人口老龄化成楼市隐忧 特刚需倒下养老地产接棒?

即使在限购持续进行的当下，丈母娘的需求仍是楼市的支撑力量之一，甚至被称为楼市的“特刚需”，曾经热播的电视剧《丈母娘来了》就诠释了这个现实：“没有房子，别想结婚”，这是丈母娘心中的底线，也成了很多人爱情路上的拦路虎，所以才会有这么多年轻人急着买房子。

今年随着90后即将成为适婚人士主流，这一情况是否将会发生变化？“特刚需”是否会因此而倒下，以养老地产为代表的“银发经济”能接棒撑场？

观点PK

正方

丈母娘手头都有两套房，谁还买房？

论据1适婚年龄人口量下降

从适婚年龄人口来说，24-29岁是婚育的高峰期，按照国家统计局的数据，这一年龄段在今年达到顶峰之后缩减，今年是一个人口变化的门槛和分水线，此后适婚人口将全面下滑，结婚的人口总量减少了，即使还存在“特刚需”，这种需求量无疑也会少了许多。

论据2 新增人口下降，需求少了

适婚人口的减少带来进一步的影响，还将带来新生人口的萎缩，像同样属于刚性住房需求的也将相应减少，导致楼市进入供求的逆转，从以前的供不应求变为未来的供大于求。

论据3 90后父母普遍是有房一族

90后几乎个个都是独生子女，这一代人的父母多数为60后、70后，他们的经济实力可能也会更优于80后的父母50后、60后。在很多广州人当中，可能连丈母娘手头都已有两套房，自己住一套，还能给自家闺女留一套当嫁妆，楼市的丈母娘“特刚需”还存在吗？

论据4 老龄化后住房需求更少了

按照国家统计局的数据，中国的老龄化也很快到达，今年进入老龄化社会，2025年更是达到深度老龄化的阶段，人口总量下滑，到时对房产的需求就更少了。

反方

年轻人广州，或让双方父母随迁

论据1 2025年前适婚年龄人口下滑不明显

越秀地产副总经理朱晨认为，从统计数据来看，适婚的年龄将在2016年达到顶峰，但在2025年之前下滑并不明显，从适婚人口的总量及其带来的需求来看，2025年之前房地产行业的需求还是可以的。

论据2 丈母娘手头有房，但未必在广州

或许未来可能连丈母娘手头都有两套房，但这两套房不一定都在广州，也未必合用，丈母娘卖掉自己在老家的一套房，支持女儿女婿在广州套房，这样的情况也很有可能。北上广深这些一线城市目前的基本情况是两个人争一套房，支撑这一需求的除了广州本地人，还有外来的新增人口，所以这些城市的房屋价格不会下降。

论据3 人均寿命增加，老人也还要住房

我国虽然进入老龄化社会，但老人入住养老机构的比例很低，越秀地产调查认为只有3%左右，除非迫不得已，大多数老人都不会去养老院。现在人均寿命越来越长，数据显示，广东的人均预期寿命为76.49岁，如果大多数老人都住在家里，住宅需求就不会减少。

论据4 城镇化至少还有10年

朱晨认为，中国的城镇化也有望抵消人口总量下降带来的住房需求减少。据预测，到2025年城镇化才达到70%。此前10年之内，随着农村人口的不断入城，房地产行业仍然有大的需求。以前人多但大多数都住在农村的自建房，未来人口总量下降但有更多人住进商品房，到2025年之后，房地产市场才面临比较大的压力。

房地产行业无论是十年，还是白银十年，至少有一个共识：未来10年房地产行业不再有爆发式的增长，但还是处于稳定增长和调整的时期。

论据5 有能力的后辈带前辈入城

“广州有76%的人都是流动人口，或是外来的迁移人口，很多人会将家乡的父母接到身边，因为像广州这样的一线城市医疗等方面的条件更好，我自己也是这样，将家里的老人接到广州，一起生活，这些都给一线的超大型城市带来更多旺盛的需求。”朱晨说。

一对外地新人广州，如果双方都是独生子女，双方父母说不定都将因此而随迁，若是经济条件许可，甚至连爷爷奶奶辈都有可能卖掉老家的房子迁居广州。

论据6 新兴领域出现，带来更多需求

传统的住宅需求可能在趋于饱和，但房地产行业不仅只有住宅一种产品，开发商在其他新兴的地产领域积极拓展，广东省房协发布的房地产市场分析报告建议，企业结合实际情况和产业政策进一步拓宽多元化经营思路，如开发旅游休闲、养生养老、文体创意等新型地产，而不仅仅局限于开发商品住宅和商业综合体。

去年9月，广州城建开发设计院与澳洲一家养老运营机构，就“老年社区发展事业”签署战略合作协议，正式进军养老地产，预计越秀地产养老地产方面的试点项目快有望在今年推出。而万科地产去年敲定了“城市配套服务商”的新定位，住宅地产、消费体验地产和产业地产同步推进。今年1月15日，万科松花湖度假区亮相，是万科在消费体验类地产领域的又一全新尝试。

阅卷点评

辩证看待老龄化

对近期中国总人口及人口结构的变化，方正证券认为，中国近期的经济问题的核心是总抚养比太低，主要是儿童抚养比太低，内需不足；远期经济问题的核心是总抚养比太高，主要是老年抚养比太高、劳动力不足和人口老龄化。

当然，这是对中国整体经济大环境的分析，具体到广州、具体到房地产这一个行业来细化分析。根据《2013年广州市国民经济和社会发展统计公报》，2004年年末-2013年年末，广州户籍人口增加94.64万人，增幅12.8%。相比之下，同时段的广州常住人口数增加326.62万人，增幅达33.8%。而同期中国内地总人口的增幅为4.68%，可见无论是从户籍人口增速还是常住人口增速方面，广州都高于的水平，这也使广州楼市有望比平均水平更为平稳地发展。

即便如此，广州楼市也还有隐忧。虽然广州与平均水平有，但与其他一些一二线城市相比，则有所不足，第五次人口普查到第六次人口普查（2000-2010年），广州市常住人口从994万增加至1270万，净增276万人，从人口增长的值看，广州低于北京、上海、苏州、深圳、天津、成都，与这些一二线城市相比，广州人口红利的拐点来得更早更急。

未来10年广州楼市或仍有人口红利，但开发商如何应该抓住这不算多的人口红利，这将考验开发商的功力，而且这10年也将是重要的转型期，开发商寻求新的盈利模式，刻不容缓。

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