境外个人在华购房限制取消 信号的意义强于购房意义

日前境外个人在华购房限购令取消，这是让外资进入中国地产的前奏。预计国家是：通过此类政策的释放，能够释放中国欢迎外来资本中国的信号，这个信号的意义甚至强于购房层面的意义。

境外个人在华购房限制取消 利好一线城市中房产

昨天，记者从商务部网站获悉，住房和城乡建设部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外汇局等六部委近日下发《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》。通知称，经国务院同意，决定对《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》中有关外商房地产企业和境外机构、个人购房的部分政策进行调整。

根据通知，调整的内容主要包括：外商房地产企业注册资本与总额比例，按《国家工商管理局关于中外合资经营企业注册资本与总额比例的暂行规定》(工商企字[1987]第38号)执行；取消外商房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求；境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。

据记者了解，2010年11月4日住建部和国家外汇管理局共同下发的《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定，境外个人在境内只能购套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买所需的非住宅房屋。

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一线城市中房产有利好

此次出台的新政策，在业内人士看来，是对之前政策的调整。“由于此前外资进入后使得部分城市房价出现大的反弹，进而政策把此类资金归咎为楼市不稳定的因素，在限购政策出台的时候，也排挤了此类购房需求。但随着目前限购政策的取消，此类限外令的政策开始变得不合时宜，加上此前国务院在相关会议上已经释放了鼓励外国人购房的信号，所以此次出台限外令并不意外。”研究院智库研究总监严跃进告诉记者。

另外，严跃进认为，国家此次政策出台也有提振经济、防范资本外逃的考虑。通过此类政策的释放，能够释放中国欢迎外来资本中国的信号，这个信号的意义甚至强于购房层面的意义。

对于楼市的影响，中原地产分析师张大伟表示，从新政策条文看，部分放宽了限外政策，从政策角度看，虽然实际影响有限，但对于购房者的信心有所影响。另外对于一二线城市来说，是中物业将有直接的利好影响。 (记者桂瑰)

六部委发文松绑房地产“限外令”

近日，住房城乡建设部、商务部、发改委等六部委联合发布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，正式放松外资我国房地产相关规定。允许境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习的境外个人购买符合实际需要的自用、自住商品房。

对此，业内人士表示，我国对房地产的干预政策陆续退出，放松“限外”是必然趋势。此举将有利于市场信心的培养，并利好一二线城市的中住宅。

通知要求，对于外商房地产企业注册资本与总额比例，仍按照《国家工商管理局关于中外合资经营企业注册资本与总额比例的暂行规定》(工商企字[1987]第38号)执行。

通知指出，对外商房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求予以取消。同时，境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。

上海研究院副院长表示，一方面，外资管制放松是大势所趋。另一方面，随着我国干预政策的陆续退出，“限外”也需放开。

据悉，此前为限制外资，我国出台了一系列“限外令”。包括2006年出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，2009年的“向境外方出售国内资产征税”规定。2010年11月，国家外汇局出台过规定，境外个人在境内只能购套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买所需的非住宅房屋。2012年，国家发改委也发出过通知，对于提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求，不予安排中长期外债额度。

有分析人士称，在过去10余年，房地产被视作保值的标的被炒作，以及国际市场看好人民币持续、大量热钱不断涌入等因素造成了我国房价多年持续性上涨，因此，对于外资进入相关房地产市场在过去一段时间内限制一直较为严格。

“但目前的形势早已改变。”认为，此前外资购房主要集中在一线城市和几个热点二线城市，而现在这类城市房价已经很高，短期内空间小，率在降低，即使“限外令”放开也不会出现外资大规模买房。中原地产市场总监张大伟认为，放松对外限制利好一二线城市中物业。对于外商房企的注册资本金降低要求，也有利于部分企业的资金周转。

重磅：楼市限外令放开 住建部发布通知允许境外个人在国内购房

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境外个人在华购房政策放宽 业内称数量或不会大增

商务部、住建部联合发布关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策,取消外商房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。

日前,商务部、住房城乡建设部等部门下发了关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知。该通知取消了外商房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求,“有资格的境外机构和个人”也可在国内购房。

早在2015年3月13日,经国务院批准,国家发改委、商务部就对外发布了《外商产业指导目录(2015年修订)》。在“限制外商产业目录”中,有关部门已删除了此前针对外商房地产的全部限制类条款。

同策咨询研究总监张宏伟认为,国内的一线城市和部分二线城市市场虽然好转,但很多三、四线城市的去库存压力大,目前看来的房地产市场的供求是平衡的,放开外资准入也是基于市场环境较稳定而所做出的举动。

外国人购房的重点在中国一、二线城市。此外,这些外国人的实际购买数量并不多。记者从多位业内人士了解到,目前大多数的外国高管在中国会选择租房。“大部分外国人在华工作基本不超过2年,因而这类客户不会因为定居而买房,从角度来讲,或许也不会多。”张宏伟提到。

张宏伟进一步指出,目前外资通过开发和并购两种方式进入中国房地产市场,但在数量上也少。

戴德梁行数据显示,2015年全球房地产基金迎来一波小高峰,目前已集结了4290亿美元(约合2.66万亿元人民币),其中460亿美元(约合2855亿元人民币)将投向中国房地产市场。“与此前策略不同的是,尽管中国一线城市仍是外资关注的重点,但由于一线城市的资产价格已处于高位,机构对发展较大的二线城市或规模更小的城市,开始产生浓厚的兴趣。”世邦魏理仕执行董事邵律表示。

这一政策的出台,无疑也会给更多的海外资本入场提供相应机会。除了行业竞争和经营模式,在中国,开发商需要在拿地、交通等问题上与地方政府频繁沟通。针对外资开发企业在中国拿地开发物业的和难点,世邦魏理仕中国区商业服务部资深董事储祥昀接受记者采访时曾分析,外资开发商的包括强大的品牌形象、丰富的项目管理经验以及国际网络和资源。同时,他们也缺乏当地的政府网络和资源,缺少对当地消费者的深刻洞察,并需要建立同时具备本土管理经验和国际化视野的管理层。