中原地产：深圳小户型租金带头 85后是推手

 由于深圳房价近年飞速上涨，购房成本增加，部分置业者不得不拖延购房计划，仍通过租房解决居住问题。因此，租赁需求始终保持旺盛状态，深圳租赁价格也在直线攀升。7、8月为毕业季，大批毕业生涌入深圳，租赁成交大增。进入9月，根据深圳中原实时租赁成交情况，本月租赁成交量高位回落，但租赁价格环比略微上涨。深圳中原领先指数显示，9月全市租金水平达71.9元/m2，同比上涨18%。

图1 深圳市租金走势（14.09-15.09）

数据来源：深圳中原研究

福田高房租倒逼租客向龙岗转移

对于租客来说，他们选择房屋时重点关注价格和交通两个因素。从深圳中原9月各区租赁成交占比的同比情况来看，关内高昂的房租迫使租客继续向关外转移，9月关外租赁占比同比增加6%，其中龙岗租赁需求旺盛。

虽然关内地区房租水平高，但是考虑到上班的时间成本，很多上班族还是会选择在关内地区合租，9月大户型租赁中近七成选择在关内地区。此外，受深圳向西发展的影响，福田CBD和前海自贸区实力的不断壮大，老城区罗湖的核心逐渐降低，罗湖的租金同比涨幅仅13%，明显低于福田和南山。

相比之下，福田是深圳名校聚集区，除了畅销以外，为了陪读而前来租房的父母也很多。9月福田小户型租赁占比同比减少4个百分点，其他户型租赁占比均小幅增加，需求结构的变化导致福田租赁价格涨速较快。

龙岗租金水平普遍较低，9月同比涨幅仅16%，低于全市涨幅。在交通位置方面，龙岗虽然地处关外，但是有三号线和五号线穿过，龙岗与福田之间的交通距离大为缩短，福田租客向龙岗转移。同时其辖区范围内的布吉是罗湖的后花园，租赁成交比较活跃。此外，9月初坪山快捷线的开通，有望直线提高坪山的租金水平。

图2 深圳市各区域租金涨幅及成交占比变化

数据来源：深圳中原研究

85后成小户型租客

虽然60~90m2的住宅仍是深圳租客的主流，但是小户型租赁占比逐渐增加。小户型独立性较强，9月60m2以下的小户型租赁成交中，85后年轻人的租赁占比超过五成，随着自身经济基础的完备，他们更喜欢独立的空间。

受年轻人强劲需求推动，9月小户型的租赁价格小幅上涨，与去年同期相比上涨15个百分点。多数租客由于经济负担会小户型作为过渡房，反而导致小户型租金居高不下。

图3 深圳市租赁市场面积档次分布（15.07-15.09）

数据来源：深圳中原研究

深圳租金普现“两头高中间低”

从目前各户型的租金水平来看，小户型和大户型的租金一般高于平均水平。深圳中原研究监测结果显示：2015第三季度两种户型的租赁价格均在80元/m2以上，而其他户型的租金在60~70元/m2之间。

除龙岗区外，其余几个区域租金分布普遍呈现出两头高中间低的特征，小户型受租客青睐，租金在全市各区都是的户型。大户型则由于大面积和豪宅居多，整体租金也略高于中小户型，是福田和南山两区的大户型租金更是表现强劲，过快上涨的房价导致整体购买需求减弱，倒逼租金不断上涨，以及区合租需求不减等因素导致福田、南山与其余区域表现不同，租金甚至略高于60平以下的小户型。

图4 深圳市租赁市场2015年第三季度各区租金水平

数据来源：深圳中原研究