房地产税解读：对房价影响不大 或增加投机者养房成本

日前，匿迹已久的房地产税改革终于再度走进百姓视野，随即引发社会舆论的广泛关注和讨论。在8月5日公布的十二届常委会立法规划中，明确提出了房地产税立法的规划，从房产税改革正式上升为房地产税体系建设。

有认为，房地产税收制度改革方向是减轻交易环节税负、增加持有环节税收；同时，对“房姐”一类的投机性住房持有者，将通过税收进行适度调节。

改革历程

从“房产税”到“房地产税”

传言已久的房地产税终于迎来确切消息。5日，调整过的十二届常委会立法规划向社会公布，包括房地产税法在内的34项立法任务亮相其中，这意味着备受关注的房地产税法正式进入的立法规划。

建国初期1951年，政务院颁布的《城市房地产税暂行条例》中，房地产税包括房产税和地产税。1986年10月1日，《房产税暂行条例》正式施行。房产税被界定为以房屋为征税对象，以房屋的计税原值或租金收入为计税依据，向房屋产权人征收的一种财产税。

“当时，在土地无偿划拨的情况下，房产原值可以近似理解为地上建筑物的建造成本，不包括土地获取费用，或认为土地获取费用为零。个人非营业用的房产免缴房产税。”房地产研究所所长刘洪玉告诉中新网记者。

从“房产税”到“房地产税”的演变，虽然仅一字之差，却在征税对象、税制体系等方面有着本质区别。

随着国内房地产市场的发展，税制问题愈发突出。刘洪玉直言，一个比较严重的问题就是，大部分房地产相关税收是在开发和交易环节中征收的，对持有环节征税比重很小，导致住房市场交易成本高、效率低；持有阶段税负低甚至负，终导致了住房资源有效利用率偏低。

经过数年的讨论，2011年房地产税率先在上海、重庆两地开展向居民住宅征收的试点。两年后，十八届三中全会将房产税改革上升为房地产税体系建设，提出加快房地产税立法并适时推进改革。

谈及房地产税在沪、渝两地的短暂试点，刘洪玉认为，虽然当时取得了抑制住房需求的效果，但在2014年下半年以来市场需求不足的情况下，征收房地产税就很可能难以为继。因此，房地产税应该是一种长期制度，而不应该是一种短期调控市场的工具。

立法设计

税负向持有环节侧重调节投机性住房

对普通老百姓来说，更加关心税制改革后，个人纳税总额会不会形成较重的经济负担？

“房地产税立法其主要目的是完善我国财税体系，对普通百姓来说，改革后，房地产税的纳税负担不会太大，”税务系教授汤贡亮向中新网财经记者表示，而对于那些房产较多、个人拥有住房面积较大的群体来说，确实会增加一定的“养房”成本。

记者采访的多位均表示，“为什么要征收房地产税”是立法初期阶段首要考虑的问题。刘洪玉直言，如果仅仅从市场调控或增加政府财政收入的思维出发，就可能出现税负过重或不公平等问题。

针对房地产税落实数年后，市场很可能接近“买房容易、养房难”的说法，刘洪玉给予了否认：“我国重视稳定住房消费，对于居民自住住房来说，不会、也不应该形成此类局面。”

刘洪玉认为，对和投机性住房，也要区别对待。一般来说，对“房姐”等投机性住房的持有者，应该主要用个人所得税和契税来调节；对“房婶”等将住房出租给居民家庭使用的性住房持有者，为了不增加承租家庭的税负，甚至还可以给予税收优惠。

至于房地产税立法存在免征额，即有“征”有“免”的猜测，还可从上海2011年试点办法中寻得蛛丝马迹。据了解，上海试点房地产税的征收对象为增量房，即本市居民二套房及非本市居民新购房，且人均不超过60平方米的新购住房暂免征收房产税。

“以60平方米作为统一施行的额，并不是十分合理，”中国社科院财贸所财政研究室主任杨志勇对中新网记者解释称，因为不是城市都像北京、上海等人口密集城市一样，人均住宅面积偏小；在我国某些二三线城市，很多本地居民都拥有多套住宅。

改革影响

房地产税改革对房价影响有限

在此次公布的立法规划中，房地产税法被列为类项目，即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。由于本届任期是到2017年底，因此，多数预计房地产税法快将在2017年底前通过。

未来，房地产税法将会给国内楼市带来怎样的变数？杨志勇认为，开征房地产税的影响程度取决于市场的发展状况，如果说，在市场岌岌可危的状况下施行，即使税率不高，也会在一定程度上打击市场信心。

“房地产税正式立法实施还需较长的一段时间，需要多方全面的调研和探讨，施行的时机也很重要。”汤贡亮如是说。

谈及对国内房价的影响，刘洪玉表示，这不是房地产税立法要考虑的主要问题。因为征收房地产税不能过分影响房价。开征房地产税，应该建立在大部分人就此形成共识的基础上，否则征收管理的难度就很大，征收成本就高昂，甚至得不偿失。

