深圳物业管理费全国 为何深圳的收费这么高呢？

深圳物业服务均价位居一线城市首位

近日，中指研究院发布了2015年6月城市物业服务价格指数以及二十大城市物业服务均价。其中，深圳以3.10元/平方米/月的物业服务均价位列北上广深四大一线城市首位，同时也位居二十大城市服务均价首位。

据了解，北上广深四大一线城市物业服务均价中，深圳以3.10元/平方米/月位列首位；北京以2.81元/平方米/月第二；上海为2.37元/平方米/月；广州，为2.33元/平方米/月。

相对于其他二十大城市，四大一线城市服务均价前4。天津、杭州、宁波和苏州的物业服务均价同样超过2元/平方米/月第三，青岛、无锡等11个城市介于1~2元/平方米/月之间，而常州的物业服务均价仅为0.93元/平方米/月。

数据显示，6月二十大城市物业服务价格综合指数为1016.58，较去年同期上涨1.16%，较2014年12月上涨0.69%。二十大城市的物业服务价格指数与去年同期相比无一下跌。昆明、青岛2个城市持平，其余18个城市均上涨。南京的指数涨幅，为4.33%；武汉、常州的涨幅分别为2.90%和2.45%；杭州、宁波的涨幅均在2.34%；深圳、南昌、长沙和北京的涨幅介于1%~2%之间；天津、上海等5个城市涨幅介于0.5%~1%之间；成都、合肥、重庆和苏州的涨幅较小，均在0.4%以下。

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深圳物管企业叫苦生存困难物业费难涨员工低

因物管费上调困难，导致物业公司盈利能力低下，员工偏低，现在已经生存困难？这是怎么回事呢？

《深圳经济特区物业管理条例》(下称《条例》)即将修订的消息传出后就备受关注，但深圳市城建环资工委近日答复相关议案时确认，物管行业存在深层次问题，《条例》修订可能与《物权法》冲突，因此暂缓，还需继续深入调研。

胶着的物管费之争

深圳登记物业企业近2000家，从业人员近30万，管理面积逾4亿多平方米，但行业存在价格机制不合理、盈利能力低下、员工偏低、生存状况堪忧等问题。国家发改委近日宣布放开24项商品和服务价格，就包括市民关注的小区停车费和物管费。而深圳物管收费标准8年来未调整，一些物管企业连连叫苦。

“这几年光人工成本就翻了近一倍，我们当然希望通过适当上调物管费来维持企业的正常运行，但这个愿景通常很难实现。”罗湖一家物管企业的负责人说，物管费不能合理上调，只能通过降低服务质量来规避亏损，比如减少安保和维修人员数量。

福田一家物管企业负责人介绍，随着工资标准上调，保安等人员的工资标准及其福利等成本从上世纪90年代月薪800余元涨到现在的人均近3000元，涨幅达375%。以一个中型物业服务企业为例，清洁工、秩序维护员等劳务合同工约占50%，如照500人计，每年仅人工成本增加就高达1300余万元，物业企业出现经营亏损在所难免。

在维保成本方面，以深圳市物业管理有限公司为例，其服务的26个小区有24个楼龄超过15年，其中14个超过25年，公共设施设备老化，维保几率大大增加，相应成本费用也必将大幅度增加，但增加的这部分成本却没有相应来源补充。同时，消防安全等设备设施老化，功能受影响，没有足够经费维护更新，存在较大隐患。

深圳住宅物业管理收费至今仍执行2007年出台的政府指导价。除别墅外，高层每月收费3.9元/m 2，多层每月收费1.3元/m 2。《条例》规定，实行物管收费调整，需要1/2以上业主、1/2以上产权面积数同意。

“这项规定的门槛太高，直接导致物管费上调难。”福田一家物管企业负责人认为。市物管协会相关负责人介绍，指导价原则上每两年应更新一次，每两年协会都会通过市住建局向市发改委申请调价，但一直没下文。

