中原地产周报：市场热度有所下降 房价维持高位盘整

上周传来消息，包括国土部督促地方政府进行不动产登记，以及楼继伟再次提及房产税，引发市场猜测。我们认为，不动产登记作为房产税推行前的重要环节，对政府统筹地方政府财政收支及解决地方债务问题具有极高战略意义。

但是由于地方政府对推行该项事务存在顾虑，可以猜测既有官员自身财务上的问题，也有对房产税打压市场的担忧，所以地方政府动力不足，需要国土部来督战。我们认为单纯不动产登记对市场的打击作用较微弱。但是在长期来看，如果房产税出台，将抬高持有环节成本，减少者利润，对市场热度将构成威胁。不过，房产税全面推行需要几年时间，短期内尚不足为虑。

上周市场延续我们预期的调整状态，虽然推售市场回暖，但仅有一个项目，有三个项目销售低于6成。销售较差的这些，均是前期涨幅较快较高而近期业主报价下降较快的板块，可以明显看出，当前市场的热度与前期有一定差异。

不过，批售方面出现了一定程度回暖，有四个项目准备入市，供应增加将对市场热度继续进行一定的压力测试。此外，从价格上来看，随着供应增加以及银行收紧房贷，一手价格也在高位盘整，预计该趋势将继续维持。上周二手价格在此前一周的下降后有所企稳，但当然，周数据受成交结构的影响较为显著。从成交量来看，二手成交量较前期有1.3%的回升，但成交量水平仍然较前期峰值为低。

【土地成交情况】

上周（7.20-7.26）龙岗有一宗工业用地成交。今年以来土地成交均较为冷淡，虽然官方有表态将加大土地供应，但从2015供地计划来看，其实用地的供应并未比去年增加。

【一手供应分析】

上周（7.20-7.26）有4个项目批售，龙岗及宝安的新盘各占一半，较前期有所增加。推售套数共1954套，推售面积则为18万平米。从批售的情况来看，金域九悦花园（南区），达到785套。

【一手供应分析】

上周（7.20-7.26）仅有7个项目入市。从推售项目个数及推售套数来看，应为本月之。但是由于盘源较多，对各自的客户均有所分流，仅有一个项目开盘，两个项目销售9成，一个项目销售7.5成。其他三个项目中，有两个项目销售6成，此外还有一个项目仅仅销售4成。

销售较差的这些，均是前期涨幅较快较高而近期业主报价下降较快的板块，可以明显看出，当前市场的热度与前期有一定差异。随着资本外流加剧，通胀高企，上半年房贷破万亿，房价短期内升幅过快，以及金融市场有所动荡，这均导致近期房贷有所收紧，下半年楼市的房贷政策或许会维持较紧张状态，影响市场热度上升。

【一手成交分析】

根据深圳中原研究的监测，规土委数据显示上周（7.20-7.26）一手住宅成交1470套，成交面积为15万平米，环比下降了12%。均价约为3.47万/㎡，环比上升了0.2%。从一手市场表现来看，虽然成交套数及面积较上周有所上升，但仍然显著低于6月水准。此外，成交价格也维持高位盘整态势，与上期基本持平。

近10周深圳全市一手住宅周成交量价走势

数据来源：深圳中原研究

分区来看，龙岗、宝安和南山两区在新房市场持续性领跑，其中供给集中的龙岗区的供应持续上升后出现缩量，但仍占据榜首位置，本期成交711套，占比达到49.7%，较上月上升约3个百分点。宝安达545套占比为37%，占比下降了2个百分点。南山本期备案成交137套，占比达9.3%。金众金域半山花园占据成交前十首位，备案121套。

上周各区一手住宅成交套数占比

一手住宅成交前十排行榜

数据来源：深圳中原研究

【二手成交分析】

上周（7.20-7.26）二手住宅共成交3554套，环比下降0.34%，均价3.5万元/㎡，环比上升1.23%。规土局的数据显示，成交量方面本周较上周上升1.3%，本周成交30万平，已经较此前高峰水平有少许滑落，但仍不显著，或许仍受困于规土局的数据的滞后性。但是，根据深圳中原经理指数及报价指数已经连续四周录得下跌走势，预计后续市场将逐渐反应。

近10周深圳二手住宅周成交量价走势图

数据来源：深圳中原研究

从二手成交的分区情况来看，龙岗及宝安占比，分别为28%及14%，较上周下降了1个及7个百分点。

上周各区二手住宅成交套数占比

数据来源：深圳中原研究

综上所述，上周（7.20-7.26）一手推盘速度有所增加，但是推售情况已经不复6月的火热状况，出现了3个楼盘销售低于6成，仅有一个楼盘的局面。从规土局数据来看，一二手住宅成交量略有上升，但仍然低于前期峰值。从价格上来看，上周二手价格在上上周下降后有所企稳，但当然，周数据受成交结构的影响较为显著。

此外，一手价格也在高位盘整。深圳楼市是大陆敏感的市场，上周的深圳的中原报价指数以及经理指数继续下滑，目前已经持续四周的时间，创下去年九月以来的长下跌记录，表示市场信心与前期相比已经出现了大幅转向。

随着市场情绪降温，不动产登记及房产税对市场信心的打击也有可能会稍有强化，不过，我们坚持认为这些都是长期因素，短期内对市场影响的是房价上涨过快， 金融市场动荡及资本外流对深圳房贷市场产生的紧缩影响。信贷扩张的加速度已经开始下降，这势必将拖累楼市上升的加速度。