汤贡亮也认为，长期来看，房地产税是对地方政府财政收入的一个重要补充；对楼市的调节作用有限，尤其是对城市房价，供求关系起决定性作用，税收并不是重要的因素。

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房地产税法进入五年立法规划 需合理设计税种搭配

（来源：每日经济新闻）备受关注的房地产税法，终于进入的五年立法规划。

在立法和改革的过程中，要处理好房地产税对楼市短期冲击以及与土地税等其他税费的关系等。此外，开征时机、要不要设“免征额”等问题都是焦点。

为此，记者专访了财税法研究主任施正文。在他看来，房地产税改革体现改革方向，需合理设计税种搭配，循序渐进推进。在增设一些税种的同时，也应考虑是否对另一些相关税种进行合并或裁撤。

房地产税重在抑制投机行为

NBD：房地产税正式列入立法规划，那么房产税是不是真的要来了？该如何看待房地产税改革？施正文：外界对于房地产税立法和房地产税开征改革的关系始终没弄得很清楚，好像这个法通过得越早，就越早开征，就像环境税，只要开征就立马执行。

其实，房地产税法只是为地方提供一个法律依据，各个地方的税收要素怎么设计，比如面积和税率等，地方有很大话语权，步调不可能是一致的，所以对房地产市场的影响没有那么大。

看待房地产税改革要回归本源，十八届三中全会的表述是加快立法实施改革，这个定位十分科学，立法要快，改革要根据实际情况来。

如果有些城市根据实际需要，真的想征收，但按照税收法定原则，法没出台就无法征收，缺少合法性。所以，早出台就可以给想征的地方提供法律依据。

NBD：房地产税对楼市的具体影响在哪里？

施正文：房地产税的开征有助于房地产市场的理性和稳健发展，有助于引导公众正确看待房地产消费，树立“房地产主要是居住功能，不是品”的观念，并将对投机产生较大的抑制作用。

开征房地产税后，房产评估价值高就要多交税，很多投机者就不会愿意再买房，也有助于财富的调节。房地产税是一种直接税，也是一种财产税，征收如何做到公平合理，税收怎么使用，这将对我国法治建设起到促进作用。

NBD：房地产税改革比单纯开征保有环节房产税有哪些延伸？

施正文：现在房地产税都在流转和交易环节，居民保有再多房产也不用交税，这就造成了房地产市场的和投机，也不利于财富调节。

按说有很多房子的人，其纳税能力就高，但事实这点没有在现行税收征收中体现出来，这涉及到相关税费的整合和优化。

需合理设计税种搭配

NBD：据我了解，未来房地产税体系会被梳理，此举的意义是什么？

施正文：在我看来，我国短期内可考虑降低土地税税率，不要搞累进税率，因为其已经不能调节市场了，并且征收也不规范。如果需求刚性，开发商可以转嫁税负，房地产市场就会更加过热，因为它是流转环节的税。

土增税可以改为比例税率，但要严格征收，维护税法严肃性。也可考虑将房产税和土地税这些相关税种合并为房地产税。这样既能增加房地产持有环节的税负，又能降低房地产流通环节的税负，终达到降低房价等目标。

NBD：房地产税的外延还能到哪里？

施正文：房地产税在地方税体制构建和直接税体制构建中都很关键，财富调节、公平公正等精神都要在房地产税中体现，它在推动公共治理和民主法治进程中有大的作用。

美国的房产税收就比较成功，这背后体现的是政府治理水平的提高。目前，中国间接税体制已经对对外贸易以及经济发展产生了一些负面影响，房地产税改革也体现出改革方向。

NBD：房地产税立法通过应该只是时间问题，配套改革会立竿见影吗？

施正文：草案可能只会涉及房地产税收要素的设计，但设计方案背后需要根据整个中国财税现状。比如，房产税出台了，土地税还要不要？

房产税还涉及到与土地出让金的关系，税收需要从多个环节、多个角度去介入，这样才能公平分配，关键是如何设计合理的税种搭配，这挑战立法水平。

NBD：从征收范围来看，用什么作为标准来界定比较合理？

施正文：现在无非就是按照套数或者面积，我倾向按照面积征收，相对合理。

如果一些地方指向于高档房的话，可能就不管套数了。我比较倾向按照人居面积，人均60平方米的话，三口之家就是180平方米。

另外，我认为国家需要设计的是免征额的底线，不能突破。比如，国家规定人均60平方米免征，地方可以根据实际情况，适当提高一点。税率，国家可能设定的是上限，这个地方不能突破。这是为了保证房地产税可以逐步实施落地，慢慢扩大影响范围。

施正文主要观点摘录

◆房地产税法只是为地方提供一个法律依据，地方的税收要素怎么设计，地方有很大话语权，步调不可能一致。

◆房地产税的开征有助于房地产市场的理性和稳健发展，引导公众正确看待房地产消费。

◆房地产税征收无非按照套数或者面积，我倾向按照人居面积征收，相对合理。