2007年是中国楼市跌宕起伏的一年，而作为一线城市的深圳，更是上演了一幕波澜壮阔的楼市悲喜剧：上半年深圳楼价领跑，涨幅之快令人瞠目；下半年中介危机波及，从中天到创辉，举国震动！期间，几家欢乐几家愁，有人悲泣，有人欢呼，有人惊叹，有人深思。楼市的潮起潮落中，二手房纠纷也地聚集爆发，上半年出现业主毁约潮，下半年房价下跌，转为买方毁约，同时法院、仲裁委出现了二手房审理潮！但由于深圳存在一个中院、六个区院、两个仲裁委，没有统一的裁决标准，深圳二手房纠纷的审判出现了严重的混乱局面，类似的二手房纠纷案件，不同法院乃至相同法院不同法官判法各异，判决书打架之事屡屡发生，当事人合法权益受到的调戏，司法受到的挑战！2007年1月27日，深圳地产博客盛汇上，我不得不说：深圳法院系统对二手房纠纷矛盾的升级负有不可推卸的责任，法院也要反思！
深圳二手房审判裁决不一之焦点问题突出体现在以下几个方面：
首先是对当事人之间签订的二手房买卖合同性质属于预约还是本约认识不一买卖双方自行或通过中介签订《二手房买卖合同》，约定定金、首期款、银行按揭承诺、公证委托等事宜，并约定赎楼后签订《深圳房地产买卖合同（现售）》，由于存在两个合同，于是有的法院便将《深圳房地产买卖合同（现售）》视为本约合同，将买卖双方自行或通过中介签订《二手房买卖合同》视为预约合同，又由于一般认为预约合同不具有强制签订本约的效力，不能够被强制履行，所以导致将买卖双方自行或通过中介签订的《二手房买卖合同》视为预约合同的法院，无论合同履行到什么程度，对守约方要求违约方强制履行合同的请求一律驳回（如南山法院）；而将其视为本约合同的法院则根据案情需要判决违约方继续履行（如宝安法院）。2007年8月1日起，深圳国土房产局新版二手房合同称之为《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，但名称的确定并没有对合同实质予以区别。
其次是对解约定金和诚实信用原则、公平原则适用的认识不一买卖双方通过中介签订的《二手房买卖合同》基本都有解约定金约定，即“如买方未能履行本合同条款以致交易不能顺利完成，则买方所付定金由卖方没收后本合同终止，卖方有权再将该物业转让予任何人，唯卖方不可向买方或经纪方进一步追究责任；如卖方在收取定金后未能履行本合同条款以致交易不能顺利完成，则卖方须双倍返还买方定金后本合同终止，卖方有权再将该物业转让予任何人，唯买方不可向卖方或经纪方进一步追究责任。”如果古板地按照约定，只要自愿承担定金罚则任何一方都可以解约，而上半年房价过程中，在房价空间远远大于定金数额的情况下，业主宁可赔定也要解约，即使买方已经支付了首期款，贷款为业主赎了楼！如此就产生了定金罚则与公平原则、诚实信用原则的冲突适用问题，因为买方同样的价钱已买不到同样的房子，在买方已经贷款为业主赎楼开始按月供楼并已装修入住的情况下，对买方是严重不公平的。深圳各区法院对此掌握尺度不一，宝安法院偏重于维护交易秩序的稳定和公平，一般只要是合同义务已经履行的，都判决违约方继续履行，而福田法院则一般都是机械地适用解约定金，不论合同履行到什么程度，即使买方已为业主贷款赎楼，仍然判决解除！令人啼笑皆非的是本律师在龙岗法院代理的两个因买方起诉要求业主强制履行合同的类似案件，一个判决了业主强制履行，一个判决予以驳回！！
第三是对中介要求违约方支付是否应该支持认识不一强制适用官方版本以前，通过中介居间的《二手房买卖合同》基本都有买卖双方毁约后中介的约定“无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合同卖出或买入该房地产，则毁约一方须即支付经纪方人民币×万元”，在买卖双方违约拒不履行合同的情况下，是否应当支付中介违约金，部分法院（如福田法院）一般认为中介促成买卖双方签订了合同，由于买卖双方违约导致合同无法履行，致使中介不能继续提供服务，责任在于违约方，违约方应当承担中介的损失；部分法院（如宝安法院）则一般认为中介收取的服务内容不但包括居间促成合同的签订，还包括物业代办、协助赎楼等，在买卖双方违约导致合同不能履行的情况下，中介的服务未能提供完毕，即使有约定也不能要求支付全部损失，只能按实际损失赔偿，在中介无法提供实际损失的情况下判决不赔！
深圳仲裁委的裁决也是各不相同！
定纷止争，保护当事人合法权益是人民法院的职责，面对大量出现的深圳二手房纠纷，法院应当尽快统一认识，不能再如此视当事人权益为儿戏！
说明：以上情况仅是本律师就自己在各法院、仲裁委代理案件的感受，并一定能够反映出全貌，即使同一法院不同法官裁判时可能不完全一致，但是二手房审判局面混乱却是事实！
《《点击进入张茂荣博客
更多>相关知识
房屋交易纠纷律师多少?房屋律师咨询范围有哪些?
房产纠纷纠纷律师怎么收费?房产律师工作内容是什么?
