房地产税法列入立法规划 有人不认同房地产税能抑制房价

房地产税法列入立法规划市场评价遇冷

近日，房地产税进入立法规划，市场反应有弹有赞，有的乐见其成并表示房地产税有望在2017年获得通过，届时将有利于房地产市场健康发展；有的对此则不置可否，认为房地产税的出台不会抑制房价，具体细节还有待讨论。

房产税与房地产税核心 在于土地权

房地产税和房产税一字之差，究竟有何区别。记者查阅资料发现，房地产税是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。统计发现，目前与房地产有关的税收包括土地税、企业所得税、契税、个税、城镇土地使用税等。

而房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权人征收的一种财产税。从字面的定义可以看出，房产税应该在房地产税的范畴之内。

“然而，在目前市场情况下，房地产税与房产税本质上无太大差异。”深圳盈科律师事务所史显超律师在接受记者采访时表示，其以已经开发好的商品房为例给记者介绍道，“房随地走，地随房走。在购买商品房时，业主购买房子包括两个部分，一个是房屋的权，另一个是土地的使用权。房价已经包括开发商获取土地时缴纳的土地出让金，这就意味着在土地使用年限内，业主已经一次性缴清的租金，而业主对土地只有使用权而无权，按照法理是无法向房屋权人征收‘土地’税的。”也就是说，房地产税与房产税的核心区别在于是否拥有土地权。从这个意义上说，对只拥有土地使用权的业主来说，房地产税和房产税本质上没有太大区别。

房地产税立法

还需谨慎推进

长期来看，房地产税有望增加持有环节的税负，大大抑制投机行为，从而有助于房地产市场的理性和稳健发展。然而，市场上认为并不能如此简单判断。在出席2015年博鳌房地产论坛上时，中国房地产业协会副会长任志强明确表示，他不认同房地产税能抑制房价的说法。

任志强认为房产税可以抑制多套需求，调整存量结构，但并不能表示可以抑制房价的上升。他进一步解释，如果不调整现有生产环节和流转环节的税收，仅仅是增设房产税并不合理。“如果房产税能够替换在开发环节及流转环节的一些税收，把那些税取消，转换成为房产持有税，那么将会更加合理。”对此，史显超律师表达了同样的观点，其从法理角度给记者解释道，以征收房产税的其他国家为例，其业主拥有的是对房屋和土地的权，那么在此情况下，对其征收房产税是有合理性和逻辑前提的；而我国所谓的业主拥有的只是土地的使用权。在此种情况之下，如果对一个并不拥有权的物品再征收房产税（房产税本质上属于政府对公民拥有权的物品征收的一种持有税），就没有了合理性和逻辑前提。

“房地产税进入立法规范会提高业主持有房屋的成本，促使拥有多套房屋的业主抛售房产，短期内会给市场降温。

但从目前来看，在房地产税征收范围还未确定、房地产税征收办法还未确定、房地产税与相关税种重合问题还未解决的条件下，政府相关部门还需谨慎征收房产税。”史显超总结道。

相关链接

看看国外如何征房产税？

[美国]

自住减免 征税透明

全美50个州都征收房产税,这一税目是地方政府的主要收入来源。据统计,目前税率大致介于1%-3%之间,房产税作为房产持有的基本保证。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利,因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和,联邦政府和州政府都不征收房产税。美国房产税的课税对象为房屋,以房屋估价为课税依据。那么美国房产税如何征收?一般来说,郡税、城市税和税三者之间的比例为1∶1∶5。

[新加坡]

优惠自住 促进平等

房产税是新加坡政府的一种传统税种,原则上是有房子就得交税,这是对土地这种稀缺资源的一种认可。具体执行中,新加坡坚持小户型、低房价原则,对购买自用房者实行税收优惠,对于富人住房,则收取高倍的土地出让金及高倍的物业费,严格控制高价商品房的比例。目前新加坡大约有84%的人安居在政府组屋中,而商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、者或者外国公民。

[英国]

估值固定税金浮动

英国的房地产税以地方税方式征收,其中课税对象就包括空置房。英国官方税务资料显示,此项税收每年征收,与国人熟悉的按照应税总额乘以税率计算纳税额不同,英国的房地产税按照“对号入座”的形式按照总量核定征收。比如,英格兰地区规定了八档住宅估值,每档估值的住宅对应一笔纳税额。

房地产税将立法楼市走向会变？征税标准如何确定

一度在公众视野中“淡出”的房地产税近有了实质性的新动向。近日，新华社公布了十二届常委会立法规划调整，包括房地产税法在内的34项立法任务亮相，这意味着备受关注的房地产税正式进入的立法规划。房地产税与百姓生活密切相关，何时能够出台？将如何征税？是否会加重购房者的负担？对房地产市场有何影响？随着房地产税法提上日程，这些问题也将有答案。

房地产税何时出台

据有关人士透露，房地产税法草案正由预工委牵头抓紧起草，财政部参与。财政部财科所原所长贾康介绍，草案经过审议通过后会向社会公开征求意见，如果意见较多，将再进行二审和三审。按之前的立法惯例，一般的立法草案审议三次后就可表决通过。

