中原地产研究：“托市效果显著商业继续回暖”

自去年5月以来，央行便开始通过定向降准等方式给市场注入缺失的流动性。930政策后，由于整体经济环境的下行及房地产行业的萎靡，央行开始进入大手笔的降准降息周期，政府也不断加码基础设施建设项目及保障房项目，意图通过政府来拉动经济上行。无论政府的口号是稳健的货币政策还是积极的财政政策，政策共振托市的效果已经在房地产行业得到体现。随着整体市场的好转，是来自住宅市场的推动，商铺客情绪将开始回升，全市二手商铺成交量将逐渐放大。我们维持此前的预期，预计商业市场的短周期上涨行情将继续维持。

本月，批售面积有所回落，但仍达6.5万㎡，高于今年平均水准。本月批售的7个项目中，有6个是社区商业，延续了上月的社区商业推盘热潮的同时也验证了我们关于住房市场火爆推动商业销售的预测。五一期间的新房市场也被引爆。虽然开盘量较上周略有下降，但是市场整体的热度。5月的深圳中原领先指数为506.7点，环比涨幅约6%，同比上涨约20%，样本楼盘均价约达3.6万元/㎡。现在，商业市场预售的爆发势必也将在接下来的几月带动商业批售的大规模上升。

根据国土局成交数据显示，5月深圳全市一手商业共成交194套约1.77万㎡，本期的成交套数较上月增长约191%，同时，由于备案数据开始反应330政策后楼市销售量的反弹，成交面积也大幅度上涨约320%。我们在上月月刊提到，上月商业成交面积跌到谷底的原因，并不在于商业市场无法分享政策红利的表现。相反，在5月份的预售数据击破了2014年12月的高点后，我们判断后期的商业市场销售表现会出现大幅度的升温。较实际数据有所时滞的规土局数据，证实了我们的假设。全市二手成交套数较上月大幅回升，从518套升至642套，环比上涨30%，同比上涨也约为30%。同时，由于成交结构变化，本期成交户型较大，造成成交量大幅回升，总面积成交报数为32302㎡。环比上升30%，同比也上升约30%。

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推盘节奏稍缓 蓄势等待发挥

降准降息之后，市场信心开始得到加强，楼市回暖，深圳楼市火爆。新房销售及二手房的热潮推动了商业的批售。上月的商业市场的预售面积突破13年9月以来高点，以10.7万平米力压去年12月的9.06万平米的批售面积。本月，批售面积有所回落，但仍达6.5万㎡，高于今年平均水准。本月批售的7个项目中，有6个是社区商业，延续了上月的社区商业推盘热潮的同时也验证了我们关于住房市场火爆推动商业销售的预测。五一期间的新房市场也被引爆。虽然开盘量较上周略有下降，但是市场整体的热度。5月的深圳中原领先指数为506.7点，环比涨幅约6%，同比上涨约20%，样本楼盘均价约达3.6万元/㎡。现在，商业市场预售的爆发势必也将在接下来的几月带动商业批售的大规模上升。

图1 深圳商业物业预售面积走势（2012～2015年）

数据来源：深圳中原研究

表1 深圳批准预售商业项目列表

数据来源：深圳中原研究

龙岗再次领衔 成交仅7成

自去年5月以来，央行便开始通过定向降准等方式给市场注入缺失的流动性。930政策后，由于整体经济环境的下行及房地产行业的萎靡，央行开始进入大手笔的降准降息周期，政府也不断加码基础设施建设项目及保障房项目，意图通过政府来拉动经济上行。无论政府的口号是稳健的货币政策还是积极的财政政策，政策共振托市的效果已经在房地产行业得到体现。

根据国土局成交数据显示，5月深圳全市一手商业共成交194套约1.77万㎡，本期的成交套数较上月增长约146%，同时，由于备案数据开始反应330政策后楼市销售量的反弹，成交面积也大幅度上涨约302%。我们在上月月刊提到，上月商业成交面积跌到谷底的原因，并不在于商业市场无法分享政策红利的表现。相反，在5月份的预售数据击破了2014年12月的高点后，我们判断后期的商业市场销售表现会出现大幅度的升温。较实际数据有所时滞的规土局数据，证实了我们的假设。

