深圳“3·30”后新盘上市全线 涨幅的达50%

深圳“3·30”后新盘上市全线

涨幅的达50%，主要集中在龙岗和宝安

时值“3·30新政”（央行3月30日出台的房产新政策）推出三个月，深圳中原地产统计数据显示，期间新盘开盘加推报出的均价均有所上涨，其中涨幅的达50%，多的新盘主要集中在龙岗和宝安。3个月来，均价3万/平方米以上的户型成交由新政前的29%上升到33%。

上周六，蛇口山海韵三期开盘，均价为5万元/平方米。该项目前两期于2013年和2014年开盘，时价为2.6万元/平方米和2.7万元/平方米。中原地产成交数据显示，目前前两期的二手房价约4.5万元/平方米。

深圳刚刚过去的周六，楼市依然火爆

“3·30新政”后，深圳房价实现快速上涨，无论是新房的成交结构、还是和项目均价都出现了较大变化，深圳哪里涨得快卖得？

从监测到的各项开盘数据来看，今年推售的项目，在不同时期开盘加推报出的均价均有所上涨。其中明显的代表性项目有以下几个：龙岗城一大型项目幅度达到50%，平湖的一个项目涨幅也达到45%，此外坪山的京基御景、宝安福永的怀德公元、龙岗坂田的星河银湖谷，这些新盘在今年不同期推售中报出的均价涨幅超过3成；位于龙华的港铁天颂与星河传奇，在先后的两次推售中上涨分别达14%、12%。

从整体成交数据来看，这三个月来，成交均价涨幅的盘主要集中在龙岗和宝安。价格涨幅前十的有八个项目位于龙岗，两个项目位于宝安。主要分布为龙岗城，平湖，布吉，坂田，观澜和光明。这些项目在近3个月的成交均价涨幅均超过20%，价格涨幅超高主要受两个因素影响。在大的环境下，这些楼盘的均价上涨不少；位于这些区域的楼盘的均价相对较低，价格增长基数的偏低使价格的变动比例表现较为明显。

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深圳

出台住房公共政策刻不容缓

营商成本快速上升成为了深圳中小企业心头的痛。

在深打工的部分年轻人包括白领和许多技术精英早已放弃了在深购房的计划改在原籍购房。深圳虽然放开了入户的条件以吸引人才，但能入户的绝大多数在深圳买不起房，所以真正入户的人并不多。据说深圳有4000多户高新技术企业，这是深圳建设创新型城市无比宝贵的本钱。但这些企业中的业务骨干很多都是持内地户口并在原籍买房。这批人随时会告别深圳。这对深圳创新能力的可持续发展是极大的威胁。

营商成本上升的又一表现是房租上涨。近了解到华侨城150㎡的住宅，月租已升至1.5万元。原特区内城中村一室的住房租金早已达1千多元。如月薪5000元，房租要占收入的1/3左右。在新常态经济中，绝大多数企业都在困惑中寻找方向，效益缺乏保障，也就不可能用加薪来减轻员工负担。现在不少年轻人被迫把租房挪出市区而到原特区外。每天的通勤及为之耗费的时间精力是很高的个人成本，严重影响生活质量及工作质量，也影响企业的开发效率。

用房租金也随之上涨。对广大深圳中小企业，这也是笔很大的负担。不少企业从城区迁出而至原特区外，甚至到达东莞、惠州等地。这个过程也会伴随人才的流失及企业效率及创新能力的下降。

以上的逻辑再往前推演，那么西方发达城市核心区的空心化及衰败未必不会是深圳的未来。

与此同时，很多二线城市如成都、杭州、西安、武汉等也纷纷以创新立市，全力打造创新科技园并给予一系列很有力度的优惠。这些城市、科技、人才资源本来就比深圳密集得多，加之明显低得多的生活成本及营商成本，成功的可能相当大。也许要不了三年五年，深圳就会在别人夸耀的沉醉中迅速堕落为一个平庸的城市。

今年市政协会上，一位房地产大佬被记者问及房价上涨会否影响深圳吸引人才时大言不惭地回答：房价低的地方没人去。近又在主张政府放开限购。享有承担社会责任美誉的企业公民如此认识问题令人失望。照此应立即再把深圳房价提升十倍，那么全的人才就会蜂涌入深了。可往年猛如闹市的深圳人才大市场早已辉煌不再，日渐冷落。把这解读为人口红利消失就掩盖了营商成本上升的真相。

