已现拐点？深圳一二手楼市房价熄火，此时入手不烫了

深圳20多套笋盘每天震撼入市 二手楼精选天天公布（专题）

事儿哥早想说说今年的“金九银十”，房价有没有在几轮政策刺激下有没有暖起来？成交量又如何？直到我看到两组数据，决定说说一线城市里的深圳（楼盘）：

亚豪机构提供的统计数据显示，今年的“十一”小长假期间，北京（楼盘）共成交商品住宅(不含保障房与自住房)342套，成交面积3.43万平方米，环比9月一周分别出现78%、82%的大幅下滑，不过相比去年“十一”同期（也就是同比），成交量却有小幅上升。同时，剔除保障房与自住房后的成交均价达到24548元/平方米，还创造了“十一”同期的历史新高。

不过，今年上半年领跑一线城市房价的深圳楼市却由热转冷，成交量出现明显下跌，据深圳市规土委数据显示，“十一”期间，深圳全市一手住宅网签成交共227套，比上周环比下跌73.8%，成交面积为20784平方米，环比下跌77.8%。深圳新房成交套数已经连续下降3个月，二手房成交套数也已下跌两个月，9月深圳二手房成交套数相比7月下降幅度已达到39%。

深圳楼市已现拐点？

成交量下跌的同时，深圳房价涨势也在走缓，甚至已出现下降前的点（好了就是拐点的意思）：深圳规划和国土资源委员会网站信息显示，深圳9月份新房成交4060套，这是成交量自6月到达高点后的连续第三个月回落，成交均价达36191元/平方米，同比58.7%，但环比仅微涨0.1%，也就是说在成交量下落的情况下，价格还没怎么涨；而上半年引人瞩目的深圳二手房涨势也明显下降，深圳链家成交系统数据显示，9月二手住宅均价为37633元/平方米，环比下降1.6%，2015年持续上涨的势头由此回调。嗯，深圳房价大抵是要开始跌了。

在深圳买房的人去了哪

中国人买房有种现象很有意思：买涨不买跌，因为爱低价的中国人不知道什么时候会跌到底。深圳中原研究经理飞在接受媒体采访时表示，深圳房价在下半年恐怕是难以了，所以在深圳买房的人都去哪了呢？

据《广州（楼盘）日报》10月8日的报道，从2011年深圳“限购”开始，进入东莞（楼盘）购房的深圳客日渐增多。今年，由于深圳房价连续多月快速上涨，处于的东莞更是吸引了越来越多的深圳客：根据东莞房管局统计数据显示,在刚刚结束的国庆周（10月1~7日，数据截至7日18时）东莞住宅成交650套，同比上涨167%，在成交套数前十的楼盘当中,有六个楼盘来自以深圳客为购买主力的临深，成交套数占比约四成。

在深圳的凤岗、塘厦，不少楼盘八九成以上是深圳购房者在购买。“现在促销成功的方法就是拉住深圳客，其他的方法作用都很小。”一名开发商感慨。——可谓是深圳人到哪，楼盘就热到哪。

不过，对于置业或有改善性需求的买家来说，今年无疑是的时机：公积金首付比例下调、商业贷款利率下降等，对于需要住房的买家来说确是好时候。

评论：警惕一线城市地产市场非理性繁荣

近期，一线城市经历了房价大幅飙升之后，土地市场持续火爆。据报道，国庆节前后，北京、上海等城市接连拍出高价地块。据中介机构统计，2015年9月，一线城市合计月内土地成交额创出今年以来记录，环比8月上涨高达188%；9月当月土地平均溢价率达29.44%，创出年内。但同时，一线城市住宅交易量出现萎缩，北京新建商品住宅已经连续两个月下跌，深圳和广州住宅交易也出现同步萎缩。

这虽然可能与房地产开发企业放缓推房节奏有关，但实质上是市场潜在购买力能力下降的反应，因此需要高度警惕一线城市地产市场的非理性繁荣现象。

人口流入

将呈现缓慢下降趋势

支撑一线城市住宅购买力的两大关键因素是人口流入和资金汇集。资金流跟随人口流动，真正发挥基础性作用仍然是人口流入因素。随着一线特大城市资源环境承载制约、宏观经济下行压力滞后反应等，一线城市人口流入将呈现出缓慢下降趋势。

