香港楼市“挞订”与深圳楼市“诚意金”
【明言至理】
深港两地楼市冷热不均差别如此之大，其中一个主要原因是信息透明度不同。
虽然刚刚入秋，香港楼市已然“入冬”。
在上一期，笔者谈及之前因置业者预期美联储加息在即，引发香港楼市出现波动。近期，香港楼市又出现了“挞订”潮蔓延的迹象，以及二手房业主主动、商铺租金下调等现象，值得深港楼市置业者关注和参详。
所谓挞订，即是指者因退订被开发商或中介扣罚订金。据统计，9月初至今香港一手楼市录得挞订个案已多达30余宗。也就是说，平均每日约有两单挞订个案。截至目前相关买家被没收的订金已超过1000万港元(7.7495,0.0000, 0.00%)。
香港开发商九龙建业日前公布，自本月初至16日，旗下位于红磡的3年长期楼花项目累计出售340多套，期间虽有逾3倍的超额认购申请，但同时也录得11宗挞订个案。对此，香港地产代理业人士指出，如果按照总作价5100万港元、因挞订被扣罚订金比例5%计算，买家总共被扣罚金额高达255万港元，这一项目也因此成为香港楼市近年来一手新盘中的“挞订”。
除了在售商品房出现挞订外，香港房屋协会推出的安居计划“置安心”一个项目也连续录得4宗挞订个案，市场估计买家被扣罚的订金约35万港元。香港房屋协会就此表示，预期终这一项目的挞订个案总数可能会增至超过10宗。
澳新银行经济师杨宇霆认为，美国加息可能会加快香港楼价见顶的情况，就算楼价不是因为美联储加息而大跌三至四成，中长期的变化趋势始终也是向下的。
美联物业发布的统计数据也显示，今年前8个月香港的二手楼注册宗数为3.22万宗，同比增长1%，但同期楼价的升幅为8.9%。美联物业由此分析认为，目前香港楼价出现“干升”(即有价无市)的现象，预期在后续大量新盘推向市场的情况下，9月份的相关成交总数将会跌至不足3000宗。
从上述现象可见，目前整体香港楼市前景不明朗。交银国际的研究报告指出，除了美联储加息和港股市场波动的因素外，随着香港住宅供应量的增加，香港楼市下行风险加大，今年甚至会出现调整。交银国际预期，截至第四季度香港楼价有可能下跌一至两成。
为此，香港官方不断提醒置业者警惕风险。香港发展局局长陈茂波也提醒楼市置业者不要心太急，他预计未来3至4年潜在一手楼房供应量将高达83000个，其中近70%都是实用面积低于70平方米的中小户型单位。
陈茂波此言传达的信息是：香港特区政府增加住宅单位的计划正按部就班推进且渐见成果。据悉，在2012至2014年香港建筑行业平均动工量较之前5年平均动工量大幅增加约58%。香港特区政府持续增加房屋土地供应量，以及之前实行的楼市调控辣招，都是为了楼价不出现脱轨的情况。另外，从置业者角度看，在目前利率走势不明朗、宏观经济不景气的情况下，贸然入市抢购像上述九建被挞订的楼花项目，要到两三年后才能收楼，需要面对的风险将更大。期间如果楼价大幅波动、银行利率上调，置业者就可能沦为负资产。
视线再转回深圳，这里的房价仍然处于狂热状态。日前听朋友抱怨，屡屡接到地产中介的骚扰电话，一上来就摆出“皇帝女不愁嫁”的架子。得知买家对其推介的房源感兴趣后，中介提出要客户先交“诚意金”，个别要价高达10万以上。但对所谓“诚意金”究竟是什么名堂、有没有法律效力和约束，中介语焉不详。如果中介发现买家不想支付高额“诚意金”，他们又会松口说“金额可以商量”。对此，这位朋友感叹，深圳地产市场中介行当可谓乱象横生，感觉处处是陷阱。
实际上，前期深圳楼市出现价量背离现象。笔者认为，深港两地楼市冷热不均差别如此之大，其中一个主要原因是信息透明度不同，例如在深圳楼市方面，来自不同口径的交易数据“打架”已不是什么新闻，地产开发商、代理或中介利用信息不对称，片面强调“刚需”，而对宏观经济周期、开发商库存量及资金周转、置业者负担等可能左右房价高低的因素避而不谈，人为造成抢楼紧张气氛，这些都值得置业者警醒，更有待相关部门持续加强和完善对楼市中介及交易环节的。
