深圳楼市“客”进场了！7成市民还计划买房

近段时间，随着深圳楼市的持续旺销，以及对未来房价预期的看好，住房属性的一面又开始凸显出来，以为目的入场置业者明显增多。以上开盘的某商务为例，虽然开盘均价超过了4.5万元/平方米，但由于看好该楼盘未来价格走势，现场持有目的的申购者达到了八成。

深圳楼市“客”进场了

与新房市场小股客悄然入市相比，二手房市场大军来势则更加凶猛，调查显示，买房的赚钱效应使得越来越多的人进入楼市市场，上周比例大幅上升5.1个百分点，达到31.3%的高水平，已达到2007年高峰水平。

客重返楼市

是什么让消失近三年的客又重返楼市？自然是不断攀高的房价。以近期返价现象普遍的二手房市场为例，买卖双方原本谈好的价格签好的合同，在一个价的市场面前，协议和合同都已经形同虚设，卖家宁愿赔付20%的违约金，也要把房子留下来，只为可以卖个更高的价钱。在赚钱效应和资本趋利性的驱使下，客开始重返楼市。

在新房市场，虽然目前开盘价格普遍上涨，但依然难阻客入场。上在万科云城开盘现场，多数置业者表示看好深圳楼市走势，抱着目的申购房子。

者占购房者的比例一直被业内视为楼市的晴雨表，深圳楼市在火爆的时候，曾一度超过五成。据深圳中原地产统计数据显示，5月以来，深圳客置业占比为18％，已接近两成。近段时间客的大举进场，主要是受目前楼市旺盛期影响，外部资金借此实现目的。

在很多人看来，买房几乎已经成了资金寻求盈利的渠道。近期做的一份问卷调查显示，有79%人称，身边有朋友赚到钱；另外，由于房价的快速上涨，刺激置业者积极入市，有77.2%的人正计划买房。

房价上涨已出现放缓之势

在看来，如果楼市的比例太大，将进一步推高房价，增加投机性，客的大举进场势必会对房地产市场平稳健康发展带来不利影响。

接下来房价走势如何？市场分析人士称，在经过一段时间的持续上涨后，目前房价上涨出现放缓趋势，以上周为例，根据市规划国土委的统计，全市一手住宅成交1896套，成交面积为19万平方米，环比上升36%。均价约为2.9万/平方米，环比下降6%。二手住宅共成交3693套，环比上升22%，均价3.76万元/平方米，环比下降5%。

从近期一二手房的市场表现看，如果定价太高超出市场预期的楼盘，购房者会选择弃购，二手市场频频返价的高价房源，将会出现“有价无市”的情景。

美联物业分析认为，接下来大幅上涨的局面或不存在，6月份二手市场或将进入调整期。

（来源：深圳特区报）

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“深圳式”违约潮的背后：时间就是

“房价飙升让深圳进入的时代，也是坏的时代，有人正直登财富的天堂，也有人正直下落魄的地狱”。“3.30新政”后的两个月里，深圳共录得23828套二手房的成交量。然而，正如当年特区建设的口号“时间就是”一样，房价短期内的超高涨幅与违约成本相差悬殊的情况下，直线上涨的交易量造就了深圳有史以来规模的违约事件。

购房者VS业主&中介

敏敏是深圳一名典型的“刚需”购房者，为了解决孩子问题，决定购买位于南山区一处总价220万元的房产，双方在中介的撮合下于3月30日签订合同，并预先交付2万元定金，合同约定定金为12万元。

“3月30日晚上出新政后，业主便表示不想卖了。”敏敏向凤凰房产记者透露，更离奇的是在签订合同交完2万元定金之后，办理此项业务的中介才去国土局查询房产状况，发现该房屋已经被司法查封，“而根据后续的调查，该业主共有近单10单违约案件正在走法律程序。”

“深圳楼市向来不缺客，他们对市场信号有超强的敏感度。”深圳中原地产总经理郑叔伦表示，部分业主在新政之后敏锐察觉到房价将大幅上涨，违约后再出售的获利足以应付违约所产生的成本，这就造成了深圳有史以来深圳规模的违约事件。

然而，敏敏更愤怒的是中介在其中的责任问题。按照常规操作手法，中介在撮合买卖双方签订合同之前，有义务彻底查明出售房屋的产权状态。如今交易停滞，“中介人员还说生意太好，此前预先收取的5000元，现在也表示不予退还。”

走法律程序成本高、风险大

按照市场价格，敏敏此前购买的同等条件的房屋已飙升至300万元，这让敏敏在选择诉讼还是谈判面前无法抉择。按照深圳二手房买卖合同的约定，交易违约将执行定金罚则（收受定金的一方违约应双倍返还定金）或支付房屋总价20%的违约金。

也就是说如果诉讼成功，敏敏或能够得到4万元（实际定金2万元）的定金赔偿或者房屋总价20%的违约金。“然而，在实际的判决中，甚至合同规定的20%违约金都很难全额得到支持。”广东深大地律师事务所律师黄纲表示。

而另一方面，由于房价上涨的幅度已经超过20%违约金，目前深圳大多数被违约的购房者则寄希望于法院支持“强制过户”的诉讼请求。

深圳信荣律师事务所主任律师张茂荣在受访时表示，违约金不足以弥补房价上涨损失的情况下，购房者完全可以视情况起诉强制交易；“但是由于房产交易涉及到银行、担保公司等诸多第三方机构，因此强制过户存在很多的不确定性，购房者维权成本高、风险大。”

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