一是资源环境承载制约将抑制一线城市人口流入规模增长。北京人均水资源属于极度缺水标准，限制了常住人口增长空间。目前，一线特大型城市固有的“出行难、看病难、难”，已经成为城市居民日常生活重要困扰。是特大型城市社会管理日趋复杂，管理难度与日俱增，各种事件突发可能增大，也不适合人口流入无限制增长。据北京市统计局网站数据，截至2014年末北京常住外来人口比上年末增加16万人，增长2%，但增量同比减少12.9万人，增速比上年末回落1.7个百分点。2011年以来，北京市常住人口增量从2011年的56.7万人降至2014年的36.8万人，增速从2011年的2.9%降至2014年的1.7%。提出京津冀协同发展战略，将有助于缓解北京外来人口流入的压力。北京人口流入增长压力与制约因素在上海、广州、深圳等地也有不同程度体现。从根本上说，城市人口增长规模必然存在环境约束与限制。城市社会管理存在边界，未来一线城市发展将呈现出多卫星城市状况，这势必减少核心城区人口流入的规模。

二是宏观经济下行压力滞后反应可能将减少新增就业岗位。一线城市因人口与资金相对集中，因而对宏观经济下行压力存在一定程度滞后反应。但应该看到，一线城市经济结构以生产性服务业为主，主要为其他区域产业提供服务。在其他区域经济增长放缓情况下，一线城市新增就业岗位增长也将出现放缓。2014年广州全年新增就业27.08万人，环比下降6700人；城镇登记失业率为2.26%，环比上升0.11个百分点。

在国家大众创业、万众创新政策的鼓励与刺激下，二线、三线城市孕育了无限发展机会的可能。而一线城市昂贵的住房价格和高昂的生活成本，反而会让创业者止步，减少生活服务业从业人员的吸纳能力。从当前我国就业形势稳定情况看，新增就业岗位有开始向二线、三线城市缓慢转移的迹象。是互联网经济和概念的普及与发展，传统经济赖以生存发展的经济地理反而会被削弱，将对产业结构布局、人们日常经济生活方式、消费与习惯产生新的、持续性的、潜移默化的冲击。

生活成本高昂

制约结构优化升级

一线城市高昂住宅价格与地方产业结构优化升级的矛盾将会逐步显现。一线城市住宅价格高昂和生活成本的居高不下，促使城市产业向金融、房地产业、高附加值产业转移，降低了城市产业调整腾挪的空间。就金融业而言，大城市金融机构汇集，在增加市场竞争激烈性同时，也会增加城市经济发展脆弱性。金融业经营存在典型的顺周期性，当金融业跟随宏观经济周期向下调整时，城市经济发展也将面临较大冲击。高附加值产业也可能因为经营成本上升而出现经营利润下降。

无论是金融业，还是高附加值产业，均不能脱离实体经济而孤立存在。在市场竞争日益趋向饱和情况下，城市产业结构过度依赖于房地产业、金融业和高附加值产业，也将减少区域经济结构调整的空间。从现代经济发展特点看，高科技创新产业崛起，并不依赖于特大城市。美国硅谷的发展，就是一个鲜明的例证。近日，上海市宣布撤消城乡建设和管理委员会、住房保障和房屋管理局，表示如果不对上海房价坚持调控将会影响上海经济持续平稳健康发展，也会削弱城市的竞争力。

高房价超出

刚需人群购买力

当前，需要高度警惕一线城市地产市场的非理性繁荣。一线城市地产市场的非理性繁荣，离不开住房交易价格的上升。据中介机构统计，2015年8月份，北京市新建商品住宅(剔除自住房)成交均价为29097元/平方米，环比7月份成交均价27515元/平方米上涨5.7%；9月份新建商品住宅(剔除自住房)成交均价出现明显上涨，单月均价突破3万元/平方米，达到32288元/平方米。但同时一线城市住宅交易量正逐步向远郊区县转移，表明高房价已经超出刚性住房需求和中等收入人群的购买力。尽管城市核心区域住宅交易价格“水涨船高”，但实际成交套数寥寥。是大城市核心区域住宅交易价格上升更多是受到“”的推动，一些住宅尽管残破不堪，但依然可以“天价”在市场上交易。

