中国房价已与国际接轨无上涨空间：收入水平落后

在近日诞生的北京历贵新，总成交价格达到86.25亿元，据测算，成交楼面价接近现房价格。按照过往经验，地价上涨将推升区域房价水平，未来房价似有较大上升空间。但考虑到一线城市房价与收入增长不同步，社会终端住宅需求萎缩，家庭财富配置结构升级等因素影响，土地市场热度向房价传导可能会受阻，相关风险隐患亟须引起高度关注。

现今，房价与收入不同步导致住宅需求高度集中。目前，我国一线城市房价已经与国际接轨，住宅均价水平与国际大都市比肩。北京四环内住宅交易均价在6万元左右，与台北、香港、新加坡大致处在相同水平。但居民收入水平远远落后于国际水平。2013年，北京城镇居民年人均可支配收入为40321元，约为新加坡的1/6。由于房价先于收入接轨国际大都市水平，导致商品住宅需求高度集中于中高收入人群，投机性购房比例也较高，存在很大的风险隐患。

而一线城市人口接近饱和引发社会终端住宅需求萎缩。以北京为代表的一线城市人口已接近饱和，资源约束明显增强，人口调控已经成为政府重要工作内容。在国家层面京津冀一体化战略的指导与实施下，未来北京部分人口将向周边城市转移，导致社会终端住宅需求下降。同时，一线城市居住面积和环境已经极大改善，保障性住房建设规模也较大，增量住宅需求空间将会缩小。虽然不动产登记条例实施与房价并无直接关系，但考虑到房产税替代土地出让收入的趋势，住宅持有成本增加，房屋自然折旧，维护管理费用与日俱增等，住宅在未来并不是一个理想选择，也将一定程度上影响中商品住宅市场的发展。

但是家庭财富配置结构大变迁将降低住宅不动产配置比例。发达国家富裕家庭财富配置中金融资产与住宅不动产的比例大约为7∶3，我国城镇富裕居民家庭财富配置比例颠倒为3∶7，甚至部分家庭住宅不动产配置比例接近90%。家庭财富配置结构是渠道、风险偏好、流动性等因素的综合反映。随着我国居民渠道的拓宽，是证券市场的发展壮大，金融资产在家庭财富配置中的比例将会上升。而住宅不动产变现能力差，租金率低，在发达金融市场环境中其价值并不明显。需要注意的是，在经历了房地产时代后，未来我国城镇房价继续大幅上涨的可能性较小。当前我国宏观经济发展“冷”股市运行“热”的反差，实际上在某种程度上反映出我国家庭财富配置结构的变迁即将拉开序幕，股票基金等金融资产比重将会上升，住宅不动产比重将会下降。

应该注意到，地价上涨推高房价可能只是简单的推理，还没有考虑到终端需求因素。在卖方市场，房地产开发企业轻易将成本转嫁到购房者身上。但随着我国住宅市场由卖方市场向买方市场转变，地价上涨向房价的传导将会受阻，当前地价热度向房价进一步传导存在不确定性。为此，需要高度关注土地市场成交变化，防止金融被过度使用，防止金融体系资金盲目流入，进而可能在未来引发较大风险隐患。不管怎样，确保我国房地产市场运行平稳，无论对稳定经济增长，还是对防范和化解系统性和区域性金融风险，都至关重要。