南山房价逼近5万元/平方米 深圳购房者凑首付或需9年

房贷利率上涨“对冲”13个基点

降息效果打了对折

今年上半年深圳二手住宅共成交了507.8万平方米，同比增幅130%，选择按揭贷款的比例达到65.2%。随着上周房贷按揭利率再次提高，相当于“对冲”13个基点，相对于近一次降息效果打了对折。多位业内人士向深圳记者表示，预计下半年深圳二手住宅市场将出现降温，价格涨幅会趋缓。

深圳上半年楼市十分火爆

超六成置业者选择按揭

受政策利好和货币政策的冲击，二手房业主不断地提升报价，二手房市在上半年处于快速上升的通道。根据深圳中原研究统计，上半年全市二手住宅共成交507.8万平方米，与去年同期相比大幅增加130%；上半年月均成交面积为84.63万平方米，创近5年月均成交量。

与整体市场走势一致，全市各区成交量均呈现大幅上涨趋势，除盐田外，其余区域上涨幅度均超过或接近100%。

具体来看，盐田因市场容量有限，成交量处于全市水平，上半年成交面积为11.2万平方米，较去年同期上升六成左右；其余区域增幅也很明显，但均高于2014年同期水平。

深圳二手房成交量增长的同时，按揭贷款占比自“3·30”后出现大幅增长。根据深圳中原研究统计，今年上半年，全市二手住宅按揭占比在62%~67%之间。2015年初，按揭占比持续下跌，一季度基本跌至62.2%，跌幅达到5个百分点。从5月开始，整体楼市状况恶化，按揭占比大幅上升，6月按揭占比为65.2%。

深圳购房者凑首付或需9年

深圳商报记者了解到，近期，深圳房贷呈进一步收紧态势，上，建设银行、中国银行、交通银行均将首套房贷首付比例提高至四成，并上浮利率。

融360监测数据显示：目前深圳房贷利率平均折扣为9.83折，较上月9.63折而言有明显上升。近一次降息（6月27日）前的基准利率为5.65%，9.63折相当于5.44%，降息后基准利率为5.4%，9.83折相当于5.31%，降息的25个基点被压缩的折扣平去了13个基点，相当于降了12个基点，相当于这次降息效果打了对折。

近日，一张中国买房痛苦指数地图在网络疯传，9城（包括深圳）处于高度痛苦级别。据地图显示，深圳购房者要不吃不喝花9年时间才能攒够首付买房。

如果要套70平方米的房子，以中原地产提供的6月深圳楼市二手住宅均价3.8万元/平方米来算，得花费266万，首套房首付三成则是80万，而一个月薪一万元的深漂，在除去吃饭、交通、房租等必要花费外——粗略计算支出约2500元，就算不生病不娱乐不给份子钱，剩余7500元/月也要花上8.9年才能给得起首付。而事实上，市人力资源和社会保障局发布的2014年人力资源市场工资指导价位平均数为4360元/月。

下半年深圳楼市或将有所降温

昨日，DTZ戴德梁行举办深圳楼市2015年中分析新闻发布会。报告显示，政策刺激及供应放量致使上半年深圳一手及二手住宅成交面积分别同比大涨121.0%和129.8%；市场预期持续升温，带动全市住宅新房成交均价同比大增20.3%至28040元/平方米。经历上半年需求集中释放后，下半年深圳楼市料将有所降温，房价涨幅或将小于一成。

南山房价逼近5万元/平方米

继去年“9·30”政策实施后，涉及房贷调整以及营业税减免的“3·30”新政的出台，预示着楼市调控步入实质性宽松周期。同时，降准降息令货币政策呈现结构性放松。政策叠加效应下，市场预期趋于乐观，开发企业推盘积极性显著提升。在这个利好背景下，上半年深圳全市住宅批准预售面积达到276.7万平方米，按年增长逾1.4倍。深圳楼市迅速回温：全市一手住宅成交量同比大增121.0%至314.6万平方米，创下2009年以来同期水平，其中龙岗、宝安和南山三个供应主力区域成交量占到全市总成交量的91.3%。

供需畅旺使得全市住宅新房价格保持坚挺，深圳住宅新房成交均价同比大增20.3%至28040元/平方米，其中6月份30713元/平方米的成交均价更创下历史新高。

对于房价上涨的热点区域，DTZ戴德梁行大中华区副总裁程家龙表示，受惠于前海蛇口自贸区挂牌及中项目入市，上半年南山住宅新房成交均价达到了49248元/平方米，价格及涨幅均位列各区之首。

在政策环境进一步向好的背景下，深圳二手市场交易延续去年底以来的活跃局面，上半年深圳二手住宅成交面积达507.8万平方米，同比大幅增长129.8%。价格方面，“3·30”新政后，二手业主报价普遍上浮。DTZ住宅价格指数显示，截至上半年，深圳中住宅售价指数及租金指数分别较去年底上升了16.2%和7.2%。

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下半年房价或低于3万元/平方米

对于下半年深圳楼市的走势，DTZ戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端认为，中长期来看，深圳可建设土地资源逼近红线已是不争事实，楼市增长预期难以逆转。

