房产税改革初稿形成将如何征收？100万二套房每月或缴税400元

100万二套房每月或缴房产税400元

房地产税改革初稿基本形成，未来或现买房容易养房难

近日，房产税的消息再次引起市场关注。据国内财富管理机构的理财师的了解，目前房地产税立法的初稿已基本成形。未来的房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并而成。

有关房地产税，实际早在2011年就开始在上海和重庆两地试点。上海试点的情况是是在上海新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，按人均计算，人均超过60平方米的，进行房产税征收。比如一个居民家庭原来已拥有的住房面积共计180平方米，刚好人均60平方米，现又新购一套100平方米的住房总价100万，那么其一年应该缴纳房地产税4200元左右。而按新规定，以后购房者每年在支付房地产税时，还需要额外支付新增加的“城镇土地使用税”。

据相关统计，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。在房价中，目前土地占有的税费太多，是形成房价过高的直接原因之一。如果将以往在房价当中一次性交纳的税费改成按年收取，那么，改革后房地产的开发成本将有大幅度降低。

假如地价和相关税费分70年交，目前售价6000元/平方米的房子，从理论上说，按3600元/平方米的价格销售即可盈利。今后，房地产税的征收逐渐向“保有”而征税，房产市场若干年后的情况是很可能是接近于买房容易，养房难。

有关部门表示，房地产税立法改革的总体思路是：拟在房地产相关税费负担总体不变的前提下，适当提高保有环节税负，降低建设、交易环节税费负担。但理财师认为，这些可能只是前期的一些“说法”，者应当关注的是税赋结构的改变。目前来看，房地产税的改革未来是明显不利于多套房、人均面积过大这种持有情况。

房产税的到来，可以起到抑制房价的作用。还将逐渐改变地方财政过于依赖房地产发展的情况。另外，如果把房产税看作房地产税，向保有环节的征收转变，意味着实际上是财产税的一部分。开征房产税，可以调节贫富差距。

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房地产税与房产税

房地产税是一个综合性概念。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地税、契税、耕地占用税等。我国房地产税收入占地方税收的70%房地产税以上，而外国一些发达国家仅在8%左右。

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权人征收的一种财产税。

房地产税开征需慎重考量执行效果

房地产税的消息再次引起市场关注。据了解，目前房地产税立法初稿已基本成形。未来的房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并而成。按新规定，以后购房者每年在支付房地产税时，还需额外支付新增加的“城镇土地使用税”。

房地产税开征与否，其实关键的不是可执行性，而是其合理性，以及能否起到应有的效果。我们来具体分析下，房地产税对于与之直接关联的各类社会群体，究竟会起到什么样的影响？

房地产市场的投机者不会为房地产税开征睡不着觉。要知道投机本质就是快进快出，通过短期交易来谋取价格差利润。房地产税也许会缩短投机者“囤房”时间，但不会对“囤房”数量造成太大影响。

房地产税自然也撼动不了当初号称拥有23套住房的广州“房叔”，以及连自己也搞不清楚到底有多少房子的陕西“房姐”。相比于他们拥有的巨大房产价值，区区房地产税不过是九牛一毛，他们完全可以选择出租等方式，捍卫自己的房地产庄园。

当然，房地产税开征，对于普通购房者来说，确实起到了一定的影响。已经有房在手的购房者，首先会质疑，自己已经为高昂的房价买了单，是否还要继续缴纳房地产税？如果要缴，岂不是相当于双重征税？要知道，之前购房者已经缴纳了相应的契税。

而对于尚未购房的民众而言，房地产税能否真的打压如今不断反弹的房价？会不会造成房价依然，自己未来还要多一笔房地产税成本的尴尬局面？结果就是，如果将房地产税费用纳入其中，房价整体有可能反而更高了。

房地产市场被诟病之处，在于它的过度市场化与非市场化并存。普通民众包括低收入群体被完全抛入商品房市场，被迫用一生辛劳所得来换取尺寸蜗居；而政府理应承担的公共保障房体系直到近年来才开始重建。由于以房地产为财政支柱的地方利益错综复杂，分税制造成的事权财权不对等，地方政府对保障房建设缺乏积极性。而频繁曝光的经济适用房丑闻、廉租房事件，都暴露出没有合理均衡的分摊机制设定，没有强有力的制衡体系，单一依赖地方主导的公共保障房建设难言乐观。

与过度市场化相对应的，就是一个庞大的非市场化市场的存在。近年来掌握各种资源的有关部门和大中型国企，在集资建房上可谓各显神通，而集资建房本身按照严格的权力金字塔梯度分配，又造成进一步的内部分化。

房地产市场面临结构性矛盾的积重难返，各种既得利益交织在一起，让多次宏观调控陷入夭折。开征房地产税，也许本意是为了进一步强化调控的经济力度，但它如果无法撼动房地产既得利益，又使地方政府多了一个税源，那么广大购房自住者很有可能成为终的埋单者。

事实上，政府所面临的真正考验不是开征房地产税与否，而是中国经济是否会被绑架，以至于未来几代人都要为愈演愈烈的房地产泡沫买单。开征房地产税，如果在现实执行中效果适得其反，又该如何善后？