一线城市的楼市由于上涨太猛 深圳准备要求下收紧信贷？

拨开深圳楼市迷雾看清未来方向

楼市热了，一方面开发商宣布抢房大战开始，“日光盘”频出，另一方面置业者表示房价超出预期，弃购现象频现。老百姓期望楼市进一步，有却说深圳房价依旧坚挺……房地产市场究竟什么情况，很多人雾里看花。正如深圳房地产研究主任锋所言，热点区域难以代表深圳整体情况，看清深圳楼市还需拨开云雾，仔细辨别。

刚需是市场主流，宝安龙华龙岗领跑楼市

一直以来，刚需都是深圳楼市交易的主力军。在楼市调整期的去年，华业四季玫瑰、中骏四季阳光楼盘低价销售，实现“逆市”热销；今年楼市涨声一片，宝安、龙华、龙岗等深圳刚需区域更是领跑深圳楼市。

中指研究院数据显示，在深圳楼盘开盘现场，到访客户大多数35周岁以下的置业者，从实际成交结果看，80后购房者购买2房和3房的成交比例达到70%，这一部分群体就是我们俗称的“刚需族”

随着楼市整体变化，刚需族的购房心理也由原来更关注价格，转移到更关注房子的上来。业内称，在供应持续紧张的状态下，刚需房还将是未来整个楼市的支撑力量。

豪宅已现滞销，未来发展空间有限

有热销自然就有滞销，有盲目追涨自然也就理性购买。在经历金三银四红五月之后，深圳楼市开始慢慢回归理性。

6月6日,位于南山区的万科云城开盘,项目主推1栋A、B座65平方米两房、95平方米三房共480套房源,在当天,开发商方面宣称销售率达95%,即456套。然而有媒体报道，万科云城1栋A、B座已签预售合同(指房屋为期房,已售出并签订预售合同)的房源分别为73套和42套,即一共卖出的套数为115套,销售率约为24%。若按照均价为5.5万元/平方米,售出的套数面积均为95平方米计算,其销售额也仅为6亿元。

除此之外，坊间有传闻，位于福田核心地块的某高档也出现了抛售的传闻。业内中介透露，该动用三级市场，采取一口价方式销售，但市场上反应平淡。

股市跌跌不休，楼市也不能独善其身

央行日前宣布，自6月28日起定向降准并同时下调存贷款基准利率。本来旨在“救市”的“双降”，没想到对楼市来说也带来大利空。究其原因在于，深圳楼市持续热销引来众多客，根据深圳中原数据显示，5月，深圳置业占比高达18%，而这其中不少客属于在股市中赚取资金后，转战楼市套现。直接影响楼市的即时消费，由于，很多资金来不及获利了结，不少股民成为套牢一族，将者原来的盈余一扫而空，买房资金大打折扣。

业内表示，一线城市的楼市由于上涨太猛，事实上已经在政府要求下收紧信贷，在降息降准之后，一线城市估计还会有紧缩政策出台，尤其是深圳。这对深圳楼市而言，无疑是一针镇定剂。

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百城房价均价连涨两月

深圳房价6月继续上涨

继5月百城房价均价由跌转涨以后，6月百城房价均价再次迎来上涨。据中指研究院发布的《2015年6月中房指数系统百城价格指数报告》（以下简称《报告》）显示，6月100个城市（新建）住宅平均价格环比上涨0.56%，涨幅较5月扩大0.11个百分点，同比下跌2.70%，跌幅较5月收窄1.03个百分点。其中，深圳环比、同比上涨幅度均，连续6个月领涨。

6月53城房价环比上涨

根据《报告》，2015年6月，100个城市（新建）住宅平均价格为10628元/平方米，环比上涨0.56%，涨幅较5月扩大0.11个百分点。

从涨跌城市个数看，53个城市环比上涨，46个城市环比下跌，1个城市环比持平。与5月相比，6月价格环比上涨的城市数量增加了5个，其中涨幅在1%以上的城市有15个，较上月增加7个。6月价格环比下跌的城市数量减少6个，其中跌幅在1%以上的城市有12个，较5月减少5个。深圳上涨幅度，为6.58%。马鞍山跌幅超过2%，跌幅居首。

同比来看，100个城市（新建）住宅均价与2014年6月相比下跌2.70%，跌幅较5月收窄1.03个百分点。其中住宅价格同比上涨的城市个数为13个，上涨城市个数与5月持平；同比下跌的城市个数为87个，下跌城市个数与5月持平。同比上涨的城市中，深圳上涨13.67%，居首位。同比下跌的城市中，桂林、三亚等13个城市跌幅超过10%，跌幅靠前。