除此之外，城市配套建设的完善以及城市综合经济竞争力的提升，将增强深圳对国内外产业、人力、资本等资源的吸引力。目前包括前海深港现代服务业合作区、前海蛇口自贸区、五大总部基地、13个重点发展区域等在内的重点发展规划均已付诸实施，轨道交通三期也在建设当中，一系列发展因素将为未来深圳楼市提供强有力支撑。

“尽管面临长期性因素的持续支撑，但经历需求的集中释放后，下半年深圳楼市料将有所降温，”程家龙说，“从供应来看，伴随下半年住宅新房预售审批速度的加快，供应量增加将一定程度缓解供需矛盾，支撑新房成交量维持在较高水平的同时，分流部分二手市场需求且令市场供需紧张的预期有所缓和，下半年需求放缓将主要体现在二手住宅成交量的减少。”

程家龙预计，下半年深圳住宅价格在短期维持惯性上涨后增幅将显著放缓，涨幅或小于一成。照此推算，下半年深圳房价或低于3万元/平方米。

四年写字楼供应达555.4万平方米

上半年，太平金融大厦和SCC中洲控股的入伙拉升全市写字楼总存量至267万平方米。新增供应及存量物业的持续消化令写字楼累计吸纳量达到12.7万平方米的同时，空置率保持在5.2%的较低水平。在持续活跃的市场需求驱动下，全市写字楼租金比去年底增长5.7%至249元/平方米。其中，受前海规划利好持续发酵以及前海蛇口自贸区因素的影响，南山区写字楼租金增长7.3%至191.4元/平方米。

对于下半年市场走向，张晓端认为，经过上半年的快速增长后，短期内深圳写字楼市场不会出现太大变动，租金料将保持稳中微涨态势，从中长期来看，未来四年深圳写字楼可见供应量将达到555.4万平方米，为过去10年供应量的3倍，供应放量无疑将给租金带来压力。

行业透视

过度刺激楼市 会有“后遗症”

6月28日，国家审计署公布地方政府今年需偿还金额高达1.86万亿元政府债务。而与此同时，不少地方政府高调宣布救楼市政策，西安、兰州以及青海、河南等地纷纷出台楼市新政，继续刺激当地购房需求，救市冲动表露无遗。其中西安将公积金首付比例降至两成、购买90平米以上大户型，业内坦承“救市尺度超出预期”。

这几年地方政府对楼市调整政策可谓花样频繁，从严控到放松、再到今天大幅度救市，让人眼花缭乱。应该说，土地财政实质也成了地方政府“救命稻草”，稳增长靠它，偿还政府债务靠它，民生保障靠它，离开了楼市复苏和繁荣，地方政府日子真的难过。尤其在当下楼市遇冷、土地拍卖受阻情境下，土地出让金锐减，据有关资料，今年上半年百强城市土地出让金总额为7021亿元，同比下降35.5%。显然，不少地方政府真到了“揭不开锅”地步了。因而，地方政府想着法子救楼市，使出了公积金房贷、购房首付比例降低再降低、甚至减少契税并给予财政奖励、优惠等政策措施，都在情理之中，也容易让人理解。但若一遇经济增长动力不足、偿债来源紧张，就把注意力盯住楼市，千方百计刺激楼市，而不去想其他扶持实体经济增长的办法，试图用刺激楼市化解债务危机的举动，无异于饮鸩止渴，终会使地方政府财政更加乏力。

从现实看，用过度刺激楼市激活卖地，达到化解地方债务危机之目的，虽可使地方政府在短期内获得可观土地出让金及其他税费收入，对化解债务危机能起到一定作用，但充其量只是治表不治本的药方；如果反复使用，一旦形成“耐药性”，地方政府债务高悬的“虚胖症”就更难治。就目前而言，企图用刺激楼市来缓解地方政府债务压力，会产生四大“后遗症”：一是会加剧地方政府卖地冲动，既造成土地资源过度浪费，更会加剧地方政府土地财政依赖症，使中国产业经济结构调整难度加大，经济转型“痛苦”过程延长。如果现在为了偿债或稳增长而过度刺激楼市，有可能会导致房价大幅反弹风险，经济结构调整将受到重创，持续这种发展模式，会导致实体经济不振，产业结构调整迟迟无法推进，会对经济造成长期伤害。二是资金过度向房地产流动，势必减少银行及其他社会资金向实体经济流动的数量，使实体经济始终无法摆脱融资链薄弱环节地位。且政府过多的精力用在救楼市上，会减少对实体经济的支持力度。三是过度救市刺激楼市回暖，会使楼市陷入“经济增速下滑——放松楼市调控——经济企稳——房价”的恶性循环怪圈，会给民众传递错误信号，容易诱发民众非理性进入楼市，扭曲楼市正常市场化行为，加大民众债务负担。

显然，目前地方政府化解债务危机直接、有效、不会带来不良经济后果的手段，除了继续加大发行地方政府债券数量置换存量债务之外，应把精力用在扶持实体经济发展、努力培植财源之上，虽然见效过程可能长了一点，但这才是治本之举。

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