金九来了还涨吗？深圳房价急速上涨得益于大规模外来人口涌入

经历了一年半的下行之后，中国的住宅增速开始回升。根据国家统计局统计数据，1-7月份房地产开发中，住宅35380亿元，同比增长3.0%，增速比1-6月份回升0.2个百分点，为2014年以来的回升。

国家统计局司统计师李皎认为，销售市场好转给房地产开发企业提供了有力的资金支持，将提振企业开发建设的信心。统计局数据显示，今年1-7月份，商品房销售额41171亿元，增长13.4%，增速提高3.4个百分点。其中，住宅销售额增长16.8%。

不过，这一次的销售额增长并没有带来房地产开发的迅猛逆袭，今年前七个月，房地产开发同比名义增长4.3%，仍处于历史低位。瑞银中国经济学家汪涛认为，中国的房地产市场已经过渡到了温和增长的新常态。

汪涛判断，如果房地产销售能够持续目前较好的态势，新开工面积可能从明年二季度左右开始转为正增长，我们预测明年全年为零增长，今年则是下跌10-15%，而在建面积和在建规模会持续下行，还需要两年左右的时间，房地产才会有明显的回升。

二手房业主乱被遏制

  随着房地产销售的好转，市场乐观情绪正在溢出。汪涛认为，今年下半年房地产对经济带来的下行压力已经没有我们此前想象的那么大了。

  今年上半年房价的分化一直在持续。根据中指研究院[微博]的监测数据，如果将上半年房价走势分成两个阶段，4-7月百城房价持续上涨的态势更加明显，同时地区和城市的差异也在加大。数据显示，一线城市房价涨幅较大，整体上涨5.17%；二、三线城市各下跌0.75%和1.25%。中指研究院指数研究总监白彦军表示，下半年房企推盘节奏将会有所放缓，整体成交量趋于平稳。

  而中国的一二线城市正在出现明显的分化。根据中指研究院数据显示，一线城市中，深圳的房价涨幅较大，环比增长高达9.73%，而同期北京、上海房价环比仅增长1.49%和1.16%，广州房价环比为-0.23%；在二线城市中，东莞、惠州的房价环比各增长2.25%和1.23%，而昆明房价环比为-1.66%，其它二线城市房价环比基本都在正负0.5%之间。“除了与货币、信贷有直接关系外，人口流动也是影响房价的一个根本性因素。”宏源证券分析师范为对经济观察报表示，“由于人口大规模地流动，未来房地产市场 冰火两重天 的结构仍会一直存在。”

  范为认为，深圳作为一个新经济体，在互联网+、制造业等领域发展迅猛，从去年下半年开始的股市狂热，也催生了许多新的购买力，助推了房价的大幅上涨，“同时，深圳房价的急速上涨，也得益于大规模外来人口的涌入”。

  此前“3·30新政”施行之后，深圳鼓励先卖房再买房，使得深圳率先进入以存量房为主的市场，其新盘相对于北京、上海等一线城市来说也集中，价格涨幅较为明显。

有分析人士认为，广东惠州在之前经历过的房价大涨和大跌，与深圳的客流动有关，客到东莞、惠州等地购房，引起了当地房价的较大波动。“目前，深圳的周边地区尚没有形成像京津冀那样的一体化连带区域，如果政府没有相关联动政策出台，惠州的房价可能不会很快企稳。”范为对经济观察报表示。“未来不仅是客，包括一些潜在刚需，也会逐渐向周边扩散，这个过程虽然缓慢，但这种趋势肯定会延续。”白彦军指出，目前从整体上来看，由于房地产开发企业库存压力较大，价格存在下行风险，但总的库存量一直在降，下半年房价持续回暖的可能性依然较大；另外，下半年房价仍然会继续分化，一线城市比热点二线城市分化趋势更为明显，但一线城市房价的涨幅可能会趋缓。

  恢复仍需时日

  自2014年下半年以来，随着限购、限贷等调控手段的逐渐退出，以及保障房建设、不动产统一登记、房地产税立法、土地制度改革等长效调控机制的逐步建立，中国房地产市场化水平将会有进一步提升。整体来看，未来的房地产市场调控手段将更趋于长效、稳定。

