深圳三二手房毁约多 前海龙华百花岭是高发区

深圳二手房毁约三多

5月27日，深圳宝安房地产权登记门外排满了准备二手房过户的市民，随着二手房交易的激增，二手房违约纠纷案例也创历史新高。

“3·30”新政促成了深圳房价疯涨，在巨大的利润面前，二手房业主不惜毁约来攫取更高的利润，而前海、龙华、百花岭等房价涨幅较大成为违约“高发区”。有律师事务所统计，“五一”过后，二手房买卖业主反价带来违约纠纷的案例，为历史量。

故意毁约肆无忌惮

“现在二手房市场生意的有两种人：一种是地产中介，另一种是律师。”近期，业界流行的一句话，表明深圳楼市火爆程度：成交量大增，地产中介受益；买卖毁约量，专业律师也忙得不可开交。

深圳商报记者查阅了近五年深圳二手房价月度走势图发现，近几年的走势均为震荡走高，期间有不同程度的下跌；而今年以来，房价单边上扬走势，从3.1万元/平方米，到3.7万元/平方米，涨幅近两成，仅仅用了5个月时间。在此期间，部分买房者原本已经和卖方签订买卖合同，并已经交付定金，但是由于房屋价格上涨，卖方不愿意以原价格成交，因此出现了很多卖房人单方面拒绝履行合同的情况。

“卖家违约的根本原因在于违约成本太低，房价上涨的幅度已经超出了合同约定的违约金总额。”广东信荣律师事务所张茂荣举例说，前不久，一买家在前海花330万元购房，但近期遭遇业主反价，成交价增加100来万元，即使按照购房合同约定赔偿双倍定金和20%违约金，业主仍能多赚40来万元，“这么大诱惑，业主当然不惜毁约也不卖房。”

刚需越强违约越多

深圳商报记者采访中了解到，违约在各个区域均存在，但是房价涨幅、需求为旺盛的区域，违约发生比例越大，前海、龙华、百花岭是“高发区”。

从去年“9·30”新政至今，前海二手房普遍涨幅在40%~60%之间。以泛海拉菲花园一套137平方米住房为例，一位业主5月底报价790万元后没几天即通知中介，“预期6月降息，房价还要涨，报价调到820万元。”深圳商报记者在去年5月走访时，类似的二手房只要约520万元。据前海的二手房地产中介介绍，5月以来，这里反价、违约比例双双走高。

据中原地产统计，在各区域中，龙华领涨全市，5月均价环比上涨高达7.6%，同比上涨26%，位居各区之首。

百花岭是全市名校集中的，也是需求为旺盛的地方，正是这种刚需长期存在，促成了二手房业主高比例违约。

“现在实验的基本没有了，上周桑达雅苑一套110平方米的户型放出来，业主要价490万元。”华强北一家小型地产中介昨日向记者介绍说，“不过我劝您现在不要买，这位业主刚刚违约，还欠着买家30万定金未还，说不定明天又要提价了。”

违约案件数量

去年“9·30”新政后，深圳楼市开始回暖，房价真正爆发是今年“3·30”之后。

继4月份二手住宅成交突破万套后，5月成交更上一个台阶。据市规土委统计数据，5月份深圳二手住宅共成交14298套，环比增长27.6%，同比涨幅更是达到172.1%，创下2013年3月以来新高。

成交量创造了两项新纪录：5月市房地产权登记办文受理量为6.89万份，日均受理量3400多份，为；“五一”过后，二手房买卖业主反价带来违约纠纷的案例，为历史量。

深圳商报记者昨日拨打了数位专业律师的电话，均声称忙着处理二手房违约的案子。张茂荣告诉记者，这是他从业以来遇到的业主毁约潮。进入4月，他的律所都坐满了前来委托的买家和卖家，平均每天能接到20来个咨询电话，有的是买家被毁约后前来咨询办法，有的则是业主前来咨询如何可以免责毁约，有的业主甚至直接发出解约函。4月底以来，律师所接到的以卖家违约为主的房屋纠纷案件数量，比往年增加了10倍以上。