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关注
一气卖掉深圳4套房 客转战美国楼市
“2015年中国（广州）国际房产展盛会暨移民海外置业展”将于10月2日~4日举行
这么大 买间屋不易
“那么大，我在国外有套房”，海外购房热潮，近年一直未见“退烧”。
从购买力来看，北上广深一线城市的多套房业主的确不愁海外置业的资金，出售手头一套房就足以在欧美一线城市购买等面积甚至更大的房屋。然而，海外置业，就可以土豪随意吗？值得关注的是，对于中国买房者而言，语言不通、政策与法律体系的差别像两座横亘在购房者面前的大山。置业等于买护照、“蚂蚁搬家”转外汇成惯例、“外国房子”保赚翻、买房大中介靠谱、炒作海外“”，成为目前较为普遍的五个误区。近日，记者采访多位从事海外置业的资深人士，为有意海外置业的市民做参谋。
全球豪宅盛宴
打造海外置业“私人定制”
由广州日报报业集团主办、粤商会承办的“2015年中国（广州）国际房产展盛会暨移民海外置业展”将于10月2日~4日在广州琶洲南丰国际会展开幕。广州日报·粤商会通过对海外地产商于中国奢华房产买家与房产者的定向邀请打造高度的海外置业“私人定制”，开启全球豪宅盛宴。
本次“2015年中国（广州）国际房产展盛会暨移民海外置业展”，正是针对对海外置业有着强烈需求的广东购房者，提供一场家门口举行的、国际水准和专业度的海外置业房产展会。
这一华南旗帜性展会不仅围绕海外房产提供咨询、展示、洽谈、购买等服务，而且还集合了海外、移民、、医疗等立体化配套。
子女是海外置业首要原因
中国买家取代加拿大买家成美国房产海外买家
广州日报讯 （记者刘丽琴）做生意的林先生在深圳了不少房产，2008年金融危机时，美国低房价的诱惑曾促使他在2008年中买下了他在美国休斯敦的套房产，走出了海外置业的一步。而今年林先生的目光全面转向。为进一步美国市场，林先生决定退出内地楼市，在今年以820万元的价格卖掉了他在深圳5套中的4套。他表示，除了自己住的一套，他已经卖掉了在深圳的房产。
无独有偶，记者朋友圈里也有一位深圳的朋友近急售4套房屋，包括龙华的别墅、红树林海景洋房、香蜜三村的洋房乃至山西的一套洋房全部在出清，据她的说法是：“孩子到外国读书，顺便添些国外物业。”
海外置业美国受青睐
美国地产经纪商协会表示，中国买家已经取代加拿大买家，成为美国房产的海外买家。美国地产经纪商协会的调查显示，过去12个月中，在美置业的海外买家中，中国买家占16%，他们主要购买的是独栋房屋和，而2013年时，中国买家的比例为12%。加拿大买家所占比例从2013的23%下降至今年的14%。排在第三位的是印度买家。
据从事美国房屋交易的罗先生介绍，近期中国人的海外置业热潮与2008年金融危机后抄底热有所不同，几年前多是因海外房价较低，以想的买家为主，而今年以来出于资产保护，资产配置考虑的买家在增多，他们主要考虑美国、英国、澳大利亚等发达国家的房产。
英国《金融时报》旗下研究服务的《中国参考》近日的调查也显示，60%以上被调查的中国买家表示，他们计划在未来两年增持海外资产，而住宅房地产是的。经济发达、拥有资源的美国是42%受访者的目的地。其次是澳大利亚、加拿大和英国。逾38%的受访者认为，海外的首要原因是让子女进入好。
中国买家购房平均花费
过去多年来，希望享受温暖气候的加拿大人一直是美国房产主要的海外买家，他们购房主要用于度假或养老。但近加拿大买家的购买势头有所减弱，导致这种情况的原因之一是加元贬值，这意味着以美元计价的商品提高了价格。而与此同时，在美购买房产的中国人越来越多。不仅在比例上占优，中国买家在美国房产市场上的也是的。统计显示，截至今年3月，过去12月中，中国买家总共购买了价值286亿美元的房产。加拿大和印度买家购买的房产价值总额分别为112亿美元和79亿美元。