营商成本的上升原因在于相关产业的寡头操纵市场导致市场失灵。继续靠房地产商来解决深圳住宅供应只会导致营商成本越来越高。市场失灵的地方，就要求政府代之以公共政策。实践证明，实施多年的保障房建设不足以抵御和扭转房地产市场上的寡头势力，未能成为市场的主导力量，因而没有达到公共政策的水准。如用公共政策的标准来衡量，政府必须用经营公益事业的方式为广大中低收入者提供住房。因为公共政策的核心就是为中低收入者提供福利。这里关键是两条：

，大大压缩深圳住宅业的商品开发，使之处于次要地位从而移出寡头的定价权。政府公屋开发应成为住宅业主体，其规模要达到能向深圳广大中小企业员工供房及租房。

第二，整合房屋租赁市场。对房租要不要管制是见仁见智的事。但应大力发展公屋租赁市场。首先是政府大力度建廉价公租屋。这样就可形成对城中村及老工业区中出租房的指导价。重点是取缔二房东。

第三，作为过渡，对深圳中小企业及员工尽快给予有力度的房租补贴（作为步可先抵扣所得税）。

通过以上措施扼制营商成本上升的势头，使深圳重新恢复汇聚生产要素的。

迅速推出相应的住房公共政策，进一步为深圳的可持续发展奠定基础，相信应是“马上就办”的一个重要内容。

深圳拟试点整村、统筹土地整备

土地整备将推行单元规划制度

为加快推进深圳土地整备工作，深圳市规划国土委近日草拟了《土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）》（征求意见稿）（以下简称办法）。该《办法》以原农村集体经济组织实际使用的土地为对象，将试点分别对整村、统筹土地整备。通过拨付土地整备资金、留用土地、分成、物业返还等方式，提高原农村集体经济组织及相关权益人土地分配比例，使其共享城市发展红利。

选取整村和两类项目

进行试点

根据《办法》，全市范围内将试点两类土地整备项目，一类是“整村统筹整备”；另一类是“统筹整备”。

在“整村统筹整备”项目上，为了鼓励原农村集体经济组织继受单位将管辖范围内的全部未完善征（转）地补偿手续用地纳入土地整备，《办法》在政策上给予了更多的优惠。一方面规定留用土地不受试点项目范围内规划建设用地面积40%的规模限制，原农村集体经济组织可获得更多的留用土地。另一方面，在项目留用土地的地价计收规则中，留用土地全部按照需腾挪合法用地的地价标准计收，将降低原农村集体经济组织项目开发的地价成本和资金压力，提高项目的开发利润。

在“统筹整备”项目中，如果规划功能为工业用地的，容积率2.0以内的部分，所得80%归原农村集体经济组织继受单位，20%纳入市国土基金；超出容积率2.0的部分，所得30%归原农村集体经济组织继受单位，70%纳入市国土基金；如果规划功能为居住用地、商业服务业用地的，容积率3.2以内的部分，所得30%归原农村集体经济组织继受单位，70%纳入市国土基金；超出容积率3.2的部分，所得10%归原农村集体经济组织继受单位，90%纳入市国土基金。

土地整备

将推行单元规划制度

为加强城市规划与土地整备的互动，《办法》还提出了建立土地整备单元规划制度。

土地整备单元规划以“两层次范围、三大类用地”为基本框架。“两层次范围”包括整备总体控制范围和留用土地范围；“三大类用地”包括留用土地，留用土地范围外移交政府储备的公共基础设施用地及政府发展用地。

值得注意的是，土地整备单元规划的形式有别于传统法定图则，但在核心规划控制要点上仍与法定图则的要求基本一致。关于土地整备单元规划的审批程序，《办法》建议土地整备单元规划经市规划国土主管部门审查后，与土地整备实施方案先行上报市政府。经市政府批准后，土地整备单元规划再按照法定图则的审批程序报批。

深圳市规划国土委称，该《办法》建立了土地分配机制，在优先保障城市公共利益的前提下，改变以往单一货币补偿的做法。另外，《办法》搭建起政府、原农村集体经济组织及相关权益人的多方协商平台，充分考虑原农村集体经济组织发展诉求，盘活整合原农村集体经济组织合法建设用地，充分调动原农村集体经济组织参与土地整备的积极性和主动性。