千亿险资流入 未来房地产行业或冠名“保险”

近来，生命人寿成为佳兆业单一股东并接任董事会主席，险资巨资砸向房地产再次引发业界关注。按照保险公司的万亿规模来看，今年有上千亿险资可以投入到房地产中，直接增持上市公司的股票，收购商业项目和拿地，成为险资“涉水”房地产的三种途径。

现象：“三只手”伸向房地产

在两年时间里快速增持佳兆业，直至今年12月5日，生命人寿持有佳兆业的权益将增加至29.96%，为此支付的代价在40亿港元左右。此外，生命人寿对金地集团持股比例达到29.99%，同样逼近30%的发出要约收购临界点。仅在金地身上，生命人寿就砸下了约90亿元。

然而，生命人寿的举动仅是险资在房地产的“圈地运动”的冰山一角，增持地产股、购楼、抢地皮，“门外野蛮人”同时向房地产伸出“三只手”。

根据Wind统计，截至目前，133家A股房企中，被保险资金进入前十大股东的房企数量达21家，险资对地产股的渗透率为15.8%。此外，占据21家房企前十股东行列的保险机构达15家。

在国内外写字楼市场扫货，成为险资进入楼市的另一重要举措。近日，泰康人寿联手基汇资本出价2亿英镑竞购位于伦敦金融城的MiltonGate楼。绿地集团曾以44亿元将徐汇滨江的两栋楼卖给了中国平安。

在土地市场上，险资成为有钱的“金主”。4月9日，深圳大鹏54亿元的，就是生命人寿与佳兆业的合作之举。10月以来，平安不动产在土地市场频频出击，先是参与了招商南京G16号土地的开发，然后单独拍得了广州的华美牛奶厂两地块，在上海则和金地朗诗联手抢下了宝山一地块，共计耗资50.9亿元。

探因：财务以及“输血”养老产业

早在2012年7月，保监会对险企不动产“松绑”，比例从原先的10%提高至15%。

根据中金公司的预测报告，从国际经验以及中国保险资金股票类权益比例的上限来看，预计保险资金的不动产比例合理上限应该在10%～15%，估计保险资金入市将带来不动产资金1500亿～1800亿元。据保监会数据，今年前三季度，保险行业总资产96075.79亿元，较年初增长15.91%，可以投向不动产的资金可达数千亿元。

“从政策上来讲，保险公司房地产的障碍早已消除，原则上公司上季末总资产的15%可以投入到非自用性不动产中，按照保险公司的万亿规模来看，今年有上千亿险资可以投入到房地产中。”易居控股有限公司执行总裁丁祖昱说。

在采访时北京东方兴业有限公司董事长德勇表示：“险资抢滩房地产，主要有两方面原因，是保险资金运用的出口；第二是保险公司对于养老产业的与布局。”

按照国泰君安发表的险资举牌地产蓝筹的主题报告，保险频频举牌地产公司，彰显了对低估值、高盈利的地产板块的看好。房地产股指数已由今年一月份2868.6的低点，涨至12月9日的5092.2点，涨幅77.5%，险资潜伏地产股的盈利也由此可窥一斑。

养老地产项目是寿险资金的又一重要流向。教授庹国柱认为，养老产业作为今后发展重点是毋庸置疑的事，已经有不少大型保险公司开始提前布局，寿险与养老产业的无缝衔接正是保险公司布局养老产业的关键。

趋势：未来将加大比例

截至第三季度末，保险资金运用余额约为8.77万亿元，同比增长18.2%。险资的四大类别呈现出“三降一升”的特点，除其他占比上升以外，银行存款、债券、权益资产（股票和证券基金）的占比同比均下降。

据普华永道此前发布的一项针对国内25家保险公司及资产管理公司的调查报告显示，保险资金未来两年在非传统产品的配比中，房地产与资产支持证券的受欢迎程度并列榜首，占比均为31.25%，股权计划的占比为28.13%。

“我们认为，产业资本角色已经明显从财务者转变为战略者，而且，产业资本进入后将影响股票市场者定价思维。”申银万国研究员韩思怡直言，目前，产业资本已改变操作方式，从原来直接房地产项目，转为直接购买公司股权以争取公司话语权，并通过提前参加项目获取更高的形式。

而丁祖昱认为，今年应该是中国保险资金介入房地产的元年，未来的空间还很大，也许某中国房地产前面会加上“保险”两字。