在美国目前的房屋销售中，海外买家所占比例只有4%，但他们对美国房地产市场重要，因为他们在购房上的预算大大超过美国本土买家。中国买家在美购房的开支，他们在每栋房屋上的平均花费是83.1800万美元，加拿大买家则为38.03万美元，而美国本土买家的平均花费是25.56万美元。
海外置业陷阱1
买房子≠买护照
近年来海外置业的门槛逐渐降低，使得适应人群从金字塔顶端向下发展。在海外置业人群中，不少购房者是受到了移民需求的驱动，他们希望用国外的一套房产作为自己得到护照的敲门砖。
然而，与国内存在的买房赠送户口的行为不同。在部分国家，尤其是发达国家，政府将房产认定为开发项目，一般不与移民挂钩。比如在美国与加拿大购买房产就不代表可以移民。在澳大利亚购房同样不等于移民，仅能在申请移民时予以加分。澳大利亚政府还规定，非本国居民只能购买新建住宅，包括还未建成的期房及建成后12个月未经出租的现房。
葡萄牙政府规定在葡萄牙购买50万欧元以上的房产即可办理临时永居卡，而在西班牙，外国人只要购买西班牙主权债务或房产，也可以获得居留许可，但是这两个国家的前提是通过语言考试，考试采用西班牙语和葡萄牙语，通过者不多。
“准确来说，海外购房是移民的充分不必要条件。”绿地集团海外展销华南区负责人黄捷鹏表示。
海外置业陷阱2
蚂蚁搬家转外汇或被盯上
有数据显示，超过70%的国人在海外购房时都会采用现金付款的方式，但是根据现行的《外汇管理条例》，每人每年兑换外汇的上限为5万美元。所以现金购房者都会透过借用亲戚朋友的身份证来兑换外汇。例如有购房者想要为美国一栋80万美元的湖景度假屋一次性现金付款，可能需要动用超过16个身份证来兑换美元。
近日，《财经日报》援引路透社消息称，外管局上海分局被曝下发通知，要求各家银行对可能的分拆交易提高警惕，必要时拒绝购汇申请。这意味着从前的现金购房者习惯使用的“蚂蚁搬家”购房方式在将来可能面临着一旦发现，当事人就会被拉进关注名单，禁止外汇交易以及汇款的窘境。
目前合法的海外置业四种方式分别是：国内有银行提供“以人民币形式离岸，到当地再购汇”的业务；我爱我家、链家等已经进入美国市场中介公司的委托付款；银行以及金融机构提供的内存外贷；通过基金购置海外房产。
海外置业陷阱3
国外买房
幻想“赚翻”
“李女士卖掉她在北京的一套房，筹得300多万元人民币，在美国休斯敦买入六套房，她的算盘是：每月每套房子的租金是400多美元，不仅可以把北京的房子租回来，还能月赚1万元人民币。”
这个励志买房故事在网络上广为流传，为不少还处于观望阶段的海外购房者打了一剂强心针。
国外房价普遍低于国内而房屋租金远高于国内的情况是确实存在的。然而，这一故事的离奇程度显然远远超过其可信度。
广州市乾行海外总经理邓志远表示，欧洲与澳大利亚租房的租金大致维持在4%~6%之间，国内租房以广州为例，1%~2%的算是较高的水平。但是与国内购房基本上属于一次性付款的情况不同，在海外的部分国家购买房产需要缴纳高额的印花税以及一年一次的房产税。例如美国，每年缴纳的房产税占房产总价值的1%~4%。相对来说，澳大利亚房产的持有成本比较低，没有房产税。
海外置业陷阱4
中介“”
未必都好
海外购房，选择一个稳妥的中介机构是的关键一环。邓志远提醒购房者，选择中介的过程中，很多人会追求一些比较大品牌、年限比较久的公司。很多人都有一个误区，觉得大公司可信度高一些、服务好一些。
其实并不是这样，因为中介公司代理的产品都不是中介公司自己开发的，包括移民项目与房产项目。所以买房者主要应该是选择好项目开发商。
一般来说，在海外套房产，中介会要求看房保证金、差旅费、看楼诚意金，机票、酒店费用等。其实，这些费用是自行定价，没有统一标准，所以一些处于业务拓展期的中介公司会尽量在这些环节降低价格以达到揽客以及树立口碑的目的。
海外置业陷阱5
“”并不适用国外
对于不少华人家庭来说，移民国外的主要目的就是在于让子女接受国外的先进。中介公司为了迎合买房者需求，顺势而上推出各种以“”作为主要卖点的海外楼盘。拥有一套“”是否真能成为孩子进入海外的制胜法宝？
