买房过户遭拒 新政后首例“换房强制交易”案开庭

15日下午两点，“3·30”政策后深圳首例换房强制交易诉讼在宝安区人民法院开庭审理。原告周小姐为换房，于今年3月10日卖掉龙华的房子，并于3月28日购买被告吕小姐的房子。但因房价，被告毁约拒绝卖房，周小姐遂委托律师起诉，要求强制过户。

而被告方则称，原告方未按约支付首期款，取得银行贷款承诺函，属于违约在先。南都记者从宝安法院获悉“3·30”新政前后，该院受理的类似二手房交易纠纷相比去年同期增加了一倍。

原告：房价卖家不交易

周小姐的代理律师、广东信荣律师事务所律师张茂荣向宝安法院提交了起诉书。根据起诉书，2015年3月28日，经第三人居间介绍，原告周小姐与被告吕小姐签订了《房地产买卖合同》，购买被告深圳市宝安区一个小区的房子，成交价179.5万元。合同约定，买方周小姐在签约当日支付定金3.5万元，签约后60日内付清首期房款；卖方于签约后3日内出具公证委托书委托担保公司融资赎楼，并于收到首期款当天交房，双方应于买方银行出具贷款承诺且卖方完成赎楼3日内签署《深圳市二手房买卖合同》办理递件过户手续。

上述合同签订后，原告如约支付被告定金3.5万元，被告如约做公证给担保公司融资赎楼，双方于4月30日在工行深圳星河支行签署了《二手楼交易资金协议》(由被告代理人代为签署)，首期款款项51万元。但由于“3·30政策”出台，房价，被告拒不提供首期款收款账号，导致银行贷款无法正常审批。同时，为阻止受托人继续代理交易，被告已从担保公司索回全部受托人公证授权委托书，导致交易无法继续。

原告认为，双方签订的《房地产买卖合同》真实合法有效，其购买涉案房屋为改善型住房，且已因此卖了自有住房，被告因房价毁约给原告造成巨大损失(已无法原价买回原自有住房)，导致原告目前居无定所。原告方要求，判决被告继续履行《房地产买卖合同》，将涉案房产物权转移登记至原告名下并于收到首期款之日交房，并支付相关违约金、交易税费等。

被告：原告违约在先

被告吕小姐的代理律师、广东深坪律师事务所律师邵秋红认为，本案中，原告违约在先，双方签订《房地产买卖合同》后，原告未按约定时间支付首期款，也未按约定时间取得银行贷款承诺函，而上述事项，被告已公证委托给原告去办理赎楼及办理过户等手续。原告在未取得银行贷款承诺函的情况下也没有在约定的期限内补足购房款，因此才导致合同未能履行，应由原告承担违约责任。因此，请求法庭驳回原告的诉讼请求。

同时，此案中第三人深圳市众焱房地产顾问有限公司和中国银行股份有限公司深圳福田支行的代理律师广东深天成律师事务所律师杨长禄表示，原告与被告之间的房地产买卖合同关系涉及到第三人，第三人对被告享有抵押债权，且对处置涉案房产所得的价款享有优先受偿权，第三人的抵押债权应得到保障。

焦点

到底是谁先违约？

庭审中，原告代理律师张茂荣向法官提交了15份证据以支持其观点，包括房地产买卖合同、证明签约后原告如约支付被告购房定金3.5万元的定金收据、二手楼交易资金协议、银行转账记录等。

其中，二手楼交易资金协议、银行转账记录主要是为了证明原告在合同约定的期限内完成了首期款，由于被告拒不提供相关银行所需的收款账号，导致贷款审批受阻。

由于法院较少支持强制过户，张茂荣律师还向法官提供了几个深圳中院和宝安法院的司法判决案例，用以证明可以判决买方按揭付款继续交易，不需要一次性付款；卖方房屋处于抵押状态，不构成继续交易的障碍。

对此，被告代理律师认为，根据合同约定，买方应于签署合同之日起60日内付清首期款即取得银行贷款承诺函，如买方无法取得银行贷款承诺函的，应在获知无法取得银行贷款承诺函15日内补足应缴款。被告代理律师称，原、被告签署合同后已经两个多月，原告至今未取得银行贷款承诺函也未按约定补足剩余购房款，因此该份证据不能证明被告违约，而是原告存在根本违约的情形。

同时，她表示，我国不是判例法国家，且该涉案房屋与上述房屋具体情况有不一致的地方，该涉案房屋已经抵押给第三人中国银行福田支行，如判决继续履行，被告表示不再愿意原告且双方签订的合同仅履行了原告支付定金的义务，合同的主要义务均没有履行。

目前，案件正在审理中。

延伸阅读

宝安法院受理房屋买卖纠纷案

记者从宝安区人民法院获悉，3月21日至5月21日，宝安法院关于房地产纠纷新收705件，包括房屋租赁、物业合同、建筑工程合同等房产类案件，同期增长幅度上升108.6%，案件类型以房屋买卖合同纠纷居多。针对二手房交易诉讼潮，宝安法院表示将依法审理二手房买卖中卖方的违约案件，公正判决。

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