深圳龙岗区人民法院提供的统计数据显示，“3·30”新政至今，该院受理的相关案件数量翻了近一倍。其他法院的情况也基本差不多。

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毁约范围广 借口很奇葩

近日，随着楼市火爆，深圳二手房毁约的各种奇葩理由也层出不穷。

案例一：

业主儿子不愿卖房

为了给10月份结婚的弟弟准备婚房，今年4月28日，李女士通过看中了龙华的一套二手房。该二手房位于龙华红山站，面积99.01平方米，楼龄9年，价格3.5万元/平方米，总价350万元。“那个时候楼市已经很热了，虽然位置偏价格贵，想着10月份要用，还是咬咬牙买了。”李女士说。

经中介提醒，为防止二手房业主反价，李女士可以通过多交定金的手段提高业主违约成本。5月1日，李女士直接转账20万元到业主账户上。5月20日，李女士又通过银行托管另外支付了170万元。“本来想着等银行贷款批下来后，再装修装修，10月份就能够住上了。”没想到接下来发生的事让李女士措手不及。

5月底，业主忽然通知李女士说该房子房产证上的名字是他儿子的，原来卖得了，现在直接要到400万元。对于这一结果，李女士当然不接受。“房子本来卖得也不，定金也交了，买卖承诺书也出了，说就，太不合理了吧。”

因为李女士无法接受50万元，而该业主既不卖房子又不想赔偿违约金，李女士对此表现得相当愤怒，“一个简单而幸福的事情，没想到会如此。我自己也是业主，我也刚卖了房子，房子也涨了，说毁约就毁约，一点诚信都不讲，对法律、对合同没有一点尊重。”

目前，李女士已经通过律师发律师函，要求走法律程序。“赔多少由法官说了算，但是我觉得必须要对毁约的业主征信不良，以免再次毁约造成更多人受害。”

案例二：

业主妹妹拦路加价

今年以来，高女士先后遭遇两起业主反价毁约事件。

春节前，高女士看中了前海泛海拉菲花园一套137平方米的二手房，当时与业主说好以510万元的价格成交，并当场支付25万元定金。春节后，前海房价上涨，该房也涨至550万元左右。该业主开始反价，首先以担心受骗为名去中介撤销公证，并以在外出差不方便联系多般推诿。3月份，该房已经涨至600多万元，在高女士多次联系后，业主表示房子不买了，可以赔偿两个月的利息，折合人民币几千元。

对此，高女士表示相当不满，并开始咨询律师。律师表示如果卖家违约需要支付双倍定金或房屋成交价的20%作为赔偿，而在实际案件中，通常只能赔偿到成交价5%~10%，很难真的拿到20%的赔偿金。目前这套房子已经涨到了800万元，就算按照10%比例赔偿，赔偿金额是50万元左右。“就算赔偿50万元，他还能赚200多万，所以业主也很嚣张，让我上哪告都可以。”高女士气愤地说道。

在预感与这套房无缘后，4月份，高女士又看中了同信义金御半山一套总价550万元的房子。为了防止再次出现业主反价的情况，高女士在签订合同后立马支付35万元定金，而这套房更让高女士无语。据高女士介绍，该房子属于借名买房，即该房由“业主”出资购买，然而房产证上署名的确是该业主的妹妹，而在交易之前“业主”完全隐瞒了该事实。

在办理房产证过户时，“业主”的妹妹，也就是房产证所写的房子者表示，“房子是我的，再加50万元就卖，否则向法院起诉合同无效。”目前高女士已经向法院起诉，律师表示此类属于合同诈骗，是刑事案件。“现在违约成本太低了，业主想方设法开始反价，就这么拖着。”

案例三：

银行出函动作太慢？

今年4月，司女士购买了位于百花一套95平方米，总价700多万元。“我们是4月20日签的合同，当天我们分两次总共交定金50万元。按合同规定5月20日做资金，签的是银行贷款。”司女士对记者说道。