邓志远表示，其实国外是没有“”这种说法的，主要是被国内一些中介根据国人习惯性的买房思维炒起来的。在美国，国外公立虽然也是实行“就近”的方式，但是条件并不与购房挂钩。即使家长在内没有房产也不要紧，租住的房子也能办理。
但同时，所谓“”用于出租是有一定的。有些地方比较多，学生和家长租房的比例比较大，用于出租会有客源保证，并且租金也会高于其他同类房产。
整理：广州日报记者 陈白帆
微博妙论
热点话题
健林谈房价：
“北上广深还会涨”
近日，在央视财经频道《对话》15年庆典活动中，万达集团董事长健林对未来的房价进行了预测，他说：“未来房价走势，我觉得两分法。一线和一些少数的二线城市可能还会持续走高，对于北上广深这一类的，国土部还要出台刚性约束用地的文件，这种高房价可能也是限制城市过于庞大的一个门槛儿。”
在回答主持人提出的“过去15年房价”问题时，健林说“过去15年房价过高，所以房地产行业也成了不受人待见的行业，挣钱不少，但是烦恼更多，都成了一个被批判的对立面。原来一开始都认为就是企业把房价搞上去了，大家终于搞明白了，其实房价高的原因不完全在企业，是多种因素综合推高上去的。”
微博 @千年顽童：根据供求关系来说，他说的并没有什么错，中国人的观念就是这样，过个十年八年估计也改不了。——微博网友
微博@ 鸡肉石锅饭：万达自己都在转型了，说明房地产不长久的，放个烟幕弹掩护撤退。——微博网友
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香港开发商九龙建业日前公布，自本月初至16日，旗下位于红磡的3年长期楼花项目累计出售340多套，期间虽有逾3倍的超额认购申请，但同时也录得11宗挞订个案。对此，香港地产代理业人士指出，如果按照总作价5100万港元、因挞订被扣罚订金比例5%计算，买家总共被扣罚金额高达255万港元，这一项目也因此成为香港楼市近年来一手新盘中的“挞订”。
除了在售商品房出现挞订外，香港房屋协会推出的安居计划“置安心”一个项目也连续录得4宗挞订个案，市场估计买家被扣罚的订金约35万港元。香港房屋协会就此表示，预期终这一项目的挞订个案总数可能会增至超过10宗。
澳新银行经济师杨宇霆认为，美国加息可能会加快香港楼价见顶的情况，就算楼价不是因为美联储加息而大跌三至四成，中长期的变化趋势始终也是向下的。
美联物业发布的统计数据也显示，今年前8个月香港的二手楼注册宗数为3.22万宗，同比增长1%，但同期楼价的升幅为8.9%。美联物业由此分析认为，目前香港楼价出现“干升”(即有价无市)的现象，预期在后续大量新盘推向市场的情况下，9月份的相关成交总数将会跌至不足3000宗。
从上述现象可见，目前整体香港楼市前景不明朗。交银国际的研究报告指出，除了美联储加息和港股市场波动的因素外，随着香港住宅供应量的增加，香港楼市下行风险加大，今年甚至会出现调整。交银国际预期，截至第四季度香港楼价有可能下跌一至两成。
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子女是海外置业首要原因
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无独有偶，记者朋友圈里也有一位深圳的朋友近急售4套房屋，包括龙华的别墅、红树林海景洋房、香蜜三村的洋房乃至山西的一套洋房全部在出清，据她的说法是：“孩子到外国读书，顺便添些国外物业。”
海外置业美国受青睐
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海外置业陷阱1
买房子≠买护照
近年来海外置业的门槛逐渐降低，使得适应人群从金字塔顶端向下发展。在海外置业人群中，不少购房者是受到了移民需求的驱动，他们希望用国外的一套房产作为自己得到护照的敲门砖。
