美联物业：一手市场小幅下行 推盘走高成交有望回升

一.上周新闻热点

[市场关注]

1、深圳二套房贷新政未落实 仅1家银行首付降为4成

二套房贷新政执行已有一周，走访深圳房贷市场发现，在新政执行这一周时间里，深圳仅有一家银行——民生银行将二套房首付降为四成，其他银行尚未出现松动。

一线城市以北京二套房新政落实较快，上广深基本没有落实，或者说距离全面落实新政尚需一段时间。数据显示，在这一周里，上海也仅两家银行开始执行二套房首付四成新政。（来源：深圳商报）

美联评论:二套房贷款新政发放，四大一线中以北京回应为迅速，已有数家银行开始执行，但离全面落实尚有一段时间。观察近期操作，深圳对政策的反应速度相对缓慢，不过预计在北京大哥率先响应，而上海亦小步跟上后，广、深在4月内有望实现更大突破。另外，深圳市场的首套房贷款优惠再次出现少许宽松回调，据美联物业研究监测，截止4月7日，五大行除建行外均可做到93折，招行也回归93折，中信已下调至92折，而仍是来自于汇丰的88折。二套房贷款执行利率方面，鉴于新政中表示“具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定”，我们认为二套房1.1倍的利率限制是否取消还有待央行进一步认证，目前新政的首步将集中于首付比层面。

2、深汕合作区迎来21个新项目 将建5大“新城”

深汕合作区成立已近3年，双方合作渐入纵深，深圳人带来了致富经，汕尾也成为深圳产业转移的“后花园”。从8日举行的深汕合作区环境推介会获悉，深汕合作区又迎来21个项目的签约入驻，签约总额达433.5亿元。同时，深汕合作区10个项目还举行了项目集中动工仪式。（来源：深圳晚报）

美联评论: 城市带的推动一直处于实操状态，预计鉴于广东的地理形势，全粤有望形成东部、西部两大城市群区域，其中广州将更多挑起西部的发展重担，而深圳将作为东部核心，带动东莞、通过惠州、进一步向汕尾、汕头等区域实行一步步的发展扩张。近日，深圳成为直辖市的谣言再现江湖，因为和地域等原因，深圳成为直辖市的可能性颇小，但其特殊的位置决定它将保持深-港对外、深-粤东对内的职能，经济转型压力下，其创新排头兵的地位亦多次得到强调认可，在推动周边区域经济上有望发挥更别的作用，势头和均不可限量。14年，深汕合作区即成功出让3宗地，并吸引到华润旗下公司入驻，而在建项目中亦有腾讯云计算数据等重磅项目，今年4月合作区还将推出3宗地，步伐只会快、不会停。

3、6月1日起 持居住证满1年且有工作可申请入深户

《深圳经济特区居住证条例》6月1日起实施，届时，持居住证将可申请入户深圳。相关配套办法或将在下月出炉。条例还规定房东和二房东有义务主动申报承租人信息。该条例是国内个居住证地方法规。现行制度中居住登记信息一般由出租屋管理部门挨家挨户敲门登记，新条例则实行主动申报制度，把为非深户籍人员提供居所的单位或个人作为申报义务人。（来源：深圳新闻网）

美联评论：新条例理论上可以提升拥有稳定工作的非深户群体申请居住证的积极性，增加深户申请的便捷性，有助于稳定服务业、技术工种、中低端人才等常驻人口。而另一方面，入户政策能在一定程度上打破楼市限购政策的束缚，有望增加全市购房需求。

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二. 土地市场

上周无土地成交记录

三．二级市场

[新增预售]

[楼讯]

[住宅全市成交]

图一 4.6-4.12 深圳六区一手住宅量价变化情况（单位：套、元/m2）

（注：量表示上周各区成交套数、价表示上周各区成交均价，绿色箭头表示环比下跌、红色箭头表示环比上涨）

数据来源：深圳市规土委、美联物业研究

上周（4.6-4.12），一手住宅成交量继续滑落，价格则出现回升。全市共成交857套，环比下跌3.82%，面积为86696.87平米；成交均价为27287元/平米，环比上涨2.45%。

从区域来看，上周有两区的成交量出现下滑，其中南山环比下跌9.76%至111套；宝安因推盘不继成交回落趋势不减，下跌31.25%至154套。其余四区的成交上涨，其中龙岗小幅上涨1.66%，以489套的成绩保持首位；福田成交大涨126%，以43套来到第四位。均价方面除龙岗外各区均现小幅上浮，其中南山环比上涨5.04%，以45427元/平米成为；龙岗回落4.30%，回到2万元/平米以下。

小长假后，一手成交有力回升，但因缺乏供应支撑，成交趋势于显著转冷。上周，全市有两盘推售，计推出482套房源，我们预计供应热将逐步走高，成交趋势有望随行回升。

[商业、楼全市成交]

图二 4.6-4.12 深圳六区商业量价变化情况（单位：m2、元/m2）

上周，商业物业方面成交量回升，同时受南山量、价双升的影响，成交均价亦涨过三成。全市共成交102套，面积为9475.38平米，环比上涨9.97%；成交均价为43213元/平米，环比上涨31.13%。

从区域来看，上周宝安成交大涨189%，以3258.73平米跃居首位；南山涨幅为429%，以1957.34平米成为第二；龙岗继续大幅回落，成交面积下跌53.05%，以1558.08平米成为第三。价格方面，南山在前一周（3.30-4.5）大跌后再次出现大升，上涨126%以84920元/平米成为；福田环比上涨10.60%，以62330元/平米跌至第二。（详见图二）

4月8日，六和商业广场一期取得预售许可，将推出212套商业物业，面积为56599.28平米，项目备案均价在3-4万元/平米的区间，少数在5万元/平米以上。

图三 4.6-4.12 深圳六区楼量价变化情况（单位：m2、元/m2）

上周，楼物业方面成交面积大幅下滑，全市共成交27套，面积为2109.47平米，环比大跌71.44%；成交均价为33692元/平米，下滑17.61%。

从区域来看，上周有四区达成成交，其中福田成交面积下跌79.34%为1086.49平米，均价下跌5.13%至44645元/平米，但量、价仍保持；龙岗面积下跌56.14%，以568.11平米保持第二，均价回落至16761元/平米。（详见图三）

4月8日，六和商业广场一期取得预售许可，将推出42套物业，面积为6988.24平米，项目备案均价在2.5万元/平米左右。

四．三级市场

[全市成交]

图四 4.6-4.12 深圳六区二手住宅成交量变化情况（单位：套）

上周（4.6-4.12），二手住宅市场表现优异，但因工作日不足出现回落，全市共成交1686套，环比下跌11.59%，面积为144259.79平米。各区以龙岗表现为突出，以384套成为；福田跌至第二为353套；宝安以341套居于第三。（详见图四）

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