深圳中原研究：2015年7月房地产市场概览

6月以来股市的大幅震荡，楼市受到拖累，金融市场暴露的风险也使得深圳房贷普遍收紧，四成首付加上房贷利率的上调，加上已处高位的房价使得不少购房者暂缓入市，深圳楼市开始降温，一二手市场访客出现明显下滑，7月实际成交量已有明显收缩，成交价格虽仍处高位，但高位回落的压力渐显，根据中原报价指数的情况显示，绝大多数的二手业主报价均已下调，7月中原领先指数显示，二手房价上涨幅度已经开始回落。

新盘入市速度放缓

根据深圳中原研究监测，本月供应楼盘个数基本跟上月持平，但供应套数明显减少。7月新获批售的住宅项目有12个，供应5924套，环比上月减少14%。其中7个项目来自龙岗区域。7月入市的项目个数同样为18个项目，约53万平住宅推出市场，较6月减少12%，7月本为楼市淡季，加之在市场的波动下访客明显减少，使得开发商入市的节奏明显放缓。

图1近一年全市新房批售面积情况

数据来源：深圳中原研究

访客减少  价创新高

根据深圳中原研究监测，本月一手住宅成交6414套，环比下降14.4%，成交面积为67.43万㎡，环比下降12.3%。近两月楼市的转冷，使得项目访客量趋于放缓，从中原新房访客量指数来看，6月以来访客量快速下滑，从5月167的峰值急速下跌至68，成交同步供应及需求的减少开始回落。新房均价在二手房的带动下，开发商已在二季度开始了一波大幅的价格上调，不少区域在5月均突破历史高位，6月新房均价为34832元/平，再涨7.8%，同比上涨54.4%。

图2 深圳中原新房访客量指

数数据来源：深圳中原研究

从深圳7月成交新盘来看，前十榜单楼盘以龙岗、宝安为主，然而均价3万/平以上的楼盘达4个，其中布吉的信义荔山御园均价更是高达4.68万/平，龙岗城万科天誉更是以3.6万/平的价格刷新了区域均价。位于成交量榜首的坪山京基御景印象项目，5月当月连推5次，推盘价格也不断攀升，部分前期价格低洼的区域涨幅也并不示弱，龙岗整体均价已接近2.7万/平。

图3 近一年全市一手住宅月度成交量价走势

数据来源：深圳中原研究

深圳二手房价回调压力渐显根据深圳中原研究监测，7月二手住宅成交16068套，环比增长2.3%，创下2013年3月以来的值，由于二手过户备案的滞后性，红五月在火爆市场在本月进一步体现，但由于6月开始楼市受累于股市下跌及房贷收紧，若无新的刺激政策出台，预计7月的二手成交量也为年内的顶峰。

图4 近一年全市二手住宅月度成交量价走势

数据来源：深圳中原研究

2015年7月中原（深圳）领先指数为580.0点，环比上涨5.87%，同6月相比涨幅减少了2.3个百分点，样本楼盘均价为40909元/㎡。与我们每周报告中中原二手报价指数的情况一致，7月开始已经有一半以上的业主开始下调报价，实际成交价格涨幅开始明显放缓，虽然成交仍处高位，但后期多个区域高位震荡的趋势在所难免。截止7月，深圳全市一年来二手房价涨幅高达40%。南山区房价值和涨幅都位居各区之首，成交均价超过5.5万元/平，不断刷新历史记录。福田区和宝安区本月均价分别冲破5万和4万大关，分列全市房价前三。

图52015年7月深圳市各区二手均价及同比涨幅情况

数据来源：深圳中原研究

短期内来看深圳中原报价指数仍在继续下滑，市场信心与前期相比已经出现了大幅转向。随着市场情绪降温，金融市场动荡及资本外流对深圳房贷市场产生的紧缩将成为近期楼市量价不断回调的直接影响因素。