  国家统计局数据显示，今年1-7月份房地产开发中，住宅35380亿元，同比增长3.0%，这是经历了一年半的下行之后，回升。李皎认为，住宅占房地产开发的比重超过三分之二，其增速回升将对下一步房地产开发产生拉动作用。

  尽管官方态度较为乐观，但是，房地产销售的强劲趋势，并没有带动房地产的迅速增长。白彦军认为，由于受政策环境变化和国家宏观经济转型等因素影响，现在中国房地产市场已告别了过去高速增长的“时代”，房地产将逐步进入平稳、理性增长的新常态。

  “从房地产的风险和的配比来看，目前，房地产应该还是一个利好的方式，但是不能说有超配的盈利空间。”范为告诉经济观察报，“在未来的资产配置里，股市的钱肯定不能再次超配了，应当部分转移到地产。需要注意的是，在美元加息预期或美元即将进入加息周期的大背景下，实物资产是房地产还会是一个比较好的配置资产。”

  然而，由于目前房地产开发的盈利模式受到了很大挑战，房地产行业净利润逐渐下滑的状况，已使不少中小企业倍感压力。

  随着竞争加剧和赚钱效应的减退，开发商在上还在收缩，甚至退出或转型。截至8月11日，沪深两市共有21家房企公布了年中业绩，其中有12家出现净利润下滑，多家房企净利润下滑幅度超过50%。对此，有房地产开发商就认为，目前中国房地产增幅不明显的主要原因是由于房地产市场尚处于去库存时期。

  中原地产分析师宋会雍对经济观察报表示，“尽管销售强劲，但尚未完全化解近一两年来突出的库存难题。”

  范为指出，“房地产市场存在两个拐点：一是销售拐点；二是拐点。”从历史数据来看，销售端到端大概有6-8个月的周期，之所以出现滞后，是因为房地产市场存在去库存效应，即在上一波房价下跌之后，当时的尚未停止，等完成这部分后就会变成库存，所以开发商必须要在房价已经反弹了大约半年时间、库存基本得到了消化之后，才会有新的开发信心和动力。“下半年的趋势可能会逐渐企稳，短期来看还存在库存压力，不会很快得到大幅增长。”白彦军对经济观察报表示，“一直都是正增长，只不过增速在萎缩，从历史研究数据来看，一般在三季度末、四季度初增速可能会趋于明显。”

  值得注意的是，目前部分一线城市以及部分二线城市存在库存不足的情况，但大部分城市仍面临着较大的库存压力，由此可见，下半年房地产行业的城市分化愈趋严重。

  对此，汪涛在接受经济观察报采访时表示，“房地产的建设不仅关系到房地产的，还关系到大宗商品、建筑材料、工程机械、交通、能源等各个方面。目前在大部分城市库存比较高的情况下，即使出现销售回暖的良好态势，但开发商应该会继续去库存，降低新开工规模。”“但是，如果房地产销售目前这种比较好的态势，能持续下去的话，新开工可能从明年二季度左右开始转为正增长”，汪涛认为，现在对房地产开发商来讲，应该是如何在有限的范围内，找到适合利润增长的空间去布局，而后获得利益。

  这意味着，开发商在从普遍机会向有限机会转变的过程中，需要做更精细的测算和选择，在决策方面可能会表现的更加科学和理性。

  随着房地产的回升，为中国经济下半年的稳增长释放了积极信号。但是汪涛强调，“短期内房地产不会出现明显回升，这也将成为影响中国经济全年增速的重要因素。”

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8月北上广深楼市全面降温 “金九银十”依然可期

楼市成交在今年8月出现下滑。据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，今年8月上半月北京住宅(新建纯商品住宅和二手住宅)成交总量为14820套，与上月同期相比下跌12%。

北上广深全面降温

统计显示，8月上半月，北京全市新建纯商品住宅(不含保障房)成交量为6018套，与上月同期相比下跌19%，上半月的成交均价为24620元/平米，与7月相比下跌3.3%。