从土地购买到形成市场供应往往需要一年到一年半周期，“面粉贵过面包”能否顺利传导也存在不确定性。无论是，还是财富贮藏形式，一线城市住宅的价值已经显著下降，这将有可能会影响到城市未来住宅市场的供求平衡，不能不引起有关各方高度关注。

随着国内二线、三线城市基础设施的不断完善，大城市特有的公共服务也可以在其他城市得到满足。而城市其他资源禀赋相当程度上可以与地理位置相分离。从生活舒适性而言，部分二线城市、三线城市反而更能满足人们经济社会生活和居住品质的需要。

点击阅读文件：深圳发布2015年深圳市享受优惠政策普通住房标准

重磅消息：业主上房天下线上委托有现金奖励

今日更多特大二手房新闻

凶猛的新7万亿来了！房价到底是什么走向？中国式QE来临

深圳立足200多万购买大气楼盘 南向房子业主送20个平米“引客”

深圳布吉到底有多火？8个月卖9千套二手房 10个买家1个在布吉

后深圳楼市何去何从客称要撑不住了

10月11日，深圳气温不足20度。位于罗湖区“锦缘里”项目开盘，与此前几个月深圳开盘的场景不同，这个准备了5年的楼盘首期推出100多套非毛坯房，但却只吸引了上百个带着客户的中介，现场中介多过购房者，这让投机客们纷纷摇头，要是没有多家大型中介“”带客，这个楼盘的业绩肯定会更差。

也是同，深圳一个有名的圈20多个人开会讨论深圳楼市走势。这群客从经济、政治、区域发展谈到国际大势、汇率承压等因素，终达成共识——急涨后肯定要吐回来不少，深圳楼市要微跌至少5%-10%。

在新房连涨了11个月后，深圳楼市的冬天终于提前来临。楼盘里中介多过购房者、新房开盘去化率不高、低首付、折扣渐多等现象开始凸现，似乎预示着房价了58%的深圳楼市，终于要撑不住了。

深圳规划和国土资源委员会网站信息显示，深圳9月份新房成交4060套，这是成交量自6月到达高点后的连续第三个月回落，成交均价达36191元/平方米，同比58.7%，但环比仅微涨0.1%，滞涨和回调拐点已显现。

占据深圳楼市成交主力的二手住宅方面，深圳链家成交系统数据显示，9月二手住宅均价为37633元/平方米，环比下降1.6%，2015年持续上涨的势头由此回调。不过，9月二手住宅价格同比去年涨幅仍然高达44.9%。

深圳中原地产研究报告也称，在不理想的情况下，新盘销售率出现下降，随着第四季度供应量大增、竞争趋于激烈，部分开发商将通过促销来加大走量，深圳楼市下半年价格调整的可能性已经很大。

自去年中国9·30新政以来，深圳新房均价已连涨11个月，而自今年3·30新政，以及央行连续降准降息等政策利好刺激下，深圳新房成交价格更是迎来上涨高峰，部分区域房价涨幅甚至超过了一倍，深圳招商地产集团一位高管对一条君称，房价涨得已经让我们开发商心惊肉跳了，“早晚要还的。”

按照深圳楼市过往走势来看，在房价快速上涨至顶点后，还有一段时间“缓涨”过渡。但10月份的楼市连缓涨这一阶段都给省略掉了。有分析认为这与金融政策相关，去年930新政与今年330新政都是统一实施，但今年930新政就将包括深圳在内的一线城市排除在外，政策刺激效应正在减弱。

前三季度深圳的高房价和高租金，让逃离深圳逐渐成为一种被放大的声音。前年本科毕业在深圳工作的刘芸称，高房价已经不再让她焦虑，权衡几个月后，她于今年年中辞职，入职湖南老家的担任地理教师。

接近知天命年纪的企业主刘维则在深圳城市——惠州买了一套房子养老，并将深圳的房子留给儿子。刘维的公司注册在香港，客户集中在东莞、惠州，不受深圳地域限制。逃离深圳的他说深圳适合那些二十多岁，不知道房价到底有多贵的年轻人。