图2 深圳一手商业物业成交面积走势图

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究

从区域分布来看，本月成交仍集中在龙岗和宝安两区，其中龙岗区受新木半里大厦，招商花园及振业峦山谷花园二期的商业集中备案所刺激，成交面积占比接近7.5成。具体来看，龙岗区共成交147套共计1.16㎡，其中新木半里大厦成交1880㎡，招商花园达6066㎡。其余在售项目中，振业峦山谷花园二期，中铁诺德公馆一期表现较佳，录得18套共计1198㎡，以及24套1571㎡的成交面积。宝安区本期也表现突出，主要有万象新天商务楼备案34套共计2351㎡，和润家园大单位1套共计1188平米。

从成交的物业类型来看，本月的物业成交主要由住宅底商及写字楼底商组成。目前，住宅底商销售高达54%；写字楼底商占比为45%，纯商业占比为11%。

图3 深圳一手商业各区成交占比                                                                                       图4 深圳一手商业各类型成交占比

数据来源：深圳中原研究

成交前五榜单中，位于榜首的是招商花园，有56套共计6066㎡的单位成交。其次为万象新天商务楼，录得34套2352㎡的单位成交。再次为招商局广场，录得5套1948㎡单位成交。

表2 深圳一手商业成交面积top5

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究

本月全市将7.5成的商铺成交集中在龙岗区，上月批售的11万平米商业单位也全部集中在龙岗，本月批售的单位中，龙岗也占据了近1万平米的面积。预计龙岗将在很长一段时间内领跑全市，占据商业成交备案的主导地位。

本期成交的单位较多，相对而言较低价项目对整体价格的拉动较多。 如招商花园，位于龙岗，成交了56套，共计3721㎡，成交均价约为41000元，故其对整体价格的下压较为显著。故本期全市商业的成交均价受样本结构影响，约为4.8万元/㎡。然而，由于商业物业的成交套数远不及住宅，故而单月样本有限，成交价格波动较大，该均价对整体价格的反应有一定的局限性。

图5 深圳一手商业物业成交价格走势图

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究

成交套数上涨较快 小面积单位占主流

由图6可看出，全市二手成交套数较上月大幅回升，从518套升至642套，环比上涨30%，同比上涨也约为30%。同时，由于成交结构变化，本期成交户型偏大，造成成交量大幅回升，总面积成交报数为32302㎡。环比上升30%，同比也上升约30%。由于国土局的备案数据存在时滞，无法完全反应市场实时情况，住宅市场的热度传导到商业市场也需要时间，所以二手市场回暖后，商业的总体成交面积及套数的反弹在本月才开始反弹。从图中可以看出，现在的情况与930后的市场情况较相似，成交面积与成交套数都处于稳健增长中。

龙岗本期超过福田，占据成交面积首位，总成交7067㎡，套均面积为32㎡，环比下降7%。龙岗成交的单位套均面积延续了上月的下降趋势。全市套均面积则为50㎡，环比上升6%。福田及宝安也成交约7000㎡，套均面积为64㎡及63㎡。

图6 二手商业成交走势图

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究

区域方面值得注意的是，罗湖区共录得120套共计5634㎡，平均每套面积为47㎡，较上月上升7%。成交套数全市占比约19%，其套均面积与全市套均面积下降趋势相反而行。此前，由于区域单价较高，罗湖区域总价略低的小面积单位更易成交。但是在3月，罗湖的二手商业平均成交面积一举打破过去半年趋势，并且一直回升延续至今。在我们看来，这预示着市场的热度上升，客开始敢于将资金投入更大面积的商业交易中。本月罗湖延续上两月走势，预示着后市罗湖区的套均成交面积将继续增长，客的入市也将继续活跃；福田区成交108套6973㎡，单套面积为65㎡；龙岗区成交219套7067㎡，单套成交面积为32㎡；宝安成交108套共计6815㎡，总成交面积较上月大幅上涨65%；南山成交72套共计4961㎡；盐田成交15套共851㎡。

图7 深圳二手商业成交面积分布                                                                             图8 深圳二手商业成交套数变化

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究

后市预测

自930新政以来，政策持续共振，不断改善楼市供需双方的资金面及心理预期。央行降息降准陆续来临，行业政策放松也成为主流趋势。现在，随着地方债危机的深化，政府又开启QE模式，并且考虑继续放大地方债置换水平。在较差的经济数据影响下，央行的政策仍然受经济下滑的掣肘，未来仍会维持宽松。明显的趋势是，地方政府在土地财政及地方债务的推动下，也继续试图放松对楼市的管控，北京在上周五推出了公积金新政，允许二套房贷款首付三成，便是一个明显的信号。随着整体市场的好转，是来自住宅市场的推动，商铺客情绪将开始回升，全市二手商铺成交量将逐渐放大。我们维持此前的预期，预计商业市场的短周期上涨行情将继续维持。

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