中国城镇化:仅靠房地产只会产生更多"睡城"

在本届房博会的名家论坛上，与会围绕城镇化、互联网+对传统地产业的冲击等话题展开讨论。认为，中国的城镇化经过30年的发展，已经面临着很多问题。比如土地资源浪费的速度远远快于城市人口的增长，按照这个速度，中国的城镇化难以继续，所以必须考虑到土地的保护，城镇化过程真的要取得成功，不能单单靠房地产这么简单。

城镇化不能单靠房地产

在戴德梁行大中华区副总裁陶汝鸿看来，与发展比较成熟的国家和地区相比，中国目前的城镇化水平还很低，因此还有很多发展空间。从数据来看，美国、加拿大的城镇化率现在已经达到一个高的水平，加拿大是81.6%，美国是85%。英国、欧洲也超过75%—80%左右，澳大利亚、日本、新加坡已经全部达到90%左右，而中国现在的城镇化率只有54.77%。

陶汝鸿认为，未来中国城镇化的过程，基本上全都集中在三线、四线城市，还有东北、西北地区。怎样实现城镇化？如果只是大幅开发房地产，建一个个房地产楼盘出来，让人们搬进去，这样的城镇化是要打问号的。从过去这几年的经验来看，在大量开发房地产的同时，人口的城镇化跟房地产开发是配不上的，所以造成了“睡城”。

“如果从房地产的角度去看，城镇化过程不能单单靠房地产这么简单。”陶汝鸿分析，要做好城镇化，开始的时候一定又有一个很好的土地规划和土地推广，确定好赔偿的基准，加速拆迁的过程。同时，要做好融资，房地产的供应和需求要匹配。在产业方面，要有一个协调的产业定位，避免同质化，其它如交通系统、配套设施、有效率的营运等也都要跟上。

产业创新驱动城镇化

戴德梁行深圳公司副总经理李伟也认为，国家对新型城镇化规划的要求中，对新城提出了新的要求，它并不是传统新的新城，而是要考虑到老城区的活化。目前很多新城面临的问题供需不对称，过去通过手段对一个新区推动和发展的时代已经过去了，通过增加来扩大需求的时代也已经不复存在了。

在李伟看来，回归市场化的新型城镇化，就是要“以人为核心”。“以人为核心”的城镇化是需要以产业为驱动的，通过产业的创新来带就业的人口，因为有了就业的人口，才会产生多层次的消费以及对于房地产多层次的需求，这才是回归市场化的城镇化逻辑。具体说，城镇化的过程首先是要做好顶层设计，这种设计不是去获得政策的优惠，而是要建立一个更好的环境。其次是形成驱动的引擎，获得行业要素聚集的能力，构建一个平台。同时要做好科学规划，在绿色低碳、数字智慧城市等方面有充分的体现。

另外，产业驱动是新城驱动一个重要的源泉。以美国为例，它的城镇化是制造业的人口逐步地转为现代服务业人口的过程，传统的制造业从大城市转到中小城市，这也是中国城镇化未来的趋势。