，同比上涨27.12%，同时成交均价为26536元/平，环比上涨19.54%，同比上涨22.37%；新房市场呈现“量价齐升”态势。

三级市场： 2014年11月，二手房市场成交量有一定上涨，成交面积53.29万平，环比上涨62.42%，同比上涨0.83%。

总的来讲：土地市场方面，深圳土地供需数较上月均有上涨，同时多地块的流拍，也说明开发商拿地愈发谨慎；商品房市场方面，由于全面降准、930新政等利好因素，市场出现“供需两旺”态势，具体表现在：开发商加大力度推盘，新房供应量大涨，仅次于“金九”之后，达到今年次高值；同时良好的楼市环境提振人们对楼市信心，刺激购房者的购房需求，一二手房成交量有一定的上涨，其中新房成交量突破5千套大关，达到近2年值。

市场资讯

宏观经济

11月份中国制造业持续放缓

国家统计局服务业调查和中国物流与采购联合会发布的中国制造业采购经理指数显示，2014年11月，中国制造业采购经理指数(PMI)为50.3%，比上月回落0.5个百分点。分企业规模看，大型企业PMI为51.6%，比上月回落0.3个百分点，继续位于临界点以上；中、小型企业PMI分别为48.4%和47.6%，比上月下降0.7和0.9个百分点，均低于临界点。在构成制造业PMI的5个分类指数中，生产指数、新订单指数和供应商配送时间指数高于临界点，从业人员指数和原材料库存指数低于临界点。

要点：2014年11月，中国制造业PMI为50.3%，比上月回落0.5个百分点，表明我国制造业总体上仍保持扩张态势。

解读：11月份PMI继续高于50，说明中国的制造业依然在上升，但是较8、9、10月份PMI指数逐步下降，说明制造业扩张乏力，经济活动疲软。

 市场消息

APEC峰会北京召开 “一路一带”或会成大会主题

11月5日，APEC（亚太经济合作组织）峰会在北京召开，本次APEC主题是“共建面向未来的亚太伙伴关系”。由习近平主席主持会议。本届APEC主要议题是：推动区域经济一体化；促进经济创新发展、改革与增长；加强全方位互联互通和基础设施建设，同时会上将要深入讨论建立亚洲经贸一体化。

解读：目前中国内需不足、产能和外汇资产过剩，基础设施及部分产业有而新兴市场国家（EME）和欠发达国家（LDC）的基础设施建设仍然欠缺，而构建亚洲经贸一体化，帮助中西亚、非洲等盟友建设基础设施，不仅可以消化中国的过剩产能，同时帮助贫困国家建立基础设施可以改善当地居民的生活条件，实现双赢局面。

央行全面降准，将进一步提振房地产市场

11月21日，人民银行决定将在22日开始下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。这是12年后全面降息， 本次降息主要将以下方面进行调整：1、将一年期存款基准利率下调0.25个百分点，至2.75%，将一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%，将存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。 2、将适时通过推进面向企业和个人发行大额存单等方式，继续有序推进存款利率市场化。将贷款基准利率简并为一年以内（含一年）、一至五年（含五年）和五年以上三个档次。

解读：本次不对称降息，是政府主要为了应对社会上融资难的问题出台的政策，对深圳市房地产，降息提振购房者买房信心，刺激房地产成交上涨。

万科中标红树湾项目

11月26日，万科中标集团红树湾综合体项目，将与集团共同打造57万平综合体，中标价45.3亿元，届时万科将获得49%权益。 项目位于深圳湾超级总部基地范围内，宗地编号为T207-0048，用地面积6.83万平方米。由深湾一路、深湾二路、白石三道、白石四道围合而成的方型区域。 其中一期总计约16.9万㎡ ，其中9万㎡，5.8万㎡地下商业和街区商业，2.1万㎡ Village，先于2016年3月入市。

解读：深圳湾超级总部位于深圳湾休闲带的，也是深港西部通道从香港回望深圳的视觉焦点 截至目前，深圳湾超级总部基地共出让三块土地，分别为：融资地块 ，中信金融，联泰地块 。 

市场分析

1.一级市场

1.1供应分析

2014年11月，深圳土地市场有十七宗土地供应，总面积为31.53万平米。

1.2成交分析

2014年11月，深圳土地市场成交四块工业用地，占地面积6.26万平米，建筑面积为16.90万平，成交金额为2.38亿元。

1.3供应成交走势

2二级市场

2.1供应分析

2014年11月，新房市场供应上涨较大，市场批售量116.69万平米，环比上涨264.20%，同比上涨67.97%。市场供应主要来自龙岗区、宝安区。

2.2成交分析

2014年11月，深圳市一手房市场成交量有所上涨，成交面积57.47万平米，环比上涨28.20%，同比上涨27.12%。成交均价为26536元/平米，环比上涨19.54%，同比上涨22.37%。

从区域成交来看，深圳商品住房销售面积龙岗、宝安居多，占全市销售面积的77.07%，其中龙岗区以27.42 万平米的成交量位居榜首；盐田区成交少，为0.52万平米。一手房成交均价罗湖区，为44369元/平米；龙岗区均价，仅19320元/平米。

2.3存量分析

从以上图表可以看出，全市一手房按之前12个月的销售速度来计算的话，存量套数14.8个月可以消耗完，存量面积需15.7个月可以消耗完。从区域来看，按照各区前12个月销售数据，无论是从存量套数还是存量面积上，福田区销售压力较大，福田区存量套数大概需53.8个月才能销售完，存量面积大概需46个月才能销售完。

2014年11月销售量持续上涨，带动过去12个月的平均销售速度上升；由于11月新房供应量回涨，市场呈现出“供需两旺”的态势，新房市场供销比并未明显减小，深圳市新房市场库存仍然高企，去化周期仍然很长。

⒊三级市场

2014年11月，二手房市场成交量有所上涨，成交面积53.29万平米，环比上涨62.42%，同比上涨0.83%。从区域成交来看，深圳关内二手房成交面积占比为57.5%。从各区成交情况来看，福田区以成交12.03万平米位居榜首，盐田区成交少，仅为0.93万平米。

⒋一、二手房成交比例分析

2014年11月，深圳房地产市场一、二手房的总成交面积为110.76万平米，其中一、二手房的成交比例为1.08。

2014年11月，一、二手房成交量有所上涨，环比上涨42.66％。

土地市场方面，深圳土地供需数较上月均有上涨，同时多地块的流拍，也说明开发商拿地愈发谨慎；商品房市场方面，由于全面降准、930新政等利好因素，市场出现“供需两旺”态势，具体表现在：开发商加大力度推盘，新房供应量大涨，仅次于“金九”之后，达到今年次高值；同时良好的楼市环境提振人们对楼市信心，刺激购房者的购房需求，一二手房成交量有一定的上涨，其中新房成交量突破5千套大关，达到近2年值。

继11月开发商集中推盘后（18个项目预售，仅次于“金九”25个），预计12月供应量会有所放缓；而随着多重利好因素的影响，楼市整体环境良好，成交将会持续高涨，年末翘尾或为大概率事件；成交均价方面，明年关内入市项目增多，同时龙华、坂田价格或有相应上涨，将在一定程度上拉升深圳楼市均价水平。