同样下跌的还有二手房市场，统计显示，8月上半月，北京全市二手住宅成交量为8802套，与上月同期相比下跌6%，上半月通过我爱我家达成的二手房交易均价为39146元/平米，与7月相比上涨3.3%。

随着通州加强版限购令落地执行，从目前门店反馈的信息看，通州区域的大部分改善型购房需求陷入观望。据我爱我家通州区域门店反映，8月上旬通州二手房市场明显降温，二手房已出现苗头，部分着急卖房的业主已经开始主动。预计未来通州二手房价将经历一波回调。

除北京外，8月份深圳、上海、广州等一线城市楼市新房和二手房成交量都开始回落。深圳中原研究分析，8月首周，深圳一手住宅市场维持前期水平，推盘速度放缓，推售楼盘数量及面积较二季度有所下降，反映了7月以来推盘数量及销售率有所下降的市场格局。

“金九银十”依然可期

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，7、8月份以来，北上广深一线城市楼市全面降温，表明从3·30新政以来的一系列楼市利好政策对楼市的刺激作用正在逐步消退，经过了大半年购房需求的集中释放后，由于7月未有利好消息继续出台，使得市场活跃度逐步降低。此外，“金九银十”来临前的7~8月份本来就是传统的楼市淡季，今年7月份以来新房市场新增供应量持续减少，也是造成新房交易量快速回落的重要原因。

上海房地产研究院智库研究总监严跃进表示，北京目前市场成交量上升，和房企的市场预期改变有关系。近期一手房市场库存已经存在不足的风险，进而使得房价上涨的预期变得强烈。而在这一心理预期下，更加会导致购房者积极入市。

另外，8月份房企在推盘节奏上会有所放缓，这和季节因素有一定关系。部分购房者在今年二季度已经认购完住房，所以购房需求出现小幅回落是属于正常的调整。考虑到目前房价上涨的因素，以及二套房贷有收紧的趋势，今年楼市“金九银十”依然可期。

无后续政策刺激 房地产业乐观态度能持续多久？

8月12日，国家统计局网站发布数据显示，7月房地产开发增速环比下降。与此同时，房地产业界大佬齐聚海南博鳌地产论坛，发出“看多”中国房地产市场的呼声。

楼市销量增速下滑 不改业内后市看好态度

受“330政策”、降准降息、公积金政策利好，中国房地产市场逐步向好。中指研究院发布数据显示，5月百城房屋成交均价由跌转涨，6月百城房价数据再次环比上涨0.56%，涨幅较上月扩大0.11个百分点，而7月百城住宅均价涨幅环比收窄0.02个百分点。在利好政策刺激下的楼市，现已呈现高速增长后的放缓迹象。

这种涨幅趋缓的形势未影响房地产业界对下半年市场整体“看多”。为明显的表现在于，今年观点博鳌地产论坛氛围已经完全不同于去年“下行通道中的房地产”，整理趋向于乐观。

中国房地产业协会原副会长朱中一将7月销量增速放缓原因归结于“季节性因素”，他称，7、8月商品房的销售量估计低于6月销售量，近几年情况均类似，但“今年全年的销售量肯定会好于去年”。至于房价，他分析，多数城市的房价会总体稳定，但一线城市和部分二线城市的房价会温和上涨。

中国房地产业协会副会长任志强表示，“近几年房价经历了三起三落大高潮，此轮是第三落的潮开始往回走，5-6月房价开始回升，仅是降幅收窄，9月以后房价涨幅可能恢复到正负零以上”。

新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷也乐观看待下半年市场，“新一轮的房价上涨周期已经来临，根据市场发展趋势，下半年很可能会增长超过5%到6%”。

对于未来房地产市场，“肯定是看多”，首创置业股份有限公司原董事长刘晓光表示。“但如果希望房地产再像过去那样火爆，是肯定不会再有了，中国房地产市场还有平稳增长的前景”，央行货币政策委员会委员樊纲也称。

基于楼市前期调整，成交数据下滑，在政策利好刺激下，业界集体看好房地产后市情况，而在真实需求关系未改变的情况下，如果没有后续宽松政策陆续出台，这轮刺激作用能持续多久还未可知，业界的乐观可能很难覆盖到更长远的未来。

