深圳商务前三季度供需两旺 后续走势待观察

经过十来年的发展，深圳市商务的产品形态已经发展较为成熟，市场热度逐渐上升，2013年更是迎来了深圳商务的元年。2014年，受制于宏观景气度，楼市进入了不温不火的阶段。直到2014年9月的930新政出台，对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升。再加上央行年末几次降准降息放松流动性，楼市走出了一波翘尾行情。进入2015上半年，央行除了降准降息释放流动性外，330新政的出台更是加强了购房者信心，上半年的深圳楼市可谓火爆。

不过，自从政府开始打击配资，6月股灾初现并持续发酵。尽管当局多次托市，但是直到三季度市场仍无起色。国内股市泡沫被打破，实体经济更是雪上加霜，资本外流日趋严重，近8月当月便减少了939亿美元的外汇储备。随着资本外流加剧及实体经济下行，银行信贷也宣告收紧，下半年的信贷环境已经不如上半年般宽松。深圳楼市的成交量已经政体下行，一手房价也已经有通过各种优惠变相的迹象。商务的成交量在经历了此前两个季度的火爆增长后，和一二手住宅一样，进入了下行通道。随着下半年信贷增量继续收缩，价格已经处于高位的楼市成交势必会受到负面影响。而相对于下滑的成交趋势来看，商务的供应却仍然充裕，此消彼长下，下半年的价格可能会有一定的调整压力。

供应显著回升

据深圳中原研究监测，深圳市商务从2008以来，批售量呈现逐年上升趋势。其中2012年的批售量呈现爆发式增长，从2011年的24万㎡增长到52.2万㎡，同比增长117.3%。随后，2013年延续了这种爆发式增长的趋势，批售量达到79.1万㎡，同比增长51.5%，增速相对放缓，但总量上依然可观。2014年，受制于楼市的整体环境，商务批售仅达55.32万㎡，同比下降30%，是近年来下滑。2015年，市场在强宽松政策刺激下再次走好，至9月份时总批售达到50.8万㎡，我们测算全年推售将达到67.8万㎡，同比上升23%。

自2010年住宅市场“限购”政策的出台以来，大量的需求受到抑制，而商务由于其的产品特征，逐渐成为已经没有“房票”者的标的。为了适应市场旺盛需求，开发商增多了这类产品的开发比重，促使了商务在近几年呈现爆发式的增长。不过，从去年起，在连续多年放量的供应下，商务明显体现出更容易受到整体市场走势制约的特性。从我们的供应预测来看，今年总共有134.5万㎡的商务项目可以入市。根据这一数据，那么后续的供应压力仍然存在。

龙岗跃居批售榜首，关外表现出色

从2015年的批售情况来看，入市项目主要分布在关外地区，其中龙岗与宝安两区就占据了近55%的份额，分别占比28.56%和26.38%。其中，龙岗又占据了全市榜首的位置，截止至9月份批售面积达到14.5万㎡，包括万科时代广场等6个项目；宝安区批售面积为10.8万㎡，包括联投东方华府（二期）、中洲华府商业大厦和新地广场3个项目；南山区批售面积为13.4万㎡，包括万科云城(一期) 及鹏瑞深圳湾壹号广场（南地块二期） 2个项目；福田区仅有天元1个项目入市，批售面积为5.15万㎡。

小户型回归主流

过去几年，原关内特区（主要集中在福田、南山）出现了具有豪宅配置的产品，如东海国际、深圳湾1号、深业上城等项目。从产品形态上看，这些项目的主力户型均为140㎡以上的大户型，区别于常规商务面积小的特性。并且，价格上，这些项目的均价在7万/㎡以上，如深业上城、东海国际。

但是进入到近两年，又出现了从豪宅向较小户型回归的趋势，从图3的数据上可以看出，2012年商务供应的户均面积层达到100平米。在达到峰值后，户均面积从100回落到2013年的89平米及2014年78平米，这主要是因为宏观环境在2014年的前三季度对楼市有所压制的原因。根据我们预估的数据，2015年的户均供应面积又有所回升，但是从总体趋势来看，豪宅向较实用户型的过渡正在进行，这或许与近几年的深圳楼市的快速较快有所关联。