然而，与国内存在的买房赠送户口的行为不同。在部分国家，尤其是发达国家，政府将房产认定为开发项目，一般不与移民挂钩。比如在美国与加拿大购买房产就不代表可以移民。在澳大利亚购房同样不等于移民，仅能在申请移民时予以加分。澳大利亚政府还规定，非本国居民只能购买新建住宅，包括还未建成的期房及建成后12个月未经出租的现房。
葡萄牙政府规定在葡萄牙购买50万欧元以上的房产即可办理临时永居卡，而在西班牙，外国人只要购买西班牙主权债务或房产，也可以获得居留许可，但是这两个国家的前提是通过语言考试，考试采用西班牙语和葡萄牙语，通过者不多。
“准确来说，海外购房是移民的充分不必要条件。”绿地集团海外展销华南区负责人黄捷鹏表示。
海外置业陷阱2
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海外置业陷阱3
国外买房
幻想“赚翻”
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国外房价普遍低于国内而房屋租金远高于国内的情况是确实存在的。然而，这一故事的离奇程度显然远远超过其可信度。
广州市乾行海外总经理邓志远表示，欧洲与澳大利亚租房的租金大致维持在4%~6%之间，国内租房以广州为例，1%~2%的算是较高的水平。但是与国内购房基本上属于一次性付款的情况不同，在海外的部分国家购买房产需要缴纳高额的印花税以及一年一次的房产税。例如美国，每年缴纳的房产税占房产总价值的1%~4%。相对来说，澳大利亚房产的持有成本比较低，没有房产税。
海外置业陷阱4
中介“”
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其实并不是这样，因为中介公司代理的产品都不是中介公司自己开发的，包括移民项目与房产项目。所以买房者主要应该是选择好项目开发商。
一般来说，在海外套房产，中介会要求看房保证金、差旅费、看楼诚意金，机票、酒店费用等。其实，这些费用是自行定价，没有统一标准，所以一些处于业务拓展期的中介公司会尽量在这些环节降低价格以达到揽客以及树立口碑的目的。
海外置业陷阱5
“”并不适用国外
对于不少华人家庭来说，移民国外的主要目的就是在于让子女接受国外的先进。中介公司为了迎合买房者需求，顺势而上推出各种以“”作为主要卖点的海外楼盘。拥有一套“”是否真能成为孩子进入海外的制胜法宝？
邓志远表示，其实国外是没有“”这种说法的，主要是被国内一些中介根据国人习惯性的买房思维炒起来的。在美国，国外公立虽然也是实行“就近”的方式，但是条件并不与购房挂钩。即使家长在内没有房产也不要紧，租住的房子也能办理。
但同时，所谓“”用于出租是有一定的。有些地方比较多，学生和家长租房的比例比较大，用于出租会有客源保证，并且租金也会高于其他同类房产。
整理：广州日报记者 陈白帆
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健林谈房价：
“北上广深还会涨”
近日，在央视财经频道《对话》15年庆典活动中，万达集团董事长健林对未来的房价进行了预测，他说：“未来房价走势，我觉得两分法。一线和一些少数的二线城市可能还会持续走高，对于北上广深这一类的，国土部还要出台刚性约束用地的文件，这种高房价可能也是限制城市过于庞大的一个门槛儿。”
在回答主持人提出的“过去15年房价”问题时，健林说“过去15年房价过高，所以房地产行业也成了不受人待见的行业，挣钱不少，但是烦恼更多，都成了一个被批判的对立面。原来一开始都认为就是企业把房价搞上去了，大家终于搞明白了，其实房价高的原因不完全在企业，是多种因素综合推高上去的。”
微博 @千年顽童：根据供求关系来说，他说的并没有什么错，中国人的观念就是这样，过个十年八年估计也改不了。——微博网友
微博@ 鸡肉石锅饭：万达自己都在转型了，说明房地产不长久的，放个烟幕弹掩护撤退。——微博网友