后的深圳楼市何去何从？中介们都称“如果自住仍然不用害怕”，但对于那些重仓了深圳的客呢，三四线城市已经不靠谱了，回归一线城市算是找到了安全岛吗？

楼市动态

佛山：首套房贷款可首付2.5成

昨日，工行、中行的佛山分行对借款人家庭购买普通住房的商业性个人住房贷款，首付款比例调整为不低于25%，成为四大行中首批收到上级行文件，正式执行首套房首付2.5成的银行。四大行中，建行佛山分行也表示可以先受理2.5成首付的房贷申请，但正式审批需要等待上级行文件下发。

  央行、银监会决定，将城市的首套房首付比例从之前的3成降为2.5成，今年刚“解限”的佛山符合条件，此前银行业内预测，相关文件有望快在本周内落地。昨日，记者收到工行佛山分行回应称，该行昨日正式收到上级文件，从即日起，将对佛山地区借款人家庭购买普通住房的商业性个人住房贷款，首付款比例调整为不低于25%。而中行佛山分行也表示正式文件已下发，拟对具体的操作指引作进一步细化。

  工行佛山分行相关人士提醒，仅置业办理按揭贷款的购房者才可以享受2.5折首付新政，如果此前已经向银行有过贷款记录，即使已经还清，也不能享受这一优惠。“其他的申请程序和原先申请贷款一样，没有的门槛和要求。”该人士称。

  此外，目前佛山其余两家国有银行表示尚未收到上级行正式通知。不过，此前建行采取的是“过渡期”应对办法，即现在可以先受理2.5成首付的房贷申请，等到具体文件下发后就开始正式审批。

  除首付降低外，记者了解到，目前一些大型国有及商业银行的房贷额度也比较充裕。金融平台“融360”的9月统计数据显示，佛山9月首套房平均利率为 4.71%，在平均利率的10个城市中位列第七，多家国有及商业银行将首套房利率从9.2至9.5折调至9折，甚至有外资银行打出8.5折的利率优惠吸引购房者。

三镇楼市全面执行首付25%新规

昨日，记者走访武汉（楼盘）多个楼盘发现，首套普通住房首付比例降低至25%，武汉各大银行已正式开始执行。而执行新政的分界线，是10月1日之后缴纳首付并签订购房合同的客户。

昨日，记者走访了武昌和汉口部分楼盘，目前对于新购房的客户，首付只需25%。“国庆期间，我们已经开始执行首套房首付2.5成的政策。”江夏一个楼盘相关负责人表示，目前与他们合作的农行和邮储银行，都可以按新政策操作。

而在光谷民族大道一个楼盘，目前与其合作的中行、建行、工行等银行，均可按25%首付申请房贷。“据我们了解，目前银行还没有正式发文，但这个事应该是板上钉钉了，所以操作没有任何影响。”该项目负责人告诉记者。

汉口后湖某项目国庆7天时间，达到300多组。“从客户反馈的信息看，70%的客户都倾向25%首付。”该项目负责人告诉记者，他们主要针对首套房置业，总价在100万左右，首付调整后可少付5万元现金。

新规是9月30日央行和银监会发布的，那么执策的分界线在哪里？多家楼盘负责人告诉记者，从10月1日起，新缴纳首付并签订购房合同的客户，符合条件都能以25%首付操作。但如果之前缴纳了首付，即便贷款还没有通过审核放款，也只能按照原有规定执行。

近段时间，不仅银行商贷调整，公积金贷款也降低了首付比例，因为公积金贷款办理周期要长一些，有些开发商从回款速度上考虑，更希望客户直接申请商贷。根据融360的报告，6成以上的购房者关于贷款政策了解的渠道仅仅局限于置业顾问。因此，业内人士提醒，在新政频发期间，建议购房者多咨询多比较，不要轻信置业顾问说辞。

多家房企敲亏损警钟 称楼市政策将延续宽松

虽然当前商品房销售已经复苏，但更加重要的指标“房地产开发”却仍未好转，明显低于固定资产增幅，仍在拖经济后腿。

虽然“十一”之前楼市迎来两大利好消息：一是非限购城市首套房商贷首付比例降至25%；二是10月8日起全面推行公积金异地贷款业务，但这些利好政策却没能刺激三四线城市楼市升温。另外，无论是去年“930”新政还是今年“330”新政，都没有使三四线城市楼市回暖。