受益前海概念，宝安更受欢迎

据深圳中原研究监测，深圳商务的成交面积从2008年开始进入上升通道，在2013年实现飞跃式增长，成交面积达到38.4万㎡，同比增长了163%，相比于2008年增长了1248%。2015年，截至8月份，深圳一手商务已经成交了50.5万㎡，已经超出了去年全年的45.7万㎡的水平。根据我们测算，全年成交有可能达到75万㎡左右的水平，刷新历史新高。

这表现出深圳需求方对商务的接纳度越来越高，限购限贷下，2014年下半年至2015年上半年市场又恰逢政策利好共振期，市场成交活跃度达到历史点，受到市场热捧。

从2015年各区成交占比情况来看，关内与关外的占比为44：56，占比分别为44%和56%，关外成交与批售的走势一致，已经逐渐占据上风。宝安区成交面积独占榜首，达到了14.8万㎡，占比29.38%，成交主力项目为铂寓轩，都汇大厦，福盈山花园北区及福盈山花园南区，前海概念惠及宝安地区，市场预期也因之水涨船高，刺激了宝安成交的大幅上涨。

龙岗区成交面积为9.2万㎡，占比为18.42%，主力成交项目为公园里花园三期、六和商业广场一期、满京华喜悦里华庭、荣德雨馨等，龙岗区作为一个新兴的发展区已经进入快速发展时期，刺激了商务的成交活跃度。福田区成交面积为10.63万㎡，占比21.06%，岗厦天元花园，京基滨河时代广场北区（一期）及深业上城（北区）等，福田区的地位带动了商务的成交活跃度；南山区成交面积为10.60万㎡，占比21.02%，泛海城市广场，鹏瑞深圳湾壹号广场（南地块一期），万科云城(一期)等，蛇口概念带动受到市场追捧，拉高了南山区的成交量；罗湖区及盐田的成交面积较少，其中罗湖的成交面积为0.98万㎡，盐田区成交面积为4.1万㎡。

价格高位滞涨，月度成交量显著回调

自2008年以来，商务的价格总体上处在上升通道，部分年份出现回调。而2013年，商务的价格创历史新高，均价达到36853元/㎡。但是在2014年，商务价格进入调整通道，直到2014年下半年后至今，商务的价格再创新高。在2015年7月，商务价格创下新高，达53646元/㎡，虽然在8月该价格略有滑落，也仍然处于近年来的较高位置。从该数据也能看出，为何在今年6月后，开发商加紧了对利润空间足够的商务的推售。

商务本身的商业属性已经决定其价格比非商业属性的物业要高，并且，商务所占据的地段以区或近区为主，其价格也体现出区的价值，使得商务的价格大幅高于住宅。

从居住属性上看，商务虽然在均价上没有竞争，但其对住宅客户的吸引力仍在。除了重要的宏观环境及货币政策驱动廉价资金进入楼市，引爆刚需及客的购房需求外，还有若干理由支撑着商务的此轮上涨。首先，深圳的住房已经进入存量房时代，关内新房供应很少，住房供应主要聚集在龙岗和宝安。在这种情况之下，想要拥有一套在关内地段好的新物业，就要把目光投向商务。其次，市场上的商务以小户型为主，面积小、总价低且带有非毛坯的会赢得不少刚需客户，市场需求对物业品质的要求正在出现变化。，在住房市场仍然限购限贷的政策环境下，相比于住宅更具备的商务成了者的香饽饽。

不过，今年的CPI同比增速开始加速升高，8月CPI同比增速就比7月份上涨了0.4个百分点，达到了2%的同比增速。那么，在今年余下的几个月里，超发货币带来的物价上涨压力将使宽松货币政策的程度受到压制，此外，外汇占款减少，外储大量流失（仅8月份就达到939亿美元）也将对冲掉额外降准释放的流动性，影响楼市的信贷扩张充足度。再加上地方债置换需要的贷款额度，今年支撑深圳楼市的货币宽松逻辑已经开始褪色。这势必会影响到商务市场后续的销售，而在供应仍然充裕的情况下，商务后续的价格走势可能会跟住宅一样，进入高位调整的阶段。

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