上海房价已经很高进入500万元时代：是危险信号

日前上海房价已经很高从上海市委会议传出，引起社会的关注，说明政府正在关注目前的高房价，其中北上广深房价创新高是危险信号。

上海房价已经很高有什么好惊讶的？深圳3个楼盘房价更加高

深圳之外，上海是国内房价上涨厉害的城市。

长期从事中房屋营销的德佑区域总监郭楷的感触很深，今年以来他加班的次数增加了，即使开车的路上也不断有电话询问。“80后的新上海人，成了500万-1000万住宅的主力购房人群，他们这个阶段有的已经结婚并养育了孩子，对改善性住宅的需求较明显。”郭楷告诉记者。

国家统计局数据显示，今年6月，房价环比涨幅为明显的四座城市依次为深圳(7.2%)、上海(2.4%)、北京(1.6%)和广州(1.6%)。值得一提的是，房天下统计的上海外环内成交的、2房以上项目共计182个，其中价格超过500万的项目数为124个，占比约70%。

财经客户端记者多方采访获悉，政策影响、板块、土地市场火爆等多方位因素促成了上海的房价“温和”上涨，并导致中项目频繁入市。

板块

统计数据显示，今年上半年，上海市商品住宅成交均价为30722元/平方米，环比2014年下半年上涨11.87%，这个数据比今年初业内预测的全年涨幅10%还要夸张。

有市场人士对上海每个板块进行分析，发现闸北、普陀、徐汇区域的房价一直在领涨。“闸北应该属于，虹口区和杨浦区也还会，上海的土地价值将重新进行重估。”上述市场人士指出。

以位于虹口区的瑞虹天地为例，其即将入市新一期平均价格比之前入市的一手房源提高了近8%，价格将在7万/平米左右，价格超过了业内的预期。事实上，瑞虹天地的二手房也随着虹口板块的而水涨船高，财经客户端记者查阅房天下数据显示，在“330”新政的前，上述楼盘成交的二手房价是47908元/平米，而近一期的二手房成交价格则变成了55646元/平米。

政策影响和股市好转促进了资金大量进入楼市，相比于传统的静安区、徐汇区高企房价，上述地区房价还有空间，并因为这一轮的供求关系而迅速上涨。

本月初，上海市政协经济委推出《上海2015年上半年经济运行状况评估、下半年经济形势分析》专题报告。报告指出，上半年虽然上海的固定资产增速企稳回升，但房地产开发领域占了六成，可谓“一家独大”，2014年底以来，在央行一系列释放流动性举措刺激下，上海房市与股市逐渐复苏，并呈现加速上行态势。

财经客户端记者查阅上海统计局网站显示，今年1-6月，上海房地产开发1550亿元，同比增长15.8%，增幅较1-5月份提高0.3个百分点，相比2014年全年增速提高了2.1个百分点，与上半年房地产开发增速相比，高出11.2个百分点，连续7个月高于平均水平。

上述板块的价格上涨，一方面由于购房者反应到供求关系，同时也与土地市场火爆有关。由于上述区域土地日益减少，上海每年的土地供应日益减少。因此闸北区域不断出现了项目，比如金融街、华润等房企在今年上半年相继拍下区域，而在这些旁边的楼盘因为地价上涨其均价也在上涨。

80后选择

郭楷发现，目前500万以上的房屋购买者越来越年轻化，这些购房者不同于之前的70后，他们的选择影响到了市场的格局。

“80后都喜欢住新房，因此可以发现，很多板块新房可以卖到4万/平米，但是周围二手房只有2万/平米，由于80后对于新房的追求，一手房市场一直火爆。此外，80后由于进入了结婚生育阶段因此对于也是很看重，而无疑增加了房价。再者，80后喜欢非毛坯的房屋，这样可以节约装修时间，那么房价自然要上涨。”郭楷告诉记者。

和非毛坯都在增加整个房屋的溢价。记者了解到，目前上海非毛坯房屋一般装修价格在3000元/平米-6000元/平米不等。而更是提高了房屋的价格，复旦大学的一份研究报告显示，将“重点”的楼盘价格进行了统计，并按照市区和郊区归类，并对比其区域内和楼盘的价格中位数，可以看出这些“”单价比全部房屋单价均高出差不多6000元左右。

做为80后的曹波(化名)就是这样一个例子，其之前在市区有一套一室的房屋，随着结婚和生子就选择在外环边购买了一个小三房置换，而曹波购买的房屋旁边的二手房则明显价格比一手房低。

“现在大家都有车，因此我们可以考虑住远一点，而且做为新上海人我只需要有就可以，选择稍微外面一点的房屋可以让我住的更加宽敞。”曹波在电话里告诉记者。

郭楷认为，房屋做为不动产相对风险较小，虽然目前房价一直上涨，但是很多80后都存在“刚性置换需求”，因此500万以上的改善型住宅不断热卖。

中原地产数据显示，截至7月20日，新建商品住宅成交面积为83.9万平方米，比6月同期增加10.1%。上海中原地产研究咨询部经理卢文曦推算，未来10天增加30万平方米几乎没有难度。如此，7月成交至少在110万方以上水平，也是近6年以来成交量的7月。

韩正：控制房价是重要目标坚决执行限购政策

在7月15日-16日召开的上海市委全体会议上，市委书记韩正表示，要加快转变经济发展方式，注重结构优化，下决心减少经济增长对房地产业发展的依赖，坚定走创新驱动发展之路。

韩正在讲话中指出，“密切关注房地产市场走势，在支持居民自住和改善的刚性需求的同时，坚决执行限购政策和抑制投机性需求，防止市场炒作激发非理性需求。上海房价已经很高，控制房价是上海调控房地产市场平稳健康发展的重要目标。”

