深圳中原研究：宝安领涨全市罗湖特性明显

二手成交创历史新高

330新政在4月的二手房市场持续发酵，市场依旧延续了3月的火热态势，全市的成交量创下2013年3月份以来的历史新高。观整个深圳楼市，新房市场在4月份出现了一波推盘潮，而二手市场的成交并未受新房集中推盘的影响出现下滑，反而成交强劲依然放量增长。尤其引人注目的是南山、宝安、龙坂等成交热点区域，业主报价上调幅度依然较大，一期的中原报价指数达到66.8%。

从数据上看，全市成交量自三月来出现大幅上涨达到10450套，环比涨幅为49.1%，呈现放量增长的态势；价格方面，全市成交均价继续走高上扬4.9%，达到35929元/平米，近一年来均价的涨幅为28%，而中原领先指数更是达到477.9的历史新高，随着报价的快速提升预计五月市场的成交量或有起伏，二手房价将会进一步抬升。

图1 深圳市三级市场成交量与成交价（1403-1503）

宝安房价领涨全市 南山破五万

随着330新政的逐渐落地，强烈拉动了二手房需求。六个区域中，宝安的楼盘均价涨幅为14.7%，龙华则为带动宝安上涨的龙头，本月均价环比上涨16.3%，达到37833元/㎡。

图2 深圳市三级市场各区成交量与成交价（1404-1504）

数据来源：深圳市规划和国土委员会 深圳中原研究

分区域来看，成交量全市前三位的分别为龙岗、宝安和福田，并驾齐驱占比均为21%。其中宝安的占比攀升1%，超越福田位列全市第二位，刚需得到释放。据深圳中原研究统计，招商曦城和熙龙湾等7套均价过5万/㎡的高价楼盘成交拉动了区域的均价大幅上扬。南山的二手住宅也出现了大幅上涨的态势，龙岗则出现小幅下滑较不明显，龙岗区域的需求主要体现在新房市场。

图3 深圳市三级市场各区占比、宗数、宗数同比增幅、均价、均价环比增幅（1504）

罗湖性成交特性明显

二手成交根据其成交特性可以分为三个层面，具体划分为六个维度，即购房用途层面的性需求和改善型需求的维度，成交买卖方的自然人属性层面的购房者年龄和业主年龄的维度，以及房屋成交的量化属性层面的成交面积和成交金额的维度。本月以侧重分析关内的二手成交的特性为主，成交时间范围选取2014年5月至2015年4月的数据作为时间跨度的对比，空间上则选取代表性的罗湖、福田和南山来做横向对比，尽管都为关内，但成交的特点出现了相当大的差异性。

图4 深圳市三级市场成交特性研究（1405-1504）

数据来源：深圳中原研究

通过对比2014年和2015年关内二手住宅的成交特性，可以发现性需求和改善型需求出现了大幅的变动，其中性成交占比增加了1.56%，占成交的15.1%，说明政府的一系列政策向好，关内的二手房市场对于客的吸引力有所增加。

分区域来看，属性由东到西递减，作为深圳开发早的区域，住宅的配套设施相对陈旧，但从角度来看，罗湖楼盘的属性为关内，性成交的占比达到24.5%，其次为福田，南山的客少。改善型占比方面关内一年来未出现波动占比维持在30.8%，南山高于关内平均值5.6%，占比为36.4%，而罗湖的改善型占比为21.5%。

从自然人属性层面看，近一年关内大部分区域购房者平均年龄增加，平均年龄为35.7岁；而业主则出现年轻化的特点，业主的平均年龄为41岁，平均年轻了1.3岁。值得注意的是南山业主的业主为年轻，一方面是由于产业集中在科技产业和创新性行业，吸引大量的年轻人才在此安家；而福田业主年龄偏大，和区域开发相对时间较久有关。

从平均的成交面积来看，南山楼盘的建筑面积普遍偏大，平均为100.7㎡，比福田的住宅多出了10㎡左右，而罗湖的成交住宅的平均面积仅为76.3㎡，罗湖区域成交的小户型特性和该区的属性相辅相成。从平均成交金额的角度来看，南山区的购房者为了大面积付出了较高的金额，同时也证明他们的住房消费能力较高。