世联行：央行降息助力一二线楼市将持续回暖

【事件】中国人民银行决定，自5月11日起，金融机构人民币一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。

降息出发点为降低实体经济融资成本

继4月20日央行降准之后，央行年内第二次降息。如此频繁采取宽松货币政策的背后，是管理层对实体经济持续下行的担忧。汇丰4月PMI终值为48.9、跌至了12个月点。相比中采PMI，汇丰PMI走低更反映了中小企业的生存处境不容乐观，融资困难和融资成本高企依然是中小企业目前所面临的困境。

同时，4月份居民消费价格指数（CPI）同比上涨仅1.5%、环比下降0.2%，如果名义利率不进一步降低，则会出现因通胀率下行而导致实际利率上行的局面。出于降低实体经济融资成本的目的，此次降息符合预期。

购房利率将呈趋势性下行

此次存款利率浮动上限从1.3倍扩大至1.5倍超出市场预期，利率自由化的力度进一步加大，市场忧虑存款利率明降实升，银行揽储成本上升不利于放松贷款利率。但从三个月银行间拆借利率Shibor走势来看，2014年底高于5%、现已降至3.8%，反映出目前短期资金面宽松的局面。叠加实体有效信贷需求不足、存贷比指标调整等因素，多数银行或不会选择上浮至顶。调整后的5年期商业贷款利率下降至5.65%，5年期以上个人住房公积金贷款降至3.75%，均已降至2007年以来的点。

结合此前降准降息的滞后效应，330新政对房贷利率、二套房首付比例下限的调整，以及4月30日政治局会议提出的“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制”，这一系列的动作预示着以货币政策工具为主的调控政策将常态化，以刺激楼市成交量的持续回升、完成房地产的探底过程。可以预计，银行对销售端的信贷政策将持续宽松，推动购房成本继续下行。

供求为主、金融为辅，分化加剧是常态

在目前刚需主导的市场、以及“80后”客户占比高达6成以上的购房群体年轻化趋势之下，客户对利率下行更为敏感，降息有助于刺激需求。

同时，我们回顾近几年以来，降息6个月左右，商品住房销售量实现触底回升：2008年9月开启降息周期，2009年2月商品住宅销量累计同比增长1.1%、由负转正；2012年6月开启新一轮降息周期，同年11月商品住宅销量累计同比增2.3%、实现正增长。本轮降息从2014年11月底开始，叠加3月、5月连续降息的影响，我们预计5月份销售量的累计同比将触底回升。

金融手段刺激整体需求好转，各地市场的走势仍会是不同步的，大部分三四线城市的成交依然不乐观。供需主导的格局，决定了楼市分化加剧、各地冷暖不一的态势仍会延续。二季度，主要的一二线城市和部分三线城市成交会持续好转，这一趋势自330新政以来，4月份的城市表现已有所体现，预计未来的5、6月份，这一格局仍将延续。

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