房屋纠纷律师电话咨询有哪些?房屋买卖遇到哪些纠纷可请律师?
二手房屋买卖纠纷律师 房产律师咨询内容
二手房买卖纠纷律师费用怎么收费?房产律师的工作内容是什么?
房天下小程序
/
2007年是中国楼市跌宕起伏的一年，而作为一线城市的深圳，更是上演了一幕波澜壮阔的楼市悲喜剧：上半年深圳楼价领跑，涨幅之快令人瞠目；下半年中介危机波及，从中天到创辉，举国震动！期间，几家欢乐几家愁，有人悲泣，有人欢呼，有人惊叹，有人深思。楼市的潮起潮落中，二手房纠纷也地聚集爆发，上半年出现业主毁约潮，下半年房价下跌，转为买方毁约，同时法院、仲裁委出现了二手房审理潮！但由于深圳存在一个中院、六个区院、两个仲裁委，没有统一的裁决标准，深圳二手房纠纷的审判出现了严重的混乱局面，类似的二手房纠纷案件，不同法院乃至相同法院不同法官判法各异，判决书打架之事屡屡发生，当事人合法权益受到的调戏，司法受到的挑战！2007年1月27日，深圳地产博客盛汇上，我不得不说：深圳法院系统对二手房纠纷矛盾的升级负有不可推卸的责任，法院也要反思！
深圳二手房审判裁决不一之焦点问题突出体现在以下几个方面：
首先是对当事人之间签订的二手房买卖合同性质属于预约还是本约认识不一买卖双方自行或通过中介签订《二手房买卖合同》，约定定金、首期款、银行按揭承诺、公证委托等事宜，并约定赎楼后签订《深圳房地产买卖合同（现售）》，由于存在两个合同，于是有的法院便将《深圳房地产买卖合同（现售）》视为本约合同，将买卖双方自行或通过中介签订《二手房买卖合同》视为预约合同，又由于一般认为预约合同不具有强制签订本约的效力，不能够被强制履行，所以导致将买卖双方自行或通过中介签订的《二手房买卖合同》视为预约合同的法院，无论合同履行到什么程度，对守约方要求违约方强制履行合同的请求一律驳回（如南山法院）；而将其视为本约合同的法院则根据案情需要判决违约方继续履行（如宝安法院）。2007年8月1日起，深圳国土房产局新版二手房合同称之为《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，但名称的确定并没有对合同实质予以区别。
其次是对解约定金和诚实信用原则、公平原则适用的认识不一买卖双方通过中介签订的《二手房买卖合同》基本都有解约定金约定，即“如买方未能履行本合同条款以致交易不能顺利完成，则买方所付定金由卖方没收后本合同终止，卖方有权再将该物业转让予任何人，唯卖方不可向买方或经纪方进一步追究责任；如卖方在收取定金后未能履行本合同条款以致交易不能顺利完成，则卖方须双倍返还买方定金后本合同终止，卖方有权再将该物业转让予任何人，唯买方不可向卖方或经纪方进一步追究责任。”如果古板地按照约定，只要自愿承担定金罚则任何一方都可以解约，而上半年房价过程中，在房价空间远远大于定金数额的情况下，业主宁可赔定也要解约，即使买方已经支付了首期款，贷款为业主赎了楼！如此就产生了定金罚则与公平原则、诚实信用原则的冲突适用问题，因为买方同样的价钱已买不到同样的房子，在买方已经贷款为业主赎楼开始按月供楼并已装修入住的情况下，对买方是严重不公平的。深圳各区法院对此掌握尺度不一，宝安法院偏重于维护交易秩序的稳定和公平，一般只要是合同义务已经履行的，都判决违约方继续履行，而福田法院则一般都是机械地适用解约定金，不论合同履行到什么程度，即使买方已为业主贷款赎楼，仍然判决解除！令人啼笑皆非的是本律师在龙岗法院代理的两个因买方起诉要求业主强制履行合同的类似案件，一个判决了业主强制履行，一个判决予以驳回！！
第三是对中介要求违约方支付是否应该支持认识不一强制适用官方版本以前，通过中介居间的《二手房买卖合同》基本都有买卖双方毁约后中介的约定“无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合同卖出或买入该房地产，则毁约一方须即支付经纪方人民币×万元”，在买卖双方违约拒不履行合同的情况下，是否应当支付中介违约金，部分法院（如福田法院）一般认为中介促成买卖双方签订了合同，由于买卖双方违约导致合同无法履行，致使中介不能继续提供服务，责任在于违约方，违约方应当承担中介的损失；部分法院（如宝安法院）则一般认为中介收取的服务内容不但包括居间促成合同的签订，还包括物业代办、协助赎楼等，在买卖双方违约导致合同不能履行的情况下，中介的服务未能提供完毕，即使有约定也不能要求支付全部损失，只能按实际损失赔偿，在中介无法提供实际损失的情况下判决不赔！
深圳仲裁委的裁决也是各不相同！
定纷止争，保护当事人合法权益是人民法院的职责，面对大量出现的深圳二手房纠纷，法院应当尽快统一认识，不能再如此视当事人权益为儿戏！
说明：以上情况仅是本律师就自己在各法院、仲裁委代理案件的感受，并一定能够反映出全貌，即使同一法院不同法官裁判时可能不完全一致，但是二手房审判局面混乱却是事实！
《《点击进入张茂荣博客