对于房地产税法出台的时间表，财税金融法研究所教授施正文的看法比较乐观。他认为，被写入本届5年立法规划，意味着有可能房地产税法会在2017年底前获得通过。

而法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文的判断是：“本届任期是到2017年底，因此，预计房地产税法快将在2017年底前通过，慢的话可能会在2017年底提交审议，在下一届任期内通过。”

但也有业内认为，立法草案提请审议是否能一次通过并不确定，历不少立法草案因争议大、意见不统一而历经几届审议，如预算法的修订就历经三届、四次审议才完成。

当然，们也表示，立法完成并不一定与开征房地产税同步，这需要看法律的具体规定。“目前房地产税法初稿已基本成形，但还有一些重大问题需要协调，现在还没有到向等社会各界征求意见的阶段。”施正文表示，“房地产税是典型的地方税，何时开征会授权地方政府自己决定，并不是要在某个时间一起征收。”

征税标准如何确定

房地产税即将立法的消息在业界内外引发了强烈关注。“一直在说"狼来了"，现在总算看到一点影子了。”北京某上市房企高管对记者表示，“房产税可以说关系到每个人的切身利益，对房地产行业的影响不言而喻。现在，大家关心的是征税细节，比如，房产税征税范围是什么，新房、存量房都收还是区别对待，税率怎么制定，不同城市间差异化征收还是一刀切统一税率，这些都还是未知数。”

其实，早在2011年，上海和重庆就率先启动了房产税试点。从实施方案看，在上海，家庭人均住房建筑面积少于60平方米的，给予；在重庆，纳税人在房产税征收施行前拥有的独栋商品住宅，面积为180平方米，新购的独栋商品住宅、高档住房，面积为100平方米。上海的征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房；重庆则是个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房。这些规定，实际上将大部分的老百姓排除在了缴税群体之外。

对于房地产税的征收方式，接受记者采访的业内人士大多认为应该设立一定的面积。“面积设定为人均60平方米比较合理，这样对于三口之家来说，可以有180平方米不用缴税，从而保证了居民套住房不用缴税。”业内资深陈国强认为，可以借鉴上海房地产税试点的方案。

但是，也有业内人士提出不同看法。中原地产分析师张大伟对记者表示：“不同地区住房情况差距巨大，在北上广深一线城市，居住密度大，人均面积小；而三四线城市居住密度小，人均居住面积通常都比较大。对于房地产税的面积，是否可以设定一个标准，在此标准之上，各地可以自行决定是否需要上浮。 ”

针对按拥有住房的套数进行征税的提议也得到部分业内人士的反对：“比如在北京核心城区买的有的只有三四十平方米，甚至有的平房只有十几平方米，如果这也算一套房的话就会增加购房人的负担。”

虽然目前关于房地产税的征收标准还都是未知数，但不管怎样，对基本生活住房不收税、超过基本标准才收税等看法已成为业界共识。

房价会不会大跌

一听说要征收房地产税，作为无房一族的赖先生开心：“快收税！房子多的人一抛售，房价就跌下来了，我就可以买房了！”

然而，现实可能跟人们的想象并不一致。大多数业内人士认为，此次房地产税再次进入公众视野，并不会大幅度影响目前的房价。

刘剑文直言不讳地表示：“房地产行业已经告别了10年，进入买方市场，所以眼下房地产税对楼市的调控作用并不一定明显。前几年楼市火热、客众多，政府需要出台调控政策压制快速上升的房价，房地产税是手段中的一种。如今，没有了这样的楼市环境，房地产税的出台更多是从国家税制的完善上去考虑，实现税制改革目标，而不是过多考虑对房价的影响。”另外，从2011年上海和重庆两地试点征收房产税的实际效果来看，其对当地楼市行情并没有产生太多立竿见影的作用。

张大伟认为，不必过于担心房地产税对目前市场的影响。“从短期看，鉴于当前开征房地产税的必要前提——不动产登记还未全面完成，房地产税短期内落地的可能性很小，因此对目前楼市整体影响小。”张大伟说。

但是，从长期看，房地产税的开征有助于房地产市场的理性和稳健发展，这已是业内的共识。施正文认为，现阶段针对房地产的税收主要在交易环节，对抑制投机、稳定房价所发挥的作用并不明显。未来，房地产税会增加房地产保有环节的税负，并以房地产的评估值为征税基础，有助于引导人们正确看待房地产消费，树立“房地产主要是居住功能，不是品”的观念，抑制投机的产生。“开征房地产税后，房子多、评估价值高的家庭就要多缴税，这将使投机者不愿意再买房，从而避免社会资源浪费，有助于财富的调节，实现分配公平。”施正文说。

财政部财政科学研究所原所长贾康此前接受记者采访时也表示，征收房地产税的影响是多方面的，它会使房地产市场更稳健，减少其运行中的泡沫，遏制肆无忌惮地炒作，对把空置房调动出来、加入租房市场有好处。

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