而房地产企业的每况愈下也佐证着楼市困境。据媒体报道，进入十月，各个上市公司的三季报逐渐开始披露，在业绩预告中，多家房企敲响了亏损的警钟。截至10月12日，沪深两市共有30家上市房企公布了2015年三季报业绩预告,其中,15家房企预告净利润亏损，净利润下滑企业达14家，占比近五成。

中国楼市是政策市，这点是多数人认同的。但大家也必须清楚，政策不是的，比如去年以来三四线城市的地方政府救市挺卖力的，但市场仍然复苏乏力。再如，一线城市限购限贷限外都没有放开，但房价依然雄赳赳、气昂昂。

2014年至今，楼市降温之后，政策出现不断出现放松基调。限外令松绑，不再限制境外机构只能在注册城市购自用房，不再限制个人在大陆需工作生活满一年，才能购自住房。公积金新政更是不断放低门槛，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，首付款比例由30%降低至20%。等于说直接把此前的“3.30新政”中的公积金政策推翻了，短短半年之内就更新，急促心态可窥一斑。

而今年9月30日的新政更可见，在对购房需求影响的房贷政策环节，可谓“穷追猛打”式的放松。

从短期看，2014年楼市普遍降温，自住需求萎缩，同时也压制了经济增长。房地产调控的主要目的是熨平市场周期性波动，所以持续放松调控，合情合理。从长期看，新一届执政者更加强调“使市场在资源配置中起决定性作用”，放松或取消限购、限贷、限价、限外等管制措施，逐步建立房地产调控长效机制，应是房地产政策的总体原则。

就短期而言，经济稳增长需要房地产业复苏，虽然当前商品房销售已经复苏，但更加重要的指标：房地产开发，却仍未好转，前8个月增幅已持续下滑至4%以上，明显低于固定资产增幅，仍在拖经济后腿。

决定政策变化的首要逻辑是，在经济企稳（GDP增速稳定在7%，不再继续下滑）之前，国家层面的房地产政策不会收紧。次要逻辑是，在房价明显上涨之前（由一线城市扩散至二三线），国家层面的房地产政策保持平稳，甚至进一步宽松，而楼市复苏乏力的三四线城市，将加码救市。所以，展望未来，至少今年四季度和明年上半年，政策依然会延续宽松。

首套房贷首付25% 广深依然没戏

首套房贷首付可降至25%，但广深除外。继建行广东省分行传出这一消息后，多家银行跟进。

  首套房贷首付可降至25%，但广深除外。继建行广东省分行传出这一消息后，多家银行跟进。

  昨日，记者从多家银行获悉，广东市场利率定价自律机制发文：除广深外，其他城市的银行房贷首付均可降至25%。这意味着下调首套房贷的银行及城市范围有所扩大，国有银行及股份制银行均可在除广深外的城市执行首套房贷新政。

  有银行内部人士透露，广东市场利率定价自律机制是在2015年10月10日召开内部会议。此次调整，主要是基于落实《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》要求，按照“分类指导、因地政策”的原则，根据地方政府的房地产调控要求，通过利率定价自律机制共同确定，广东省(除深圳、广州全市外)，对居民购买普通住房的商业性个人住房贷款，首付比例调整为不低于25%。

  新规出台，多家银行人士表示并不意外。有银行人士解释，广州深圳没有纳入进去，不仅是考虑两个城市的房地产市场情况，还考虑其均属限购城市。

  此前，建行曾表示广州的从化和增城可以纳入新政之中。如今是否依旧？对此，多名银行人士表示，文件原文表述为“广州全市”，因此，应理解从化和增城也不能再执行优惠政策。但由于文件刚下发不久，具体情况还要向上级单位请示。

  算账

  购买百万元房产月供减少600多元

  购买房产总价：100万元；商贷，20年还清。

  按去年10月份政策：首付：30万元；贷款：70万元；5年以上贷款基准利率6 .55%，银行执行基准利率并无折扣，月供需5240元。按照目前政策：基准利率5 .1 5 %，银行打8 .2折，首付25万元，贷款75万元，月供需4633元。首付减少了5万元，月供减少600多元。