三四线城市楼市仍未回暖 大腕不担心消费需求

楼市在经历2014年调整后，逐渐暴露楼市库存高企与供需关系不平衡的实质性结构，及城市间房地产市场分化现象让市场开始担忧，靠政策刺激的楼市短期走强后，能够持续多久，“去库存”与“消费力”成为后期影响房地产市场的主要因素。

“政府没有取消限购说明市场需求仍然存在”，任志强借此来揭露市场真相。朱中一表示，今年后几个月，在信贷政策和住房公积金政策的继续支持下，自住性、改善性需求还会继续释放。刘晓光也称，“只要人民币是贬值状态，房地产需求就不会降下来，因为房屋是的保值产品”。

但从楼市成交分化数据可以看出，在“330政策”刺激过后，房地产市场回暖的是一线城市和部分二线城市，其余城市并未受利好影响，“供过于求”的市场境况仍然存在，三四线城市仍受“需求不足”所困扰。

从限购放开影响来看，目前仅有北京、上海、广州、深圳四大一线城市维持限购。四大城市常住人口加起来为7155.17万人，仅占总总人口13.6亿的5.26%。即使限购全部放开，所能增加的市场需求仍然有限，且限购政策放开带来的需求增长并不具有传导效应。

“利率影响大于限购”，任志强曾经表达过此观点，他曾多次提到“个人贷款”政策对于房地产市场影响的至关重要性。目前看来，尽管330政策将二手房贷款首付比例降低至总房价的四成，但据报道，多地银行提高二套房门槛，并未执行首付四成政策。另外，中国经济未走出“三期叠加”，降息可能性仍大。盘活公积金存量的政策仍在陆续的摸索推出。以上三大领域均有放松空间，对于房地产市场，可能能起到有效释放需求的作用。

作为属性，中国房地产市场价值的“十年”已经过去。各种金融产品面市扩展了市场渠道，楼市资金将会被分流。德信资本董事长陈义枫曾表示，今后买房想持续每年10%的率不太容易。且不少业内人士认为，购买房屋更适合刚性需求和改善型需求，性需求不宜再进场。

“需求”端存在不同城市分化现象，“供应”端去库存方面则呈现些微好转。国家统计局网站6月24日刊文表示，5月末商品房待售面积65666万平方米，比4月末减少15万平方米，这是自本轮房地产市场低迷以来，商品房待售面积首现减少。

房地产增速下滑 业内呼吁政策继续松动

统计局网站数据显示，2015年1-7月，房地产开发52562亿元，同比名义增长4.3%，增速比1-6月份回落0.3个百分点。其中，住宅35380亿元，增长3.0%，增速提高0.2个百分点。

房地产开发增速逐月回落，商品房销售面积则持续上升。从6月各主要指标的增速上来看，在5项主要指标中有2项指标出现负增长，分别是商品房新开工面积和土地购置面积，而房地产开发资金来源和商品房销售面积两项指标增速由负转正，房地产开发依然保持增长，但增速回落。

国家信息报告称，销售形势改善并没有带动新开工、土地购置等先行指标好转，表明房地产企业对未来市场信心不足，但“房地产增速预计会在三季度企稳回升”。部分机构也预计，随着房地产形势的继续改善，房地产有望在三季度企稳。

作为曾经的国民经济支柱，有分析认为房地产影响固定资产，进而影响“稳增长”，持续的宽松支持政策出台实有必要。

瑞穗证券董事总经理、经济学家沈建光表示，“房地产还是中国经济的支柱行业”，“下一步相关政策继续应该朝着房地产政策松动的方向发展”。

交通银行经济学家连平表示，“房地产行业占固定资产仅20%，但它对固定资产的影响占50%。说明房地产急剧回落，对整个经济下行压力是大的”。

针对房地产行业的宽松政策是否出台，仍在各方期待之中。而在中国整体经济中，结构调整带来经济增速从高增长滑向中高速增长，宽松的政策成为避免经济“硬着陆”的其中一个手段，多位及机构均预期下半年可能将继续出台降准、降息等政策，在这种宽松的政策氛围中，房地产行业将受益其中。