“自制定此条例以来，在实践中难以实现。”市代表韩金华分析，一方面因为部分老旧物业基本以出租居多，找不到真正的业主，成立业委会有难度；另一方面，很少有业主愿意增加物管费；此外，部分业委会强行要求物管费，很多企业为了不丢失阵地只能违心接受，而找其他机会降低损失。

市住建局正在进一步调研

去年深圳“两会”期间，韩金华等代表联名提出《关于修订《深圳经济特区物业管理条例》的议案》，建议由物价部门制定适宜的物管费调价联动机制，保证物业服务企业能正常生存和发展。

对此议案的办理，市城建环资工委透露，已同市住建局、市法制办等部门加强沟通和联系，督促其加快立法步伐。这些政府部门在立法前期调研中发现，物业管理各项法规制度的完善，应区分大小主次、轻重缓急来进行，是一些急用的制度，能够通过制定规章来解决的，不必通过修改特区法规的途径来解决。

市城建环资工委介绍，物管行业存在一些深层次问题，比如业主大会的召开程序、表决程序等问题，涉及问题比较复杂，且可能涉及到突破《物权法》中的相关规定，需要进一步调研。鉴于这些情况，《条例》修订暂缓，还要继续深入调研。目前，市住建局正进一步调研。考虑违建小区管理能否参照《条例》

另外，物管行业存在的问题还包括非商品住宅小区，也须在《条例》修订中予以考虑。非商品住宅小区中，包括大量违建，因无法办理产权登记，无法形成法律意义上的业主和成立业委会。龙岗区政府去年8月曾向市委厅提出关于在《条例》修订中考虑非商品住宅小区可以参照适用《条例》的建议，市对此已初步调研，拟进一步研究论证，于《条例》修订时一并考虑。

物管行业危机

深圳登记物业企业近2000家，从业人员近30万，管理面积逾4亿多m 2，但行业存在价格机制不合理、盈利能力低下、员工偏低、生存状况堪忧等问题。

随着工资标准上调，物管业人工成本大增。以一个中型物业服务企业为例，清洁工、秩序维护员等劳务合同工约占50%，如按500人计，每年仅人工成本增加高达1300余万元，出现亏损在所难免。

特区物管条例规定，实行物管收费调整，需要1/2以上业主、1/2以上产权面积数同意。物管企业认为这项规定门槛太高，直接导致物管费上调难。

各方看法

物管维权者范国振：管理费多年未调企业确实压力大

深圳维权名人、南天一花园业委会主任范国振表示，近几年来物价、人工费确实上涨，物管费收取标准几乎十多年没调整，不少企业遇到严重经济压力，目前要提高物管费，必须通过业主大会表决，还要请第三方会计事务所对住宅区的物业收支账目进行财务审计，这两关都不容易通过。许多业主又缺乏正确的消费观，错误地认为物管费越低越好，忘记了一分价钱一分货的市场法则。

“现在的物业服务行业还不是完全的市场经济，在一个健康的市场经济活动中，价格是个，可以自动调节各方面的需求。”范国振说，对于经费不足、又不愿意主动退出的物管企业来说，的办法就是减少开支，精简人员，降低成本，这种状况持续下去对房屋设施的安全使用寿命是很危险的。

部分业主：可以 但要合理公开

面对物管企业反映的成本压力，部分业主则有不同看法。

“现在物价涨得这样厉害，如果小区物业费确实要涨，业主也不是不能接受，但要明白物管费的收支，让业主交钱交得心里有数。”万科某小区一名业主说，物管企业说要上调物管费可以理解，但一提到查账，不少物管企业就找理由推托。

景洲大厦业委会主任邹家健也提到，物管企业的账本大多存在猫腻，而审计费须在物管费中支出，所以物管企业不愿。以福田区天然居为例，2012年后该小区业委会向物管处提出物管费资金共管，实行资金共管后，天然居物管费支出非但没有透支，反而每月有结余。物管处每月都会将采购计划提前在网上公布，接受业主和业委会监督。不少业主认为，物管费不是不可以，但要合理公开透明。