深圳普通住房价格标准出炉 二手房买卖税费全解

【房天下深圳二手房网讯】在深圳买二手房，算总的放款的时候不能只看业主报给的房屋总价，还要加上二手房交易过程中产生的税费。因为当下深圳楼市是卖方市场，大部分税费虽然按照国家政策是业主需要缴交的，但是实际操作过程中一般都是买方出。

深圳二手房交易过程中主要涉及的税费有营业税、个人所得税和契税，其中营业税是大头，为过户指导价即深圳国土局二手房评估价的5.6%。但是这里面涉及到一个特殊名词：普通住宅。可能眼尖的网友已经发现，近闹得沸沸 的深圳二手房评估价调整也调整了各区普通住宅价格标准！普通住宅标准调整对各类税费产生怎么样的影响呢？

无论是个税契税还是营业税，计税都是以区域指导价为基数，也就是我们常说的深圳市房地产评估发展所给出的二手房评估价，在网签的时候会根据该价格签订合同，计税的时候也按照该价格进行计税。那普通住宅是什么呢？

享受优惠政策的普通住房，应当同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含本数）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交价低于本通告规定的所在区域普通住房价格标准。

深圳各区普通住宅价格标准图

深圳二手房交易税费分类如下：

（1）契税征收方法：

①区域指导价×1%（个人购买90平米以下普通住宅）

②区域指导价×1.5%（个人购买面积在90平以上，141平以下普通住宅）

③区域指导价×3%（购买非普通住宅及购买第二套住宅）

（2）个人所得税征收方法： 对于个人转让自用5年以上、并且是家庭住宅，免征个人所得税。应纳个人所得税＝计税价格×1%（或1.5%、3%）。

深圳个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：

①普通住宅为区域指导价*1%；

②非普通住房或非住宅类房产为区域指导价*1.5%；

③拍卖房产为区域指导价*3%。

（3）营业税征收方法：

①红本满2年普通住宅免征营业税；

②红本满两年非普通住宅：差额x5.6%；

③红本不满两年的，无论是普通住宅还是非普通住宅，均全额征税5.6%。

从上述三大类税费来看，无论是占大头的营业税还是相对较少的契税和个人所得税，都涉及到普通住宅，如果是非普通住宅，即使红本满两年，依然要缴交差额的5.6%作为营业税；如果红本不满五年或非非住房，则还需缴交1.5%的个人所得，契税更是高达3%。

在连涨9个月的现在，深圳二手房房价居高不下，按照旧的普通住宅标准，国庆后如果大幅度调整二手房评估价，很可能会造成深圳各区很多面积不大的房子价格超过了所在区域普通住宅价格标准，计税的时候需要按照非普通住宅征收，这样无疑会增加部分购房者的税费负担。调整之后，如南山福田等单价较高的区域，普通住宅价格标准也做了相应的调整，避免了普通住宅豪宅化增加税费的情况。