本月初，上海市政协经济委推出《上海2015年上半年经济运行状况评估、下半年经济形势分析》专题报告。报告指出，上半年虽然上海的固定资产增速企稳回升，但房地产开发领域占了六成，可谓“一家独大”，而伴随着房市股市的逐步回暖，部分伴生风险正在放大。

报告指出，2014年底以来，在央行一系列释放流动性举措刺激下，上海房市与股市逐渐复苏，并呈现加速上行态势。1-5月，上海房地产开发同比增长15.5%，已 出去年全年13.7%的涨幅；商品房竣工面积1025.86万平方米，同比增长38.0%，远超去年全年2%的涨幅。

统计数据显示，今年上半年上海市商品住宅成交均价为30722元/平方米，环比2014年下半年上涨11.87%。19区县成交均价除了奉贤，崇明以及原黄浦区外，均呈正增长态势。

北上广深房价创新高是危险信号

6月份北上广深4个一线城市新建商品住宅成交均价再创历史新高，为27676元/平方米，环比增长9.1%，同比增长20.5%。其中，6月份北京商品住宅成交均价为30022元/平方米，环比、同比分别上涨9.3%、10.6%。

现实总是与理想遥遥对望。就在人们期待房价理性回归时，北上广深等一线大都市的房价却出人意料地跳起“夏日激情舞”，似乎在与目前经济下行压力加大的现实唱对台戏。房市成了“打不死的小强”，让人百思不解。是居民收入增速远超房价增速？还是GDP增速远超房价增速？是少数左右房价的利益集团有意“联合”故意为之？还是这些城市有意推高土地出让金“逼良为娼”？

事实上，有几个现象值得关注。一是上半年居民收入同比实际增长7.6%，明显低于房价同比增长率；二是上半年GDP增幅7%，远低于房价的实际增长率；三是上半年百强城市土地出让金总额为7021亿元，同比下降35.5%；其中，北京等10大重点城市的土地出让金合计为2549.8亿元，同比下降47.5%，无论是土地出让数量还是出让价格同比未有明显上升。这些数据表明，房价的上涨缺乏经济强有力的支撑。因此，北上广深等城市房价的过快上涨应与开发商和投机商等利益集团的合谋拉抬不无关系。

表面上看，北上广深等城市房价的上涨与二三线城市乃至部分省会城市没有联系，甚至有人会拿长沙房价近三年来实际年年下降为由反驳。但是，深入探究，则会让人心存担忧。一则，房价上涨会加剧当地的卖地冲动，造成土地资源过度浪费，使这些地方的产业经济结构调整难度加大，促使经济转型过程延长，导致依赖当地土地财政而忽视实体经济发展；二则，会令一些一线省会城市及二三线城市纷纷效仿，产生还是发展房地产经济来钱快的老想法，陷于不自觉地开发商和商稳定和保持房价坚挺的做法，还可能导致与投机资金再度进入楼市，让实体经济愈加“失血”。比如，6月份以来，西安、兰州、青海、河南等地先后采取提高公积金房贷、多次降低购房首付比例、减少契税并给予财政奖励、优惠等救市举措，刺激和激活楼市以达到稳定高房价的目的。

除此以外，北上广深等城市房价的上涨还会误导高层，让决策层误认为房地产市场发展将日趋健康，现在给予适当刺激可能会起到“四两拨千斤”的正面效果。尤其是可能会转移发展经济的视线，误认为经济转型发展和战略结构调整与发展房地产经济并不矛盾，令多年来的房地产调控效果前功尽弃。

对此，笔者认为，出现房价上涨不可怕，可怕的是面对房价上涨错误地估计经济形势影响宏观经济决策；出现房价上涨不可惧，可惧的是地方会陷于土地依赖无法脱身；出现房价上涨不可忧，可忧的是不敢平抑房价以及不愿以正确的方式发展实体经济。

就目前而言，各级政府要有壮士断腕的勇气与决心，狠下心来规范房地产市场的发展，切实消减房价虚高利润过高带来的诸多危害，以全心全意发展实体经济的长远思维，认真谋划好实体经济的稳健发展。唯如此，才能推动我国经济转型升级稳健发展。

一线城市广州房价 不及上海一半

此次调查的一线城市6万元/平方米以上的豪宅总共有79个，结果显示，上海多，占比超过50%，项目主要位于徐汇、浦东及黄浦区，成交单价的是浦东区的汤臣一品大厦，均价接近20万元/平方米。北京占比为34%，项目主要位于朝阳区及海淀区，成交单价的是海淀区的万柳书院，均价接近13.5万元/平方米；深圳占比为11%，项目主要位于南山区，成交单价的是南山区的深圳湾壹号，均价接近10万元/平方米。广州仅有2个项目，是位于珠江新城的凯旋新和汇悦台，成交均价分别是85087元/平方米，88989元/平方米，分别是33和30位。

报告显示，一线城市豪宅套均面积197平方米，同比下降5.5%，环比下降18.8%。当前豪宅的一个发展趋势是，户型面积不再片面求大，在合适的面积段内，对项目品质、区位及小区内外的配套更加关注。北京和上海由于楼盘较多，所以套均面积略小；而广州和深圳相反，在均价6万元/平方米以上的项目，都属于当地段的豪宅，所以总体套均面积相对较大。

房地产研究院智库研究总监严跃进分析称，广州豪宅的均价明显低于北京和上海，这和城市中富裕的结构有关系。北京和上海的财富群体相对庞大，对于物业的价格承受能力也比较好。广州市场相对偏弱，而且板块主要集中在珠江新城等传统区域，郊区市场虽有豪宅项目，但价格水平并不能和市区相提并论。他认为，后续随着广东自贸区的建设，也不排除相应领域会涌现出新的豪宅聚集区。