中指研究院分析认为，整体来看，6月楼市延续升温态势，百城价格指数继续上涨，环比涨幅扩大，同比跌幅继续收窄。供求方面，随着各类政策效应的累积，市场需求继续释放，成交加速回暖，并带动各地供应量持续放大。有业内人士表示，近来各类楼市利好政策的出台加速了楼市的复苏，及地方多次释放稳定楼市的信号，目前已有百余城市调整、放松了住房公积金政策。今年三月份出台的“3·30新政”更是极大程度上释放了购房需求。今年以来的三次降准和降息政策，也将进一步降低购房成本，充裕房地产市场的资金面，助力市场加速回暖。

十大城市6月住宅均价环比上涨1.09％

根据《报告》对北京、上海等十大城市（新建）住宅的全样本调查数据显示，2015年6月十大城市住宅均价为19357元/平方米，环比上涨1.09%，涨幅较上月扩大0.10个百分点。重庆（主城区）、广州环比下跌，其余城市均上涨。具体来看，深圳上涨6.58%，仍然居首位；广州下跌0.27%。

同比来看，十大城市住宅价格同比下跌0.82%，跌幅较上月收窄1.51个百分点。深圳、上海同比上涨，其余城市均下跌。具体来看，深圳上涨13.67%，同样居首位。

对于未来楼市的走向，中指研究院预测，随着楼市成交回升，一线及部分热点二线城市库存压力将进一步减轻，房价将延续上涨趋势；而库存水平高的城市仍然面临较大的去化压力，“以价换量”仍是其未来市场的主基调，房价将保持相对平稳。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁昨日向记者表示，目前房价已经进入了上涨的快车道，是以北上广为首的一线城市。“虽然深圳已经连续6个月房价均价领涨，但是今年6月以来，深圳房价涨幅逐渐放缓，与北上广的房价涨幅差正在缩小。预计第三季度，北上广等一线城市房价将，涨幅超过深圳。”

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行业透视

大尺度救楼市 会患上依赖症

6月28日，国家审计署公布的土地审计报告显示，由地方政府负责偿还的债务中，需在今年偿还的金额高达1.86万亿元。面对巨额的地方债务，地方政府的还债能力却在下滑，振兴楼市成为重要出路。仅6月下旬，多地就出现“大尺度”救市。

尽管多个省市早前已经多次出手救楼市，楼市回暖迹象也越来越明显，但近一段时间仍有一些城市“大尺度”救市，比如，西安出台的楼市“新九条”中，就有“购房入户”这一条。兰州出台的楼市新政中，包括公积金首付降到二成、购房可入户、减免50%契税等。救市尺度大，说明地方政府压力大。

楼市不景气会给地方政府带来两种压力：一是财政收入压力，二是债务偿还压力。在我国大多数城市，仅土地出让金收入就占到地方财政收入一半以上。但有数据显示，2014年西安土地出让金收入占财政收入不到30%，今年西安财政收入压力自然很大，出台“大尺度”救市政策也不意外。

同时，很多城市通过政府融资平台抵押土地获得的贷款数额很庞大，仅今年需要偿还的债务金额就高达1.86万亿元。在今年上半年土地出让金收入普遍锐减的情况下，如何偿还到期巨额债务，是地方政府为头疼的问题之一。在这种情况下，救楼市可能会拉动卖地收入和税收增长去还债。

不可否认，救楼市还债是无奈之举，地方政府没有办法一下子拓宽收入来源大幅增加收入，通过救楼市卖地还债是现实的选择。但是，应对债务压力不能太过依赖救楼市，这是因为，救楼市不仅会制造泡沫，也会增加政府住房保障压力，还让地方政府债务管理患上楼市依赖症，借债、还债都靠楼市。

首先，应对债务压力先要去“追债”。地方政府应该把各种应收款项尽快收回来，这是应对财政收入压力和还债压力的有效办法。以土地出让金为例，审计署报告显示，2008年至2013年，29个省区市土地出让收入少征3664.23亿元。应该先追回少征的土地出让金，这是地方政府应得的收入。

其次，有效控制地方债务增长。审计署报告还透露，9个省会城市地方政府性债务增长46%。对此，农业与农村委员会委员包克辛表示，“也就是说，过去一年多我们对地方政府性债务的控制并没有见到成效”。如果不有效控制债务，债务“雪球”会越滚越大，即使不断救楼市也未必能应对债务压力。

虽然新《预算法》、《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》等法律法规是“紧箍咒”，但仍没有对地方债务增长形成有效约束。尽管今年3月份财政部下达了1万亿元的地方债置换存量债务额度，5月末又下达了第二批1万亿元的置换额度，但这种债务置换被认为是“治标不治本”。

“大尺度”救市虽然可以拉动土地财政收入和房地产税收增长，但很显然，救市会有副作用，尺度越大，副作用越大，后遗症越多。因此，惟有有效控制债务增长，通过创新培育新的税收来源，才能减少地方财政收入与债务管理依赖房地产，房地产才能轻装上路，中国楼市才会健康发展。