Q房网：深圳二手房成交放缓但依然高位 价格一路冲高

2015第三季度，深圳二手房市场小幅下滑，但成交量依然处于高位，成交均价一路攀升，而且近期涨势明显。Q房网数据研究监控显示，三季度二手住宅共成交37827套，环比小幅下跌4.38％，同比大幅增长210.13%；成交面积320.71万平方米，环比小幅下跌2.81%，同比大幅增长202.64%。Q房网深圳成交系统数据显示，三季度全市二手住宅成交均价为38484元/平方米，环比上涨16.50%，同比上涨41.64%。

一、三季度成交量小幅下滑，但仍处高位

7-9月份，层面房地产政策迭出，就深圳而言，即使有些政策并非适用，但拥有先天和相当活跃的购房群体，使得去年以来的购房潮坚持到了8月份才有所收敛，所以，第三季度成交量亦出现小幅下滑。近期的二手市场背景如下：

1.降准降息频出，房贷利率已经降到历史新低，信贷层面宽松；

2.购房政策加码，极大利用公积金、首付比例等手段支持刚需群体购房需求；

3.政策虽不及930/330效果显著，但主要是客户从新政之初的惊喜逐步冷静；

4.过去的一年逐步恢复的市场已经消化相当部分客户，节奏放缓，深圳也不例外；

5.整体购房环境尚好，在不奢望房价下调的情况下，深圳客户出手时机更贴合自身条件。

Q房网数据研究监控显示，2015年第三季度深圳市二手住宅共成交37827套，环比小幅下跌4.38％，同比大幅增长210.13%；成交面积320.71万平方米，环比小幅下跌2.81%，同比大幅增长202.64%。整体而言，近两个季度的成交量是2012年下半年以来的值，超越在2013年3月成交爆发带动下的2013年第二季度成交峰值。

从近一年的二手住宅月度成交量来看，这一年恰巧是930新政一周年，新政的不断累加和升级对深圳市场产生了相当程度的影响，尤其是二手住宅的火爆几乎成为的焦点，数据表现也相当亮眼，去年年底开始逐月攀升，虽然春节期间难免波动，但节后反弹的力度也相当惊人，直到近两个月才出现了降温的迹象。

深圳六大区成交数据显示：2015年第三季度，原关外龙岗区和宝安区成交量继续领先，分别以10525套、7548套分列成交量前两名区域，盐田区成交1355套，依然少。其他几个区域依次如下：罗湖区6974套，福田区6299套，南山区5126套。虽然全市成交量波动不大，但各区域间的分化较为明显，其中宝安、福田、南山环比下滑，龙岗、罗湖、盐田环比上涨。

详细对比六大区的市场份额，近一年来，龙岗区的市场份额逐步攀升，如今已经远远赶超一年前的成交大区福田区，此消彼长的作用下，福田区的份额逐步削减。宝安区相对比较稳定，保持在20%左右。罗湖、盐田区份额先降后升、南山区先升后降，相对来说幅度较小。

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二、成交均价一路攀升，近期涨势明显

根据Q房网•深圳成交系统数据统计，三季度全市二手住宅成交均价为38484元/平方米，环比上涨16.50%，同比上涨41.64%。去年底以来，深圳二手成交量节节攀升，均价也随之上扬，而且在2015年第二季度房价破三万之后，涨幅更加明显。

具体到各个区，三季度南山区均价依旧，为62756元/平，龙岗区均价，为24395元/平。其余各区均价依次为：福田区55094元/平，宝安区35726元/平，罗湖区33215元/平，盐田区25860元/平。在涨跌幅方面，福田区和南山区涨幅明显，环比分别上涨26.77%和22.61%，罗湖区涨幅小，环比上涨6.12%，其余三区环比上涨一成多。

三、小户型依然主打，房价高企高价盘份额提高

从成交面积区间结构图看，90㎡以下户型依然是主打，占比达71.79%，其中51-90㎡面积区间占比45.94%，是各区段中占比的部分；的是121-144㎡面积区间，占比为5.74%，而且近一年来持续萎缩。50㎡以下物业占比涨幅，较上个季度增加了5.15个百分点，其余区间段较上季度占比均有所下滑。从一年来的趋势看，大户型产品整体在降低，但144㎡以上的产品在上季度有所发力，在房价攀升的过程中，50㎡以下的产品由于总价较低占比逐步走高。

从成交总价区间看，三季度100-200万的二手物业依然是主打，占比达33.89%，其次是200-300万区间物业，占比达22.98%。在房价逐步上行的过程中，300万以上的高总价占比主题提升，300万以下的成交占比逐步走低，尤其是100万以下的部分，从去年同期的23.86%下滑到9.51%。

从成交单价区间看，三季度2-3万物业占比，为30.02%，其次是3-4万物业，占比24.74%；5-6万物业成交占比，为7.70%。房价逐步走高，2万以下的物业明显萎缩，从去年同期的36.75%下降到的12.90%，2-3万虽然是主流，但占比也在逐步下滑，3万以上物业占比都呈上升趋势，基本上涨5-10个百分点。尤其是6万以上物业，从去年同期的1.32%提升至9.39%。

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四、租赁市场：三季度住宅租金为68.47元/㎡ 环比上涨4.74%

根据Q房网•深圳成交系统数据统计，三季度全市商品住宅租金为68.47元/㎡，租金小幅上涨4.74%，同比上涨16.62%。从近四年的情况看，深圳住宅租金逐年走高，而且今年来在整体行情走高的背景下，租金涨幅也更加明显。

各区域中，南山和福田区近，接近90元/平方米•月，龙岗区租金依然。从环比变化来看，宝安区租金上涨幅度明显，环比达到7.72%，其次是龙岗区和罗湖区，涨幅在5%左右，福田区、盐田区和南山区租金相对稳定。从同比变化来看，龙岗区、福田区和南山区涨幅涨幅较为明显，均超两成；随后是宝安区涨幅15.8%，罗湖区和盐田区相对比较温和，涨幅未超过一成。

五、市场走势：四季度小高峰可期 房价高位压力大

2015年至今，针对楼市松绑的政策还是层出不穷，不论是针对首付比例的调整还是公积金物尽其用，加上央行连环降准降息，都给房地产创造了相对宽松的政策和信贷环境，单就深圳来说，由于一线城市的先天，本身在楼市中就已经脱颖而出，虽然前期消化掉的客户不少，但一方面深圳的需求量依然庞大，另一方面处于房产的保值性考虑不少客户还是愿意选择一线房产避险，此外，作为主力扶持的刚需族，也普遍看好深圳市场，所以没有多少人仍在期待房价下跌这样的奇迹发生，更多的是根据自己的经济实力和需求，理性出手。第四季度，各种楼市利好还在继续，人民币贬值处于资金避险考虑更多倾向购线房产，即使当前节后的成交节奏还未明显恢复，但年底的小高峰还是值得期待。

而从房价方面来看，新房的价格已经在近期出现缓和的迹象，而二手房方面，受近期成交趋弱的影响，买卖双方的心态也难免出现轻微的变化。一般来讲，一波连续的量价齐涨之后市场也必然会遭遇调整期，加上今年以来的房价涨势已经突破了不少人的购房心理底线，客户的入市节奏也必然受到影响，甚至对客而言，有些客也认为当前的涨势有点超出预期。不过，对于深圳来说，近期部分动作引发的对于人民币贬值担忧的加重反而更能刺激楼市，这个时候一线城市的房地产就更加保值。整体来说，房价还存在上涨的动力，但在当前高位水平上再的可能性较弱。

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