由于近期房产成交火爆，银行出具承诺函比较慢。6月3日，业主单方面发出《不安抗辩告知书》，声称有理由相信买家不具备银行贷款资格，要求买家在告知书发出一周之内一次性全额付款，否则就中止合同。

按照合同，在银行出具承诺函五天之内并且已经完成赎楼的情况下，业主签订深圳市二手房买卖协议完成过户，否则就属于违约。在银行出具承诺函并且业主自己完成赎楼之后，司女士几次和业主协商，业主直接表示不卖了，并单方面宣布所签合同无效。

司女士称，“我们没有任何违约行为，现在已经通过律师立案，希望业主继续履行合同，强制过户。”据了解，目前该同价位的房子已经到840万元~860万元左右。昨日中午，业主又一次联系司女士，并表示可以成交，但司女士必须以现在的市场价一次性付款。也就是说司女士如果还要买这套房的话，就必须以840万元~860万元的价格成交。

遭遇业主毁约 应该怎样应对

深圳律师协会探讨二手房纠纷

郑健阳

CFP供图

深圳商报记者 郑健阳

在广东信荣律师事务所内，张茂荣律师刚结束欲违约反价的业主咨询，一位被业主违约买不成房子的买家又走进室，求张茂荣支招。律所的大厅，还有20多人正在等候，这些客人都是因二手房纠纷而来。

本报于5月7日对此现象进行报道（详见深圳商报5月7日B01版《二手房价上涨引发业主毁约潮》）。昨日，深圳市律师协会邀请深圳市多位代表律师召开圆桌会议，就二手房纠纷法律问题和现象进行探讨。有法律界人士说，在房价大幅度攀升中，面临考验的不仅是购房者的口袋，还有业主与买家的诚信。

二手房纠纷官司执行难

张茂荣告诉记者，在这种因业主毁约的二手房纠纷案件中，买方可以起诉业主并强制过户。张茂荣代理的案件中早已有成功案例。在其中一案例中，买方仅支付定金2万元，但业主以各种理由迟迟不肯过户，买房即使索赔也无法弥补损失，此案经深圳市罗湖区人民法院、深圳市中级人民法院二审终审，均判决业主行为构成违约，强制将涉案房产过户至买家名下并执行完毕。

在近日的二手房毁约纠纷案件中，不少买家都提出“继续履行合同”的诉讼请求，有的买家甚至提出不惜一切代价只要房子不要赔偿。但并不是的律师都赞成“继续履行合同”。广东宝城律师事务所律师周争锋告诉记者，该诉讼请求有“第三人撤销之诉”的风险，“物权大于债权，在深圳，借名登记房产的事例很多，可能买卖双方在打官司过程中，房产的真正人突然出现，这种第三人撤销之诉的风险在理论上是无穷大的。”周争锋说，“继续履行合同”还存执行难特点，在他代理的案件中，即使法院判决“继续履行合同”，但业主与其前妻签订离婚协议中约定前妻对房产有“居住权”。此外，广东诚公律师事务所合伙人颜宇丹说，业主不也导致该诉讼请求执行难。

缩短合同履行期限是关键

面对目前的毁约潮，几乎的律师都提出，应尽量缩短合同履行期间。广东联建律师事务所合伙人劲松说，在发现业主有违约迹象时，应及时固定“违约证据”。颜宇丹提醒，在签订合同时，一定要写上履行合同的时间细则，买方一定要按合同履行支付首款、申请银行贷款等程序，否则将会为业主提供毁约又无需赔偿的借口。张茂荣支招，应增加定金数额，提高违约成本。周争锋说，买家在签订合同后可以到国土规划部门进行预告登记，即向人发出告知：“我已经购买了这个房子。”

律师们表示，法院应该对目前的毁约潮有预判，并及时推出相应的政策和措施，并支持提高违约金。

昨日，记者了解到，现在有中介公司为防止业主违约，提前和业主签订了反价合同，防范毁约反价现象发生。“提前和业主签了合同，业主反不了价，而且房子只能给我们卖。客户看中了房子，直接能签合同。”中原地产姚小姐说。